2.7萬億賣地錢流向成謎 地產(chǎn)界曝政府設(shè)3套賬

　　核心提示：專家多次呼吁改革土地財(cái)政模式，卻看不到任何實(shí)質(zhì)性變化。而萬億土地財(cái)政收入屬于政府財(cái)政預(yù)算外收入，去向卻不透明。

　　地方政府強(qiáng)大的經(jīng)營能力，造就了新一輪的土地盛宴。

　　2011年1月7日的全國國土資源工作會(huì)議上，國土部部長徐紹史透露，2010年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元，同比增加70%，實(shí)際土地出讓面積42.8萬公頃，同比增加105%。而巨額土地出讓背后，房地產(chǎn)用地調(diào)控仍面臨較大壓力，城市發(fā)展對(duì)土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善。

　　年前部分股有望一飛沖天! 秘聞!行情近期將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn) 機(jī)構(gòu)資金流向已發(fā)生巨變! 主力資金正密謀全新布局

　　中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海()十分擔(dān)心地向本報(bào)記者指出，房地產(chǎn)已經(jīng)陷入房價(jià)推動(dòng)地價(jià)，地價(jià)進(jìn)一步影響房價(jià)的惡性循環(huán)模式。對(duì)于政府來說，土地出讓金的增加是好事，對(duì)于社會(huì)來說卻是壞事，這種模式到一定階段一定會(huì)斷裂。

　　盡管專家多次呼吁改革“土地財(cái)政”模式，卻看不到任何實(shí)質(zhì)性的變化。而萬億土地財(cái)政收入屬于政府財(cái)政預(yù)算外收入，去向卻不透明。

　　難以為繼的模式

　　中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年全國120個(gè)城市土地出讓金總額為18814.4億元，同比增加50%。其中三個(gè)城市土地出讓金收入突破1000億元。

　　“價(jià)量齊漲”是去年全國土地出讓金收入的主要原因。增加土地供應(yīng)是2010年樓市調(diào)控的重要舉措。數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，全國120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)、成交住宅用地分別為39591萬平方米、30216萬平方米，同比增幅分別達(dá)到43%、40%。在其中的10個(gè)重點(diǎn)城市中，有9個(gè)城市土地成交面積實(shí)現(xiàn)增長。

　　價(jià)格方面，2010年120個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)波動(dòng)頻繁，并在7月以后震蕩上行；至當(dāng)年11月，全國120個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)為2134元/平方米，環(huán)比上漲29%，同比上漲10%。自11月起，隨著優(yōu)質(zhì)地塊入市，杭州、廣州、溫州等城市又重新冒出“地王”。價(jià)格因素對(duì)一些城市土地出讓金的貢獻(xiàn)率十分突出。比如，武漢、南京等城市2010年住宅用地出讓面積同比增幅不到20%，但出讓金的收入增幅卻超過125%，地價(jià)之高可見一斑?！耙?yàn)橄嘈诺貎r(jià)會(huì)漲，開發(fā)商也開始大規(guī)模的買地?！辈芙êＵf。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2001年至2003年，全國土地出讓金總共為9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政收入的35%；2004年此數(shù)字已接近6000億元；2009年高達(dá)1.5萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。在有些縣市土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，甚至占80%以上，均顯示出過高的依賴度。

　　地方政府為什么會(huì)熱衷于搞城市擴(kuò)張呢？其中一個(gè)主要原因是：它可以使地方政府財(cái)政稅收最大化。從國務(wù)院發(fā)展中心課題組蔣省三等研究員在浙江省等地調(diào)查反映的情況來看，發(fā)達(dá)地區(qū)政府財(cái)政的基本格局是：預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入。城市擴(kuò)張主要依托于與土地緊密相關(guān)的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)地區(qū)的政府財(cái)政就是“土地財(cái)政”。

　　北京天則經(jīng)濟(jì)研究所(專區(qū))學(xué)術(shù)委員會(huì)主席張曙光()指出，中央政府的一個(gè)重要目標(biāo)是糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定，其基本手段是利用現(xiàn)行法律之路，加強(qiáng)土地管制和土地執(zhí)法。而地方政府的主要目標(biāo)是地方經(jīng)濟(jì)和地方收入增長。一方面，由于現(xiàn)行財(cái)政體制的限制，地方政府既想干事，又沒有資金來源，擴(kuò)大征地面積和城市建設(shè)規(guī)模成為手段之一。另一方面，對(duì)中央的土地政策，地方政府既要貫徹執(zhí)行，又不能完全照辦，變通和為我所用成為他們的生存之道。

　　但曹建海認(rèn)為，這種模式如果繼續(xù)，會(huì)走向更危險(xiǎn)的境地，地方政府成為房價(jià)上漲的推手。一旦房價(jià)下降，有可能帶來地方政府、開發(fā)商、購房者連環(huán)的債務(wù)危機(jī)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副部長林家彬也持相似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，賣地生財(cái)?shù)哪Ｊ讲荒芾^續(xù)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重大改革。改變地方收入取得方式，根本消除地方政府圈地、賣地的獎(jiǎng)勵(lì)。但土地財(cái)政的改革無法孤立進(jìn)行，必須和整個(gè)國家的財(cái)稅體制改革聯(lián)動(dòng)，這也意味著改革是一項(xiàng)巨大的工程。在土地財(cái)政模式短時(shí)間無法改變的情形下，土地收入的支出應(yīng)該透明化，納入監(jiān)管中。

　　去向待透明化

　　關(guān)于土地出讓金，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎對(duì)本報(bào)記者說，地方政府一般會(huì)有三個(gè)賬本，一本賬給國家看，一本賬給人大看，一本賬留給自己。有時(shí)，為了招商引資，會(huì)返還一部分土地出讓金給開發(fā)商。各區(qū)、縣之間還會(huì)分得一部分土地出讓金，“走法靈活?！?/p>

　　萬億土地出讓金究竟流向了哪里？成為謎題。

　　關(guān)于巨額土地出讓金的去向問題，北京市曾對(duì)外公布了支出的主要構(gòu)成。2010年3月18日，北京市財(cái)政局新聞發(fā)言人孟景偉接受媒體采訪時(shí)表示，2009年北京市土地出讓金實(shí)際為494.17億元。孟景偉指出，2009年社會(huì)上“北京賣地900億”的說法，只是將合同出讓價(jià)款的簡單累加。

　　北京市財(cái)政局提供了一份統(tǒng)計(jì)數(shù)字，詳細(xì)顯示出2009年土地出讓金安排用于民生支出的主要構(gòu)成：一是用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)等方面26.5億元，占收入的5.4%；二是用于廉租住房建設(shè)方面38.5億元，占收入的7.8%；三是用于城鄉(xiāng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面319.46億元，占收入的64.6%；四是用于國有企業(yè)改革安置費(fèi)等方面2.51億元，占收入的0.5%。

　　從構(gòu)成來看，有一大部分用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，曹建海擔(dān)心，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)有可能成為權(quán)力尋租的手段，地方政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)實(shí)行總包、分包、轉(zhuǎn)包的制度，各環(huán)節(jié)內(nèi)有可能滋生腐敗。

　　除此之外，土地出讓金還被用于支付拆遷成本。根據(jù)國土資源部相關(guān)人士的材料，高額的土地出讓金背后是隨之高漲的拆遷成本，全國土地開發(fā)的成本平均占土地出讓金總額的65%左右。全國部分城市的一些高價(jià)拆遷地塊甚至因?yàn)閲艺{(diào)控政策，而處于無法出讓的尷尬境地。“高價(jià)出讓，有中央盯著，低價(jià)出讓，連成本都撈不回來?！币晃坏胤絿临Y源局的局長這樣說。

　　盛宴背后，各種違規(guī)、違法問題頻現(xiàn)。審計(jì)署幾度抽查部分城市的土地出讓金使用狀況。根據(jù)規(guī)定，從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%。但審計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、重慶、成都等22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到上述要求。2007年至2009年，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。

　　有解釋稱，出現(xiàn)這一問題的原因是。第一，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地出讓凈收益基數(shù)較大，以前年度提取的廉租住房保障資金加上其他渠道籌集的資金已可以滿足一定時(shí)期內(nèi)的廉租住房保障需求，因而自行降低了提取比例；第二，一些城市對(duì)土地出讓凈收益尚未做出準(zhǔn)確核算，致使未提或少提廉租住房保障資金。

　　1月10日，國土資源部舉行2010年度土地例行督察新聞發(fā)布會(huì)，國家土地副總督察甘藏春表示，在抽查的56個(gè)城市中，有11個(gè)城市2009年度保障性住房供地計(jì)劃執(zhí)行比例低于35%。發(fā)現(xiàn)有74個(gè)城市兩千多個(gè)項(xiàng)目存在土地閑置問題。還有一些地方政府違規(guī)減免和欠征土地出讓收入，欠征土地出讓金達(dá)241.79億元人民幣。另外，國土部今年初步擬對(duì)約60個(gè)地區(qū)進(jìn)行例行督察。