房企銷售預(yù)期惡化

????房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策難轉(zhuǎn)向 各大房企銷售預(yù)期惡化

????樓市轟轟烈烈的上半年過去了。這半年，在政府密集調(diào)控之下，曾瘋狂的房價終于止?jié)q，并有所下跌；各大房企同比仍取得不俗銷售業(yè)績，但離銷售目標(biāo)相去較遠，且趨勢惡化，不得不考慮打折；開發(fā)商拿地由狂熱轉(zhuǎn)為理性，“地王”已退潮，留下平靜的拍賣大廳。

????政策調(diào)控難轉(zhuǎn)向

????面對快速上漲的各地房價，2010年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)便掀起一波嚴(yán)

????1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款，首付不得低于40%，并加大對房地產(chǎn)貸款的窗口指導(dǎo)。此后，國土資源部也對房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管提出要求，國資委亦要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)。

????而自4月份起的新一輪調(diào)控，更是顯示了政府遏制房價快速上漲的決心，調(diào)控力度也史無前例。

????國務(wù)院4月15日頒令，二套房首付款不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；首套房且建筑面積逾90平米的，首付不低于30%；貸款購買第三套及以上住房的，大幅提高首付款和利率水平。

????緊接著的4月17日，新國十條發(fā)布，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

????此后，各地紛紛推出調(diào)控實施細則，其中最為嚴(yán)厲的北京細則，要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

????各部委隨即也紛紛打出針對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控組合拳：銀監(jiān)會4月23日明確提出對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款“三不貸、三掛鉤”原則；國稅總局5月17日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》；國稅總局6月3日劃定土地增值稅預(yù)征最低限；住建部6月7日劃定二套房“認(rèn)貸又認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)。

????對于下半年政策走勢，眾多觀點認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已經(jīng)進入常態(tài)化，調(diào)控短期轉(zhuǎn)向的可能性不大，下半年房地產(chǎn)商與政府的博弈還將持續(xù)，政策面松緊趨勢將主要取決于房價下跌速度、時間和幅度。

????而對于目前呼聲較高卻尚未出臺的房產(chǎn)稅，業(yè)內(nèi)指出，未來地方政府的財政收入模式將發(fā)生改變，因此房產(chǎn)稅的征收將是必然趨勢，但出臺時機仍會視房地產(chǎn)市場的未來走勢而定。

????房企銷售預(yù)期惡化

????時值歲中，各大房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)交出上半年銷售成績單，與去年同期比較，各房企仍然取得不俗成績。

????龍頭老大萬科今年上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，分別比去年同期下降8%和增長19.5%，公司亦成為目前房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家半年銷售金額超過300億元的企業(yè)。

????另一家企業(yè)碧桂園上半年認(rèn)購金額約142億元，其中已簽約合同銷售金額約132億元，合同銷售面積約242萬平方米，同比分別增長50%及26%。

????相比之下，富力地產(chǎn)要遜色一些，其上半年協(xié)議銷售收入累計約125.16億元，同比下降2%；銷售面積約105.23萬平方米，同比下降22%。

????根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》，今年上半年，房地產(chǎn)銷售20強企業(yè)合計實現(xiàn)銷售額2626億元，同比增長25.8%；銷售面積合計2779萬平方米，同比增長5.1%。其中，上半年銷售金額超百億元大關(guān)的有11家，萬科和恒大分列銷售金額和銷售面積首位。

????業(yè)內(nèi)稱，4月份房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后，一線城市成交量受到嚴(yán)重影響，而前期價格上漲較平緩的二三線城市成交情況則相對平穩(wěn)，二三線城市的銷售業(yè)績也成為企業(yè)成長性的決定因素，部分企業(yè)亦采取降價銷售策略，取得了相對理想的銷售成績。

????不過，同比的漂亮銷售數(shù)據(jù)仍然掩蓋不了房企的失落。根據(jù)統(tǒng)計，各大房企中，僅有恒大完成全年銷售目標(biāo)的52%，其余大多企業(yè)均未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。

????更令房企不安的是形勢沒有好轉(zhuǎn)，甚至還在惡化。業(yè)內(nèi)人士稱，持續(xù)的調(diào)控政策導(dǎo)致商品房成交量下降明顯，去庫存周期拉長，開發(fā)商的資金壓力和銷售壓力將會逐漸顯現(xiàn)，房企可能會視市場情況降低銷售目標(biāo)或者加大推盤力度，甚至采用降價方式以擴大銷售額。

????下半年成交量可能會伴隨著價格的下降而有所回升，但房企全年銷售目標(biāo)的完成仍面臨較大困難。此前有分析稱，在嚴(yán)峻的行業(yè)背景下，2010年上市房企平均可以完成75%的年度銷售目標(biāo)。銀河證券潘瑋也預(yù)計，今年全國商品住宅交易金額同比下降14.5%，全國平均交易量同比下降11%左右，全國平均成交價同比下降5.1%。

????雖然上市房企中，有一些已經(jīng)通過預(yù)售提前鎖定今年業(yè)績，但也只是將影響推遲到了明年。

????土地市場恢復(fù)平靜

????與商品房市場交易量冰封相比，土地市場在新政推出后并沒有陷入停滯。不過與調(diào)控前不同的是，開發(fā)商的態(tài)度開始趨于謹(jǐn)慎，曾經(jīng)的“非理性”拿地、地王頻出的現(xiàn)象正逐步淡出市場。隨著土地價格節(jié)節(jié)回落，有一些開發(fā)商重新現(xiàn)身土地拍賣現(xiàn)場，不過市場總體顯得較為平靜。

????中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年，按照拿地總價排行的前20名房企，花費在土地市場的金額高達1886.22億元，拿地面積達到4802.93萬平方米。萬科、保利、綠地、中國鐵建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)5家房企上半年的拿地支出均超過100億元。其中，萬科上半年新增土地儲備的總規(guī)劃面積達到1040.28萬平方米，拿地總價高達251.44億元。保利地產(chǎn)上半年新增土地儲備總規(guī)劃面積616萬平方米，拿地總價達到197.18億元。

????與2009年上半年的低谷相比，今年1-6月房企在土地市場上斬獲頗豐。上半年萬科新增土地面積同比增長了156.73%，拿地投入金額同比增長了236.55%。保利地產(chǎn)和綠地集團上半年新增土地面積分別同比增長142.62%和306.65%，土地投入分別增長306.56%和362.59%。

????實際上，今年年初時的土地市場仍然保持著去年的火爆。3月中旬，北京連續(xù)誕生了望京、薊門橋等多個地王。隨后，北京市國土局宣布暫停熱點地區(qū)的高價土地交易，以控制非理性土地競價。接下來，國土部責(zé)令調(diào)整土地供應(yīng)計劃前暫停住宅用地出讓，土地市場從而迎來了一段空白期。

????隨著各地逐漸恢復(fù)住宅供地，土地市場在快速降溫后又開始緩慢復(fù)蘇。不少地產(chǎn)商則趁著房地產(chǎn)市場和土地市場調(diào)整之際，在二三線城市擴充地盤，為日后發(fā)展儲備資源。

????尤其是在6月底，央企背景的開發(fā)商又開始活躍在拿地現(xiàn)場。在6月29日舉行的新政后廣州首宗住宅用地出讓現(xiàn)場，中國鐵建地產(chǎn)以12.95億元的總價將荔灣區(qū)高爾夫球場兩塊居住用地雙雙收入囊中。次日的天津土地拍賣會上，中鐵建再次以40.32億元的總價拿下天津河北區(qū)金鐘河大街北側(cè)1號、3號、5號地塊。首開股份也于6月30日在貴陽獲得土地項目，地價款達到15.74億元。

????與此形成鮮明對比的是，北京、上海等地的商業(yè)地塊遭遇低價成交和頻頻流拍。5月23日，上海嘉定區(qū)連拍四宗商用地塊，其中兩幅底價成交。5月24日，北京四幅商業(yè)地塊更是集體流拍。一面是有房企“抄底”，一面是土地“流拍”，如今的土地市場上，逢地必爭的現(xiàn)象已經(jīng)不在。

????分析人士指出，隨著國家對房地產(chǎn)各項調(diào)控落實以及交易方式的改變，對于不重要的地塊，開發(fā)商已經(jīng)不愿輕易出手。在地價下調(diào)的背景下，開發(fā)商更多的把眼光放在二三線的布局和長遠規(guī)劃上。(王錦 于萍)