各國(guó)住房善政盤(pán)點(diǎn)：德禁止驅(qū)趕無(wú)錢(qián)付房租者

????古今中外，“住”的問(wèn)題都是民眾最關(guān)心的大事之一，而“居者有其屋”也是為政者追求的共同目標(biāo)。針對(duì)低收入群體，各國(guó)政府根據(jù)各自國(guó)情，制定了不同的安居政策，而其核心之一就是政策干預(yù)及政府出資。很多做法在解決居民居住問(wèn)題上被證明是行之有效的。

????德國(guó) 嚴(yán)控房租

????從二戰(zhàn)后到二十世紀(jì)末，德國(guó)大規(guī)模興建社會(huì)福利住房，解決低收入者住房問(wèn)題。過(guò)去30年，德國(guó)為保障型住房建設(shè)投入300多億歐元。盡管目前福利住房已大規(guī)模減少，政府仍通過(guò)控制房?jī)r(jià)和房租等手段保障低收入者住房。

????●亮點(diǎn)一：房東不得隨意漲房租

????德國(guó)人租房者占多數(shù)，有60%左右的居民租房，而年輕人中的77%為租房族。德國(guó)租房比例高，重要原因就是德國(guó)法律給予承租人近乎完美的保障。德國(guó)《民法典》等多項(xiàng)法律對(duì)房租價(jià)格進(jìn)行強(qiáng)有力的管理和約束，特別側(cè)重保護(hù)房客利益，規(guī)定房東不得隨意漲房租。

????●亮點(diǎn)二：房租超50%構(gòu)成犯罪

????根據(jù)法律，德國(guó)每個(gè)州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，按地理位置、交通狀況、建筑質(zhì)量及節(jié)能等情況確定房屋租金范圍。獨(dú)立機(jī)構(gòu)成員包括當(dāng)?shù)胤繓|協(xié)會(huì)、房客協(xié)會(huì)及中介公司和政府代表，任何人都可獲取分門(mén)別類的價(jià)格表。法律還明文規(guī)定，房租超過(guò)“合理房租”20%屬違法行為，超過(guò)50%構(gòu)成犯罪。這讓租房市場(chǎng)極為穩(wěn)定。

????●亮點(diǎn)三：無(wú)錢(qián)付房租不能驅(qū)趕

????德國(guó)法律還很注重保護(hù)租房者權(quán)益。例如，如果租房者沒(méi)錢(qián)支付房租，房主不能將其趕出去，而需要向法庭提供相關(guān)證據(jù)。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后出資對(duì)房屋進(jìn)行維修或重新裝修?，F(xiàn)在這一義務(wù)已被取消。此外，政府還根據(jù)家庭成員人數(shù)和失業(yè)時(shí)間等情況向貧困家庭每月發(fā)放數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。

????日本 保低放高

????在戰(zhàn)后重建期和隨后的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，大批日本歸國(guó)人員和打工族涌入大中城市導(dǎo)致住房問(wèn)題十分突出。為使大多數(shù)人能“居者有其屋”，日本政府采取“保低放高”政策，即政府為中低收入者提供廉價(jià)住房或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者能買(mǎi)得起房或租得起房，而高收入者住房問(wèn)題則由房地產(chǎn)市場(chǎng)解決。

????●亮點(diǎn)一：購(gòu)房可以減免所得稅

????依據(jù)《住宅金融公庫(kù)法》，政府全額出資設(shè)立“住宅金融金庫(kù)”為購(gòu)房者和建房機(jī)構(gòu)及個(gè)人提供低息貸款。此后，政府于1955年頒布《住宅融資保險(xiǎn)法》，為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款提供保險(xiǎn)，促使金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者提供貸款。此外，政府還通過(guò)減免所得稅、贈(zèng)與稅和房屋登記許可稅等多種措施鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)房。

????●亮點(diǎn)二：政府出資建住宅公團(tuán)

????在立法方面，政府制定《住宅公團(tuán)法》，由政府出資建立日本住宅公團(tuán)，負(fù)責(zé)在大中城市及其周邊地區(qū)建設(shè)住宅和進(jìn)行城區(qū)改造，以較為公平的價(jià)格向有能力的購(gòu)房者出售或出租設(shè)施齊全且質(zhì)量高的住房。政府還頒布《公營(yíng)住宅法》，為中央政府向地方政府興建廉價(jià)住房提供實(shí)物、金融和稅收支持。

????應(yīng)該說(shuō)，這些措施取得顯著成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2000年，日本住宅公團(tuán)累計(jì)建房150萬(wàn)套，用于出租和銷售的各占50%；地方政府累計(jì)翻修和新建住房200多萬(wàn)套。

????●亮點(diǎn)三：建設(shè)適量廉租房

????日本房屋自有率比較高，廉租房數(shù)量?jī)H占住房總量的4%至5%，但還是在解決低收入人群住房問(wèn)題上發(fā)揮了重要作用。日本神戶大學(xué)教授王柯在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)，日本住房政策核心是鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)住房，其值得借鑒之處在于設(shè)立由國(guó)家出資的銀行“住宅金融公庫(kù)”，推出“住房貸款保險(xiǎn)制度”以及建設(shè)適量廉租房。

????新加坡 推行組屋

????“居者有其屋”是新加坡政府住房政策核心。過(guò)去數(shù)十年，政府建造近100萬(wàn)套公共住房（組屋），解決了全國(guó)80%的人口住房問(wèn)題，其中超過(guò)95%的人購(gòu)買(mǎi)了組屋。

????●亮點(diǎn)一：公共房為主商品房為輔

????新加坡政府于1960年成立建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)解決該國(guó)公共住房問(wèn)題，并于1964年推出“居者有其屋計(jì)劃”。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，新加坡已形成以公共住房為主，商品房為輔的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

????政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)組屋有明確規(guī)定，確保大多數(shù)中低收入者有房可住。2009年，組屋根據(jù)地段和面積情況每套價(jià)格從10萬(wàn)新元（1美元約合1.38新元）至33萬(wàn)新元不等，而同期新加坡人均月收入約為3600新元。對(duì)于月收入在1500新元以下的低收入家庭，政府提供小戶型租賃組屋，每月租金不超過(guò)300新元。

????●亮點(diǎn)二：不同族群分配同一小區(qū)

????據(jù)介紹，建屋發(fā)展局在設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)讓每棟樓房包含面積不等的戶型，而且會(huì)有意識(shí)地把華族、馬來(lái)族和印度族等不同族群民眾分配到同一個(gè)小區(qū)，以促進(jìn)不同收入、不同族群之間和睦相處。

????新加坡國(guó)家發(fā)展部長(zhǎng)馬寶山在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)，盡管建屋發(fā)展局常年赤字，“居者有其屋計(jì)劃”仍是政府非常重要的一項(xiàng)政策，“我們希望‘居者有其屋政策’能增加新加坡人對(duì)國(guó)家的歸屬感，讓人們感到這里就是自己的家！”

????法國(guó) 大興廉租

????近10年來(lái)，法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)“大起大落”，這主要得益于法國(guó)政府實(shí)施多年的廉租房制度。

????所謂“廉租”是指其“基礎(chǔ)房租”比普通私人住房低一半左右。由于政府對(duì)住房困難戶和低收入家庭提供“個(gè)人住房補(bǔ)助”，一些多子女家庭往往可以用不到市場(chǎng)價(jià)五分之一的價(jià)格租到滿意的住房。

????●亮點(diǎn)一：20%以上住房為廉租房

????根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，法國(guó)所有市鎮(zhèn)必須保證20%以上的住房是廉租房，否則將被處高額罰款，以保證低收入者能住上好房子。

????據(jù)悉，目前法國(guó)近萬(wàn)個(gè)市鎮(zhèn)中絕大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市鎮(zhèn)，廉租房數(shù)量通常占總住房數(shù)的30%以上。政府規(guī)定所有人均收入不超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭都可申請(qǐng)廉租房，其“上限”相當(dāng)于“夫婦雙方都是低級(jí)公務(wù)員的三口之家”。此外，廉租房通常只租不賣(mài)。

????●亮點(diǎn)二：廉租房建設(shè)遠(yuǎn)超商品房

????廉租房制度不僅對(duì)保持社會(huì)穩(wěn)定起到積極作用，同時(shí)成為抑制房?jī)r(jià)上漲的重要杠桿。以2004年為例，法國(guó)出售新房11萬(wàn)套，而當(dāng)年在建的廉租房則高達(dá)40萬(wàn)套。

????當(dāng)然，法國(guó)廉租房制度也有不合理之處。法國(guó)一家“社會(huì)住房辦公室”負(fù)責(zé)人艾哈邁德·古菲就說(shuō)：“法國(guó)廉租房的租期是永久性的，一名低收入者在租下廉租房后，即使今后成為總理，仍可長(zhǎng)期占有該住房，而另一些急需住房的人卻可能因此得不到房子?！毙氯A社記者 郇公弟 劉浩遠(yuǎn) 高川 丁其林 陳俊俠