上海房管副局長案涉數億元 牽官員低價購房鏈

陶校興資料圖

????上海房管局第一副局長陶校興被查一事正向縱深發(fā)展。

????本報記者獲悉，徐家匯中心商圈的帝景苑項目自臺商蔡青峰接手后，曾多次修改土地合同，增加建筑面積，減少土地出讓金，該項目僅此一項至少獲利2億元。陶校興都是上述合同簽署人。

????帝景苑項目最早由印尼商人黃進益以旗下的香港榮福置業(yè)有限公司與上海無線電四廠自1993年起合作開發(fā)，1997年金融危機時因資金問題而導致項目擱置。后由臺商蔡青峰接手，2004年時控股53%，原大股東香港榮福持股縮為46%。

????而帝景苑項目這個“黑匣子”或因陶被查而徹底破譯。此前帝景苑已爆出朱文錦等多位官員涉嫌違規(guī)低價購房。本報記者獲得的資料顯示，尚有多位目前仍在位的官員涉嫌低價購房。

????帝景苑的問題還不止此。因為黃進益與蔡青峰產生利益糾紛，黃一直持續(xù)向有關方面反映帝景苑項目違規(guī)問題。記者獲得的資料顯示，蔡控制的榮福置業(yè)涉嫌偷逃稅款上億元。而低價購房的官員中帝景苑項目所在的徐匯區(qū)官員的名字也赫然在列。

????由此引發(fā)的開發(fā)商與官員低價購房鏈條逐漸明晰，本報將持續(xù)關注事件進展。

????四改土地合同獲利超2億

????命途多舛的帝景苑項目所在地塊，在開發(fā)過程曾先后四次遭遇土地使用權出讓合同的變更。而每次變更都由陶校興簽名落實，也造就了陶校興與帝景苑項目的“不解之緣”。

????1999年，陶校興初由松江縣縣長轉戰(zhàn)市房屋土地管理局之時，帝景苑項目也迎來了其發(fā)展的轉機。

????1999年，臺商蔡青峰與黃進益等簽署《合作開發(fā)協議》，重啟帝景苑開發(fā)，并成為帝景苑項目的實際控制人。

????蔡氏入主之后的一大動作，便是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑由外銷改為內銷，盤回巨額土地出讓金。

????當年6月，市房管局與榮福置業(yè)有限公司等三方股東重新簽署了國有土地使用權出讓合同，土地出讓金額由原來的1396.6萬美元，下調到了1683.3萬元人民幣，蔡氏輕松從房管局拿回近億元資金，能量之大可見一斑。

????根據公開資料，并沒有證據證實當時陶校興已經開始分管土地工作，而他卻是這份“外銷轉內銷”的土地出讓合同的簽署人。

????2002年，國土部開始推行經營性用地通過招拍掛方式出讓，當時已經開始分管土地工作的陶也開始參與上海的土地出讓程序規(guī)范化。而恰在此時，陶又代表上海市房屋土地與資源管理局，與榮福地產等簽訂了一份補充合同，上調帝景苑項目的總建筑面積為不得超過82778平方米，而1999年合同約定的建筑面積是64124平方米。由此補繳土地使用權出讓金200余萬元。

????帝景苑所在的肇嘉浜路1001號地塊總面積為1.6萬平方米，此次上調建筑面積后，該項目的容積率達到了5。而在1994年10月至2003年11月期間施行的《上海城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》明確要求，位于內環(huán)的居住建筑的容積率應控制在4以內。

????隨后的2004年1月及6月，陶繼續(xù)代表上海市房屋土地與資源管理局與榮福地產簽訂了兩份補充合同，使得項目的最終建筑面積超過了9萬平方米，容積率也接近6。

????這完全突破了相關規(guī)定的上限。早在2003年，新版《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》已開始生效，其對內環(huán)高層居住建筑的容積率要求為不大于2.5。

????容積率不斷增加，但要求補繳的土地出讓金卻一降再降。在上述兩次補充合同簽訂過程中，上海市房管局要求榮福地產方面補繳的出讓金數字也一再下降，由第一次的200余萬元，下降到178萬，到最后一次補充合同時，只要求補繳土地出讓金70余萬元。而當時的上海房價已進入上漲通道。

????通過三次提高容積率，帝景苑項目實際增加建筑面積2.6萬余平方米。而根據帝景苑銷售資料顯示，帝景苑的銷售底價平均約1.1萬元/平方米，則僅依靠此項，帝景苑項目獲利逾2億。

????官員低價買房鏈條

????更令人吃驚的是，這個由陶校興一路綠燈放行的帝景苑項目，其背后還深藏著開發(fā)商與官員互相勾結牟利的隱秘鏈條。

????這個鏈條最主要的一環(huán)，是相關官員低價享受帝景苑的高折扣房。

????此前被查處的朱文錦事發(fā)之前，曾以妻女之名在帝景苑買入一套157.89平方米的住房，合同價357萬元，無銀行按揭，有傳言他并未付購房款。與朱相比，更多在帝景苑購房的官員則享受到了最高達七成的折扣。

????更多享受折扣房的官員名單外泄，緣于帝景苑項目股東間的糾紛爆發(fā)。

????2009年2月，帝景苑項目股東方之一的黃進益因利益糾紛，起訴合伙股東蔡青峰。該案第一次開庭后，黃進益方面又提交了一份追加被告的起訴狀，追加八位在買房時獲得較大折扣的干部或其家屬為被告，由此揭開了多位在職官員在帝景苑低價買房的內幕。

????訴狀顯示，現任上海市公安局特警總隊負責人李某在2005年1月以其子的名義，在帝景苑購買了一套154.26平方米的住宅，每平方米的價格為7000元，而當時的市場價為23000元，折扣率為69.57%，而當時其子仍在大學就讀。

????黃進益方代理律師宋濂溥提供給本報記者一封2009年公開信，該公開信稱：“作為‘回報’，李某動用警力跨區(qū)為蔡青峰辦私案”。

????訴狀還顯示，而現任上海工商局總經濟師杜某也在2002年12月以其妻韓敏芳的名義在帝景苑購房，當時的銷售單價是9350元/平方米，韓敏芳的實際購買單價為6450元/平方米，折扣率31.2%。杜某此前曾擔任上海市工商局外資處處長，上海榮福房產公司正是其當時的監(jiān)管對象。

????除此之外，錦江國際實業(yè)投資股份有限公司首席執(zhí)行官楊某2005年1月在帝景苑購得的住房價格僅每平方米5000元，當時的銷售單價為23000元/平方米，折扣率高達78.26%。

????2005年時，房地產行業(yè)的毛利率約在35%左右，超過70%的折扣率，房子等于是開發(fā)商“倒貼”。

????這些低價折扣房到底由誰埋單？

????黃方代理律師宋濂溥給本報記者提供了榮福房產2002年的一次股東會記錄，該記錄顯示：“公司在開發(fā)該項目過程中，受到各政府及協作單位有關領導等的關心支持，各股東一致同意授予蔡青峰總經理對于本項目銷售中持有726.75萬元的特別優(yōu)惠處理權?！?/p>

????除了這一筆700多萬的特別優(yōu)惠處理權，蔡青峰治理下的榮福地產還劃撥了其它專項資金專門用于“打點關系”。如榮福房產曾與上海鑫尊建筑工程有限公司簽署《委托包干合同》和《管理合同》，榮福房產通過支付給鑫尊公司3030萬元，鑫尊公司則“保證須上繳政府的公建配套面積從原有總建筑面積的7%調整至4%，并通過項目驗收工作”。而一般建筑的公建配套面積至少在5%。

????帝景苑400多套房全部的買賣合同至今仍未能完整曝光，黃進益等曾在給中共上海市委組織部的信中建議對所有買賣合同進行核查匯總，查明低價買房的事實和性質。

????黃進益訴蔡青峰等損害榮福地產公司利益案本應于今年7月7日開庭，但不知何故，上海市第一中級人民法院一再推遲開庭時間，截至目前仍未確定此案開庭時間。本報記者未能聯系到此案審判長劉軍華就此置評。

????涉嫌拖逃上億稅收

????帝景苑項目還存在涉嫌偷稅問題。

????前述律師提供給本報記者一份徐匯區(qū)稅務局今年3月發(fā)出的稅收繳款書，至今榮福地產還結欠土地增值稅、外商投資企業(yè)所得稅等逾1億元未交(未計滯納金)，離奇的是，該稅款所屬時期為2002年12月至2007年11月。

????本報記者看到的2003年11月一份內部文件顯示，蔡青峰提到請專業(yè)財務公司代理，“幫公司節(jié)稅，預估所得稅的33%可下降至23%，總體節(jié)省幾千萬元人民幣，”代價是需要約250萬元的手續(xù)費用。該費用具體去向不得而知。

????2004年帝景苑一期項目建成，2005年榮福地產上報主營業(yè)務收入共計逾11億，但總體利潤僅2000多萬。以此計算，整個帝景苑一期項目毛利率僅1.8%。而在前期投入中，三方股東總計投入成本約人民幣4億元，之后主要負責運營的蔡青峰也沒有再向股東提出增資要求。

????對此，股東之一的黃進益曾在2006年寫信到市財稅局舉報榮福房產蔡青峰偷逃稅收，2007年1月，上海市國稅局第六稽查局首次出具書面信訪回復函，稱黃進益方面“提供的部分證據與核實情況有差異，故目前仍在查處中，并將延期”。

????一直到2010年3月份，具體征稅單才下達，稅單顯示榮福房產應交土地增值稅及所得稅等共計1.346億元，截至目前蔡青峰方面尚未繳清稅款。

????據記者掌握的2007年1月至6月的榮福房地產公司企業(yè)月度會計報表，榮福地產在2007年4月新增了一筆5827.6萬的應收賬款，同時在流動負債方面又增加了一筆5465.8萬元的預收賬款。而該公司會計報表顯示，2007年3月榮福房產的貨幣資金是617417.40元，4月是507060.39元，5月是592545.18元，數額遠小于上述應收賬款和預收賬款。

????據專業(yè)財務人員介紹，雖然一般房地產企業(yè)也都有一部分應收，但是一般不會占銷售很大比例。而應收和預收同時增加差不多金額，卻沒有影響銀行存款，存在疑點。

????蹊蹺的是，前述被起訴的8名官員被告中，其中一名被告為徐匯區(qū)前副區(qū)長費濱海之妻徐炎，費曾在上海稅務局徐匯分局任副局長之職。徐炎在帝景苑內購買了一個單位，當時的銷售單價為23000元/平方米，徐炎的實際購買單價為6550元/平方米，折扣率71.53%。

????而徐炎當時的商品房預購合同上提供的地址為漢口路300號23樓，即榮福地產主要股東之一蔡青峰的辦公室所在地，與上海市公安局治安總隊提供的其家庭現住址、前住址均不符。

????2010年6月，黃進益代表榮福置業(yè)有限公司向徐匯區(qū)國家稅務局提起行政起訴，要求徐匯區(qū)國稅局告知納稅額核定及其他稅務行政處理決定的法律依據、事實依據和計算方法，此案至今未被受理。

????記者致電蔡青峰求證上述事宜，接電話者告知對方已經不再使用此手機號碼，也不方便透露新的電話號碼給記者。