調研青島等城市商品房成本 是否存暴利引爭議

????國土部調研35城市商品房成本

????京滬廣深在列 或為調控提供參考

????記者獲悉，國土資源部（下稱“國土部”）近期下發(fā)通知，部署2010年城市土地價格調查和監(jiān)測工作。與往年略有不同的是，今年新增了一項工作，需要完成35座重點城市的商品房成本構成調查與監(jiān)測。

????在近期樓市調控政策密集出臺的背景下，此項調研頗為引人關注。

????主要調研土地成本

????一名接近國土部的人士對本報記者表示，商品房成本調研是國土部門的一項例行工作，近幾年都曾作過類似的操作，但主要是著眼于地價因素在房價中的占比等，今年把這項工作寫入了正式文件之中。

????國土部要求，上述35座重點城市需定期完成商品房成本構成的調查數據采集、整理與上報，此項工作的技術承擔單位要在今年7月15日前提交商品房成本構成調查表。

????去年年中之際，國家統計局也曾對40座重點城市范圍內的商品住宅開發(fā)費用構成進行專項調查，以弄清房地產開發(fā)項目費用的支出結構。但該項調查的結果一直未對外界公開。

????房地產行業(yè)是不是暴利行業(yè)的爭論一直都引發(fā)熱議，房價的真實成本對于公眾來說始終是一個難解之謎。

????萬通地產董事局主席馮侖去年曾公開表示，房地產開發(fā)商的平均資產收益率達不到5%，華遠集團董事長任志強也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右。

????不過，2009年一個不爭的事實擺在面前：越來越多的資金，包括中央企業(yè)，正在通過各種途徑涌入房地產業(yè)。有專家曾指出，如果房地產業(yè)利潤像開發(fā)商自己說的那樣低，為什么會有如此之多的企業(yè)都想進入這個行業(yè)？

????但在從業(yè)者對商品房成本諱莫如深的背景下，上述這種看似合情的分析總是缺乏具體的數據佐證。

????公開商品房成本并非沒有個案。早在2005年，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發(fā)商的利潤率平均約50％，最低的約為20％，最高的超過90％。

????是否存在暴利頻引爭議

????除了有助于證明開發(fā)商是否獲取暴利外，探究房價成本在政府調控樓市的背景下有著更深遠的意義。

????去年全國兩會期間，全國工商聯曾遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言，稱一項調查顯示房地產項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。此報告直指地方政府成為房地產業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方。

????此報告將房價之高的根源歸因于地價，從而引發(fā)外界對于土地部門調控不力的批評。

????而國土部去年6月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產項目的調查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。

????不過，鑒于2009年開始的地價過快上漲走勢，國土部也通過改革和完善土地招拍掛制度，以及增加土地供應等多種手段來穩(wěn)定土地市場。

????國土部部長、國家土地總督察徐紹史近日在“未報即用”違法用地清查整改情況通報會上透露，為了積極參與房地產調控，將堅持和完善土地招拍掛制度，“我們已經做了一個試點方案。”

????上述人士表示，此次調研重點城市商品房成本，除地價因素外，也希望通過一些中介評估機構，調研重點城市商品房建造、稅費等方面的成本。

????外界分析，在新一輪的房地產調控中，國土部的此項調研將為下一步的決策過程提供數據參考。國土部此前也多次表示，地價監(jiān)測工作是土地參與國家宏觀調控的重要技術支撐。

????5%、8% VS 暴利

????房地產到底是不是暴利行業(yè)？萬通地產董事局主席馮侖曾表示，開發(fā)商平均資產收益率達不到5%，華遠集團董事長任志強也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右

????23.2% VS 58.2%

????去年全國兩會期間，全國工商聯表示一項調查顯示房地產項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。而國土部去年6月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產項目的調查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%

????附表：35座城市一覽

????北京 天津 上海 南京

????杭州 寧波 廣州 深圳

????重慶 武漢 長沙 石家莊

????太原 銀川 沈陽 大連

????長春 西寧 合肥 福州

????廈門 南昌 濟南 青島

????鄭州 南寧 海口 成都

????貴陽 昆明 西安 蘭州

????哈爾濱 呼和浩特 烏魯木齊

????資料來源：本報整理