????中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，正進(jìn)行著一場(chǎng)重大的結(jié)構(gòu)調(diào)整。這場(chǎng)調(diào)整開(kāi)啟的變局，將比任何一次短期調(diào)控的影響都更為深遠(yuǎn)。 ????10月27日發(fā)布的十二五規(guī)劃《建議》提出，未來(lái)五年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。 ????“未來(lái)五年新建保障房的數(shù)量將達(dá)到3000萬(wàn)套，大約可解決1億人的住房問(wèn)題?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一日前表示。 ????北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將在中央調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、保障民生的背景下，面臨一場(chǎng)“調(diào)結(jié)構(gòu)”的重大轉(zhuǎn)型。 ??? 盡管參建保障房曾被譏諷為“雞肋”，但萬(wàn)科等龍頭房企已提早布局，而一些新面孔也不斷加入到爭(zhēng)奪戰(zhàn)中來(lái)。他們瞅準(zhǔn)的，卻是3000萬(wàn)套背后更大的市場(chǎng)以及一種新的盈利模式。 ????龍頭房企紛紛試水 ????27日，深圳市寶安區(qū)一塊不起眼的限價(jià)房用地引來(lái)萬(wàn)科、金地和卓越三大開(kāi)發(fā)商的角逐。最終，卓越集團(tuán)力壓萬(wàn)科、金地后勝出。值得注意的是，卓越集團(tuán)此前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品多以商業(yè)物業(yè)和高檔住宅為主。而此次拿下寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道地塊，標(biāo)志著卓越集團(tuán)首次參與保障房項(xiàng)目。 ????隨著政府加大保障房建設(shè)力度，越來(lái)越多的大開(kāi)發(fā)商有了參建保障房的“第一次”。 ????今年9月，金地取得了深圳市龍華擴(kuò)展區(qū)0009地塊保障性住房開(kāi)發(fā)權(quán)，總建筑面積約35萬(wàn)平方米。這也是以開(kāi)發(fā)高檔住宅為主的金地首次參與保障房項(xiàng)目建設(shè)。 ????除了一些首次參與保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，原本已經(jīng)參與其中的開(kāi)發(fā)商也在加大在保障房項(xiàng)目中的份額。以萬(wàn)科為例，已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的保障房建設(shè)項(xiàng)目達(dá)150萬(wàn)平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3個(gè)保障房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增保障房開(kāi)發(fā)面積160萬(wàn)平方米以上。綠地、招商地產(chǎn)、保利、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力等房企，也在加大保障房建設(shè)力度。 ???? 而卓越集團(tuán)對(duì)于保障房市場(chǎng)顯然也是興趣漸濃。集團(tuán)深圳分公司總經(jīng)理謝利民向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)透露，隨著各地政府加大保障房建設(shè)力度，卓越目前也正在青島、長(zhǎng)沙、武漢等地投標(biāo)保障房項(xiàng)目。 ????蛋糕還是雞肋？ ????不少企業(yè)聲稱(chēng)建設(shè)保障房完全是出于企業(yè)社會(huì)責(zé)任，甚至有業(yè)內(nèi)人士自曝，企業(yè)目前參建保障房可以說(shuō)是一種各方合力作用之下近乎無(wú)奈的選擇。 ????金地董秘徐家俊向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)坦言，在一線城市，尤其像在深圳，出讓的純商品住宅地塊出讓少之又少，企業(yè)的拿地策略也要因此發(fā)生轉(zhuǎn)變。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(博客)也曾在其博客中自曝，北京在土地出讓中設(shè)置了門(mén)檻“保障房資格”，華遠(yuǎn)集團(tuán)多次高價(jià)競(jìng)標(biāo)北京土地，但仍以失敗告終。 ????不過(guò)，更多的開(kāi)發(fā)商敏銳地看到了整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)醞釀變化背后的機(jī)會(huì)。 ????北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，未來(lái)住房市場(chǎng)肯定會(huì)分為保障房和商品房?jī)蓧K。粗略估算，保障房日后將分流一半商品房需求。 ????萬(wàn)科副總裁毛大慶表示：“長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，目前龍頭房企要做的就是適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)，不能完全不涉足，在這個(gè)市場(chǎng)里也要保持一定的份額。” ????金地董秘徐家俊也認(rèn)為，在政府加大保障房建設(shè)力度的情況下，未來(lái)這一塊市場(chǎng)份額會(huì)越來(lái)越大，龍頭企業(yè)肯定不能完全放棄。 ????事實(shí)上，保障房并非無(wú)利可圖。據(jù)萬(wàn)科副總裁毛大慶介紹，目前開(kāi)發(fā)商參與保障房項(xiàng)目的主要形式是代建，一般政府會(huì)出地出錢(qián)，由開(kāi)發(fā)商代建，回報(bào)是占總投入約3%的管理費(fèi)用。 ???“不用投入，還有利潤(rùn)，何樂(lè)而不為？”長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶直言。 ??? 在他看來(lái)，雖然保障房利潤(rùn)遠(yuǎn)比不上建商品房動(dòng)輒幾十個(gè)百分點(diǎn)，但運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售和融資的成本小，風(fēng)險(xiǎn)也小。因此，參建保障房，對(duì)于上市公司而言，可以保持業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，相當(dāng)于調(diào)控時(shí)的避風(fēng)港。 ????陳國(guó)強(qiáng)表示，3%的管理費(fèi)用其實(shí)主要還是開(kāi)發(fā)商代建廉租房和公租房的收入，而雙限房和經(jīng)適房的利潤(rùn)會(huì)更高一些。 ????廣發(fā)證券分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，目前建設(shè)保障房還沒(méi)有好的盈利模式，因此現(xiàn)在參與建設(shè)，進(jìn)行前期探索，可以為以后進(jìn)入這一塊市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)。 ????缺位的保障房建設(shè)模式 ????北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前最大的問(wèn)題是吸引更多的開(kāi)發(fā)商參與。政府大的思路已經(jīng)確定，但具體制度還不完備，包括開(kāi)發(fā)商參建的方式、條件、回報(bào)等?！敖酉聛?lái)要做的事情還很多。” ????萬(wàn)科副總裁毛大慶認(rèn)為，中國(guó)目前開(kāi)始重視保障房項(xiàng)目的前期工作，比如加大土地供應(yīng)和建設(shè)力度，但對(duì)于運(yùn)營(yíng)還沒(méi)有好的模式，因此像占用資金多又無(wú)法快速回籠的廉租房，就面臨著資金困局。 ????“吸納險(xiǎn)資與民間投資無(wú)疑可以促進(jìn)保障房建設(shè)，但對(duì)于企業(yè)而言，最需要的是資金的退出方式。”毛大慶表示。 ????長(zhǎng)期關(guān)注國(guó)外保障房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的毛大慶說(shuō)，廉租房項(xiàng)目在國(guó)外多是靠REITs來(lái)運(yùn)營(yíng)，正是靠與資本市場(chǎng)的對(duì)接，使得企業(yè)能夠?qū)⑵渥鳛槌钟匈Y產(chǎn)，甚至可以抵押來(lái)融資，從而盤(pán)活資金，這樣也可以吸引更多的企業(yè)參與到保障房項(xiàng)目中來(lái)。 ????毛大慶認(rèn)為，與建筑商相比，開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)處在懂得如何控制成本以及建更適合老百姓需求的保障房。且建設(shè)保障房的任務(wù)十分繁重，不可能完全由政府來(lái)做。以深圳市為例，一年5萬(wàn)套的任務(wù)光靠政府自己肯定無(wú)法完成，因?yàn)檎€要修建地鐵、學(xué)校、醫(yī)院等。 |