????10月15日，中共中央十七屆五中全會(huì)在北京開(kāi)幕，“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃成為會(huì)議的主要議題。 ????記者從幾名參與“十二五”規(guī)劃修訂的人士處獲悉，十七屆五中全會(huì)討論的“十二五”規(guī)劃當(dāng)中，將給房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)全新的定位：調(diào)結(jié)構(gòu)。 ????一名中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的專(zhuān)家對(duì)記者表示，“十二五”發(fā)展規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容中，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)很快退出支柱產(chǎn)業(yè)的地位，但是主基調(diào)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，會(huì)轉(zhuǎn)向以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主的發(fā)展方向。諸如加快保障性住房建設(shè)規(guī)模，修改房地產(chǎn)管理法等內(nèi)容，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)內(nèi)容。 ????至于當(dāng)前備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人近日將就房產(chǎn)稅改革的問(wèn)題向國(guó)務(wù)院匯報(bào)。但結(jié)果難料。 ????仍是“支柱產(chǎn)業(yè)” ????10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將發(fā)布1-9月份全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行數(shù)據(jù)。招商證券（行情，資訊）等投資機(jī)構(gòu)一致預(yù)測(cè)，1-9月份全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)率為24.4%。 ????而10月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)表明：前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33511億元，同比增長(zhǎng)36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。9月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5156億元，增長(zhǎng)35.0%。 ????中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如表示，未來(lái)保障性住房投資將繼續(xù)高速增長(zhǎng)，成為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)投資的重要工具。 ????而在2010年，全國(guó)保障性安居工程開(kāi)工580萬(wàn)套房屋，已經(jīng)完成投資4700億元。 ????全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前對(duì)記者表示，今年年初，中央加大保障性安居工程建設(shè)投資力度，希望以保障性安居工程投資彌補(bǔ)受房地產(chǎn)調(diào)控影響的房地產(chǎn)投資下降的空間。 ????僅從1-9月份的結(jié)果來(lái)看，雖然今年房地產(chǎn)調(diào)控猛烈，但是房地產(chǎn)投資仍舊保持了36.4%的高速增長(zhǎng)。其中商品房投資增長(zhǎng)33.8%。雖然商品房投資增長(zhǎng)略微下滑，但是仍舊保持了30%以上的增長(zhǎng)率。 ????與此同時(shí)，受保障性住房建設(shè)工程促進(jìn)影響，全國(guó)房地產(chǎn)投資總規(guī)模繼續(xù)上漲。 ????中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一對(duì)媒體表示，“十二五”房地產(chǎn)規(guī)劃當(dāng)中將強(qiáng)調(diào)住房保障的投資力度，每年600萬(wàn)套保障性安居工程住房建設(shè)，將成為常態(tài)。 ????聶梅生也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了調(diào)控的影響，但是其仍占投資的25%，占銀行信貸的30%，上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)30多個(gè)。最重要的是，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還沒(méi)過(guò)半，城鎮(zhèn)化率46.6%，未來(lái)“十二五”期間內(nèi)，城鎮(zhèn)化率仍然以每年1%的速度增長(zhǎng)。 ????從2010年前三季度的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33511億元，同比增長(zhǎng)36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。 ????房地產(chǎn)投資仍然以每個(gè)月5000多億元的規(guī)模在增長(zhǎng)，前三季度已經(jīng)完成2009年全年的房地產(chǎn)投資規(guī)模。 ????上述中房協(xié)專(zhuān)家表示，“十二五”期間，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，這不僅是因?yàn)槠鋷?lái)的高額固定資產(chǎn)投資，而是因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的巨大住房需求等因素決定的。 ????記者了解到，由住建部、國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)聯(lián)合編制的“十二五”房地產(chǎn)規(guī)劃已經(jīng)起草完畢，其中詳細(xì)制定了未來(lái)5年里商品房開(kāi)發(fā)面積、投資規(guī)模、保障房開(kāi)發(fā)面積、房屋面積、結(jié)構(gòu)調(diào)整比例等指標(biāo)。 ????雖然多部委回避“支柱產(chǎn)業(yè)”這個(gè)名詞，但是規(guī)劃當(dāng)中對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)竣工面積、人均居住面積等指標(biāo)均給予了保守的估計(jì)，即便如此，在未來(lái)5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度調(diào)低在7%-8%的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模仍然是最大的。 ????不過(guò)在制定“十二五”規(guī)劃時(shí)，雖然住建部和發(fā)改委一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是穩(wěn)定發(fā)展的，但銀監(jiān)會(huì)、人民銀行等金融機(jī)構(gòu)則表示對(duì)此不關(guān)心。 ????房地產(chǎn)業(yè)是否仍將是支柱產(chǎn)業(yè)，上述中房協(xié)的專(zhuān)家一語(yǔ)道明地說(shuō)：只要“十二五”的房地產(chǎn)規(guī)劃是一個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不是一個(gè)調(diào)控的規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)5年內(nèi)的支柱地位就不會(huì)變。 ????發(fā)展主調(diào)已轉(zhuǎn)向 ????雖然房地產(chǎn)業(yè)“十二五”期間仍然擁有前景，但是從本輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向。 ????對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響最大的就是龐大的保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃。10月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布1-9月份全國(guó)已開(kāi)工保障性安居工程520萬(wàn)套。 ????國(guó)泰君安證券研究員孫建平指出，2010年保障性安居工程的580萬(wàn)套保障性住房和130萬(wàn)套農(nóng)戶(hù)改造能帶來(lái)3500億元的投資，其中中央財(cái)政1050億元，地方土地出讓金1000億元以上，另外就是地方國(guó)債、公積金收益和70-80%的銀行貸款等。 ????保障性安居工程投資大增，將為房地產(chǎn)投資提供10%比例的投資補(bǔ)充。在“十二五”規(guī)劃當(dāng)中，保障性安居工程仍將以每年600萬(wàn)套左右的比例增長(zhǎng)，這就意味著，房地產(chǎn)投資可以暫緩增長(zhǎng)或者承受10%比例以?xún)?nèi)的下降。這為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整提供了空間。 ????上述中房協(xié)的專(zhuān)家說(shuō)，未來(lái)5年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，是維持城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和提供農(nóng)村住房。 ????10月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作已經(jīng)取得了一定的成效——9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。 ????從今年7月份開(kāi)始，全國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)持平或者環(huán)比漲跌幅在1%以?xún)?nèi)，這說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)初步得到遏制。 ????上述中房協(xié)專(zhuān)家說(shuō)，“十二五”期間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要快速啟動(dòng)調(diào)整結(jié)構(gòu)的工作，將抑制大中城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和實(shí)現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的居民居住功能作為主要任務(wù)。除此以外，將農(nóng)村住房改革和城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌流轉(zhuǎn)作為另一個(gè)重點(diǎn)。 ????記者了解到，在住建部等多部門(mén)聯(lián)合制定的房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”規(guī)劃當(dāng)中，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)制度性改革也是調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)內(nèi)容。 ????實(shí)行多年的《房地產(chǎn)管理法》也將進(jìn)入修改，而《住房保障法》也要在“十二五”期間起草，制訂。 ????房產(chǎn)稅并不被看好 ????最引人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的改革。 ????一位知情人士對(duì)記者稱(chēng)，國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人近日將就房產(chǎn)稅改革的問(wèn)題向國(guó)務(wù)院匯報(bào)，但不知國(guó)務(wù)院將對(duì)這個(gè)房產(chǎn)稅改革方案給予如何的評(píng)價(jià)。 ????上述知情人士對(duì)記者稱(chēng)，稅務(wù)行業(yè)內(nèi)對(duì)房產(chǎn)稅不看好，認(rèn)為其財(cái)政轉(zhuǎn)移的效果大于調(diào)控房?jī)r(jià)的效果，在房地產(chǎn)稅收體制改革不徹底的情況下，出臺(tái)房產(chǎn)稅不能起到應(yīng)有的效果，反而會(huì)增加納稅人負(fù)擔(dān)，造成稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)當(dāng)中去。 ????曾幫多個(gè)重點(diǎn)城市做地方“十二五”規(guī)劃的北京大岳咨詢(xún)公司總經(jīng)理金永祥表示，目前來(lái)看，各地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息仍然是懸而未定的，國(guó)家層面也對(duì)這個(gè)政策頗多爭(zhēng)議，房產(chǎn)稅是否能遏制房?jī)r(jià)還不得而知。 ????“現(xiàn)在給人以預(yù)期就起到了很好的調(diào)控效果?！苯鹩老楸硎?，房產(chǎn)稅仍然不是一個(gè)近期能解決的問(wèn)題，“十二五”期間將成為重點(diǎn)討論和改革的內(nèi)容。 |