征收前要維穩(wěn)評(píng)估

　　昨日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》。草案規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　要點(diǎn)1

　　首提對(duì)被征收人“獎(jiǎng)勵(lì)”

　　統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)。條例草案規(guī)定，對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　在征收范圍上，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

　　要點(diǎn)2

　　征收前進(jìn)行“維穩(wěn)”評(píng)估

　　在征收程序上，擴(kuò)大公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會(huì)并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

　　政府是房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w，禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的單位不得以營(yíng)利為目的。此外，取消行政強(qiáng)制拆遷，被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　要點(diǎn)3

　　條例草案需進(jìn)一步修改

　　會(huì)議決定，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》經(jīng)進(jìn)一步修改后，由國(guó)務(wù)院公布施行。會(huì)議要求，條例公布施行后，各級(jí)政府和各部門都要嚴(yán)格按照條例的規(guī)定開展國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益。

　　會(huì)議提出，考慮到集體土地征收是由土地管理法調(diào)整的，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要抓緊對(duì)土地管理法有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定作出修改，由國(guó)務(wù)院盡早向全國(guó)人大常委會(huì)提出議案。據(jù)新華社電

　　修法進(jìn)程

　　條例草案已比較成熟

　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》是根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》起草的。

　　2007年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次審議這個(gè)條例草案時(shí)提出，經(jīng)過修改后要公開征求群眾意見。2010年，草案先后兩次向社會(huì)公開征求意見，分別收到意見和建議65601條和37898條；起草單位召開45次各類座談會(huì)、論證會(huì)，廣泛聽取中央各部門、地方政府、被征收人以及相關(guān)專家的意見；選取40多個(gè)有代表性的城市進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查研究；組織力量對(duì)重點(diǎn)難點(diǎn)問題研究論證，力求從制度上加以解決。經(jīng)過各方面的共同努力，條例草案已經(jīng)比較成熟。（新京報(bào)）

　　拆遷“變法”大事記

　　1991年6月 《拆遷條例》公布

　　國(guó)務(wù)院發(fā)布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)時(shí)城市建設(shè)的主體多是國(guó)有單位，以政府為主導(dǎo)的拆遷行為，較少涉及公共利益和非公共利益的區(qū)別。

　　2001年6月 《拆遷條例》修改

　　修改后的《拆遷條例》頒布并沿用至今，但仍未區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運(yùn)作模式依然沿襲了建設(shè)單位向政府申請(qǐng)拆遷許可、獲批后實(shí)施拆遷、發(fā)生糾紛由政府裁決、被拆遷人拒絕拆遷的實(shí)行強(qiáng)制拆遷等做法。

　　2004年3月 《憲法》增“征用補(bǔ)償”

　　《憲法》第四次修正案增加了“公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”、“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”等內(nèi)容。

　　2007年3月 物權(quán)法規(guī)定“拆遷補(bǔ)償”

　　《物權(quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依法可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

　　2009年12月7日 學(xué)者建言審查《拆遷條例》

　　北大五名法學(xué)學(xué)者沈巋、王錫鋅、姜明安、錢明星和陳端洪向全國(guó)人大常委會(huì)建言，認(rèn)為《拆遷條例》與《憲法》、《物權(quán)法》等抵觸或沖突，建議對(duì)《條例》進(jìn)行審查。

　　2009年12月16日 國(guó)務(wù)院法制辦研討草案

　　國(guó)務(wù)院法制辦組織座談會(huì)，邀請(qǐng)了包括北大的這五名學(xué)者（其中陳端洪因事先安排有事而未出席）在內(nèi)的專家研討《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》草案。

　　2009年12月29日 全國(guó)人大組織座談“修法”

　　全國(guó)人大法工委邀請(qǐng)這五名學(xué)者就修改拆遷條例進(jìn)行座談，直言最近有些地方突擊拆遷現(xiàn)象嚴(yán)重，建議全國(guó)人大法工委和國(guó)務(wù)院關(guān)注，由國(guó)務(wù)院出臺(tái)通知，要求各地在元旦、春節(jié)期間遏制突擊拆遷的發(fā)生。

　　2010年1月29日“新拆遷條例”首次征民意

　　國(guó)務(wù)院法制辦公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》，向社會(huì)公開征求意見。

　　2010年12月15日“新拆遷條例”再度征民意

　　國(guó)務(wù)院法制辦公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見稿）》，再度就“新拆遷條例”立法征求公眾意見。

　　【草案全文】【要點(diǎn)對(duì)比】【意見提交】【千人論證】【阻力巨大三年難產(chǎn)】【大事記】

　　舊房改造“90%被征收人同意”被刪

　　【條文摘錄】保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，下列情形之一：1國(guó)防設(shè)施建設(shè)的需要；2由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實(shí)施的科教文衛(wèi)體、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4為改善住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的舊城區(qū)改建的需要；6國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要；7其他公共利益需要。

　　【法制辦說明】公共利益的界定，必須考慮國(guó)情。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)，符合最廣大民眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房?jī)r(jià)過快上漲、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。

　　【專家解讀】李曉斌（北京李曉斌律師事務(wù)所主任）：“公共利益”沒有像上一稿簡(jiǎn)單列舉，而是有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的標(biāo)準(zhǔn)，“保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要”，定義盡管還不全面，但卻是現(xiàn)實(shí)中能夠提煉出來(lái)的比較準(zhǔn)確的揭示公共利益的內(nèi)涵。

　　焦點(diǎn)問題二：征收補(bǔ)償金擬不低于市場(chǎng)價(jià)

　　【條文摘錄】對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　【法制辦說明】征求意見稿規(guī)定：“根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！北疽馐且凑帐袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估確定貨幣補(bǔ)償金額，但這種表述引起了歧義。結(jié)合社會(huì)各界所提意見，二次征求意見稿規(guī)定，“補(bǔ)償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”

　　【專家解讀】王軼（中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授）：有兩個(gè)好處：1、征收補(bǔ)償成本提高，會(huì)對(duì)政府作出征收決定產(chǎn)生事實(shí)上的制約作用。做征收決定時(shí)要考慮好是否有足夠的資金支持；2、以往在征收拆遷中，大多數(shù)情況不是被征收人不同意征收，而是對(duì)補(bǔ)償不滿意，確定這樣的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于緩解利益緊張關(guān)系，保護(hù)被征收人合法權(quán)益有積極作用。

　　焦點(diǎn)問題三：實(shí)行司法“強(qiáng)拆”制約政府

　　在此前學(xué)者們多次提出不同意見的行政強(qiáng)拆問題上，二次征求意見稿將措辭修改為強(qiáng)制搬遷，并將該權(quán)力賦予法院行使。

　　二次征求意見稿的一個(gè)重要的制度設(shè)計(jì)為在政府和建設(shè)單位間設(shè)立了征收實(shí)施機(jī)構(gòu)。法制辦表示，現(xiàn)行建設(shè)單位是拆遷人，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。

　　設(shè)立征收實(shí)施機(jī)構(gòu)旨在控制征收人和建設(shè)單位間過于緊密的利益聯(lián)系。

　　【條文摘錄】被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、脅迫以及違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

　　【法制辦說明】按照現(xiàn)行條例的規(guī)定，政府既可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，也可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2%左右，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。

　　焦點(diǎn)問題四：擬規(guī)定被征收人自選房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

　　【條文摘錄】房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定。被征收人選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體辦法由市、縣級(jí)人民政府規(guī)定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位或者個(gè)人不得干預(yù)。

　　【專家解讀】高喜善（北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)）：在征收補(bǔ)償中，被征收房屋能夠補(bǔ)償多少錢，評(píng)估機(jī)構(gòu)在其中起著至關(guān)重要的作用。根據(jù)新條例，評(píng)估機(jī)構(gòu)是由被征收人選定的，這有利于保障被征收人的權(quán)益。如果對(duì)評(píng)估價(jià)格不滿意，被征收人可以提出復(fù)核，復(fù)核不滿意還可以提出鑒定，評(píng)估不滿意，被征收人就不會(huì)搬，按照征求意見稿，政府也不能強(qiáng)拆，最后必須由法院裁決，我們應(yīng)該相信法律還是公正的。