二套房標(biāo)準(zhǔn)改變 終結(jié)全民炒房

????從2007年國(guó)家針對(duì)二套住房差異化貸款的政策出臺(tái)以來(lái)，如何定義二套住房已經(jīng)成為眾多銀行“痛并快樂(lè)著”的事情，所謂痛，是指因?yàn)闆](méi)有非常明確可操作性的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，如何發(fā)放貸款有些麻煩，但同時(shí)，又因?yàn)榭梢愿鶕?jù)需要調(diào)整貸款發(fā)放政策而快樂(lè)著。

????盡管隨后的政策明確規(guī)定以家庭為單位，限定二套住房，但是，改善住房可按第一套執(zhí)行又為購(gòu)房者和銀行提供了發(fā)揮的空間。如銀行以改善性為由，低折

????如今，隨著銀監(jiān)會(huì)關(guān)于第二套住房貸款記錄的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以房屋數(shù)量為限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位政策的出臺(tái)，第二套住房貸款政策發(fā)生了根本性的改變，基本上堵死了以往購(gòu)房者和銀行可以鉆的所有空子。

????對(duì)此政策的出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士表示，一旦“以房為限”的精神成為正式文件下發(fā)執(zhí)行，中小業(yè)主的房地產(chǎn)投機(jī)將受到嚴(yán)重打擊，“全民炒房”的現(xiàn)象很可能成為歷史。據(jù)了解，此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通常是根據(jù)是否利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，且貸款是否已經(jīng)還清來(lái)界定，而醞釀中的二套房貸執(zhí)行的原則卻是“以房為限、以家庭為單位”。

????日前國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》明確要求，二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由住建部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定，目前具體細(xì)則還在制定過(guò)程中。

????市場(chǎng)有望降低投機(jī)性

????島城業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，以房為限的原則，很大程度上使房產(chǎn)回歸了居住的本質(zhì)，房產(chǎn)的投機(jī)性將大大降低。

????“這將徹底扭轉(zhuǎn)目前已經(jīng)開(kāi)始形成的普通工薪階層對(duì)房子的投機(jī)心理，短期內(nèi)將使得房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)潮銳減。 ”該業(yè)內(nèi)人士表示。

????以房為限的政策一旦執(zhí)行，對(duì)于有改善性需求的住房擁有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的優(yōu)惠利率。對(duì)于已經(jīng)用全款購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，但還想利用貸款投資另一套住房的小業(yè)主，以后無(wú)法享受首套房的信貸待遇，必須執(zhí)行首付50％、利率1.1倍的嚴(yán)格政策。這一舉措無(wú)疑將使得市場(chǎng)的房源供應(yīng)大大增加，也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現(xiàn)象。

????據(jù)了解，在青島目前的商品房市場(chǎng)上，第一套房全款購(gòu)房的比例高達(dá)50％，特別是在2005年以前購(gòu)房的人群中，80％以上為全款購(gòu)房，這部分面臨著再置業(yè)或者升級(jí)居住的業(yè)主，一旦選擇出讓手中的房子，將會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)大量的房源。同時(shí)，“以房為限”的原則也限制了這部分客戶消耗目前市場(chǎng)的房源，降低了他們利用金融杠桿進(jìn)行再投資的可能。

????業(yè)內(nèi)人士表示，新原則對(duì)于中小投資者的心理威懾力將會(huì)非常大，首次提及了住房回歸消費(fèi)品本質(zhì)，但是需要注意的是目前住房聯(lián)網(wǎng)制度還不完善，曾經(jīng)使用貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢，但是難以確定家庭名下的未貸款房產(chǎn)。 “以房為限”的作用究竟有多大還要看政策細(xì)則出臺(tái)后的實(shí)施效果。

??? 購(gòu)房者期待等到好消息

????“按照現(xiàn)在的政策，是不是原來(lái)的房子賣(mài)了，再買(mǎi)房子就應(yīng)該算第一套了？ ”對(duì)于這個(gè)政策，購(gòu)房者李明非常高興。

????在去年高點(diǎn)時(shí)，李明把自己居住的不到五十平方米的小房子賣(mài)掉后，本想可以依照改善性住房的標(biāo)準(zhǔn)，貸款再換個(gè)大一些的房子，在四方區(qū)，看好的新房定金都已經(jīng)交了，可是，關(guān)于改善性住房貸款優(yōu)惠取消后，再貸款買(mǎi)房就算第二套住房了，貸款首付和利率都上浮了，這對(duì)僅僅工作了四年的他來(lái)說(shuō)，難以負(fù)擔(dān)。原來(lái)取消改善性住房貸款標(biāo)準(zhǔn)的政策出臺(tái)后，他非常懊惱，認(rèn)為“自己掉到政策的空里”了。

????“現(xiàn)在好了，如果按照套數(shù)計(jì)算，我還是第一套住房，依然可以享受銀行貸款優(yōu)惠利率和首付。 ”李明非常高興，這兩天趕緊把材料遞交給了銀行，銀行方面表示由于細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，還需要等待總行指示，讓他回去等消息，但同時(shí)也表示估計(jì)應(yīng)該差不多 “首付最低20%，利率八五折”，李明喜滋滋地告訴記者。

?? ?銀行實(shí)際執(zhí)行有難度

????盡管從有關(guān)主管部門(mén)官員的吹風(fēng)讓“二套房”定義越來(lái)越清晰，不過(guò)，樓市新政中仍有諸多概念需明確，銀行在執(zhí)行新政時(shí)仍然面臨左右為難的困境。

????島城某商業(yè)銀行個(gè)人信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，他個(gè)人認(rèn)為雖然這個(gè)提法很好，但從目前來(lái)看，這個(gè)說(shuō)法有些隨意，可操作性太差了。因?yàn)閺哪壳爸袊?guó)各個(gè)城市的實(shí)際情況來(lái)看，根本還不具備按套數(shù)決定發(fā)放貸款標(biāo)準(zhǔn)的條件。如青島，先不提青島市交易中心和各商業(yè)銀行之間沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)的事情，就是青島市交易中心也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)，而僅僅只是市內(nèi)四區(qū)聯(lián)網(wǎng)，也就是說(shuō)，一個(gè)人如果在萊西買(mǎi)了房子，再到市區(qū)買(mǎi)房子，由于沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，無(wú)論是銀行還是青島市交易中心都查不到他有房，因此銀行也可以按照第一套來(lái)發(fā)放貸款。

????另外，即使是市內(nèi)四區(qū)有聯(lián)網(wǎng)，該負(fù)責(zé)人還表示，來(lái)回查詢的人工費(fèi)和手續(xù)費(fèi)以及辦理業(yè)務(wù)的效率等都是問(wèn)題?！斑€是等等看細(xì)則吧”，他表示，從目前來(lái)看，其他城市包括武漢、南京等城市也存在同樣的問(wèn)題。

????據(jù)了解，盡管新政執(zhí)行尚處磨合期，但是，鑒于國(guó)家擠壓房市泡沫的決心，不少銀行對(duì)于房貸已望而卻步。一家股份制銀行人士表示，去年該行由于發(fā)放的房貸太多，而利率大都是打折的，目前對(duì)其業(yè)績(jī)已經(jīng)造成拖累，今年該行的個(gè)貸重心將轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性貸款，而另一股份制銀行人士表示，該行自去年下半年信貸開(kāi)始收緊時(shí)便已很少發(fā)放第二套房以上的房貸了。

????執(zhí)行力與政策延續(xù)性

????4月，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“10年來(lái)最為嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，同以往一樣，政策的核心仍舊是從擴(kuò)大供給、抑制不合理的需求，以及調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)三個(gè)方面出手，但其落腳點(diǎn)和可執(zhí)行性超過(guò)了以往所有政策的力度。

????對(duì)此次政策的出臺(tái)，業(yè)界議論紛紛，而海內(nèi)外媒體則均稱(chēng)“中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)程度不一的下降”。毋庸置疑，此次政策出臺(tái)的初衷也是為了中國(guó)樓市的健康發(fā)展，但是，按照以前的樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)樓市政策的力度經(jīng)常會(huì)被各種因素抵消，那么，此次政策效果到底能怎樣，也需要經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)。

????首先，對(duì)于任何政策來(lái)說(shuō)，執(zhí)行才是關(guān)鍵。

????縱觀近年來(lái)出臺(tái)的若干房地產(chǎn)調(diào)控政策，其政策制定的嚴(yán)厲性一直是有的。不論是之前的“90/70政策”，還是“二套房貸政策”，從制定者的初衷來(lái)看，如果執(zhí)行到位必定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。

????然而，在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，由于涉及的多個(gè)部門(mén)都顧及到部門(mén)利益，執(zhí)行力度大打折扣。比如二套房貸政策，是近年來(lái)最為反復(fù)的政策。不僅二套房的界定一直是處于模糊概念，而且各大銀行為了完成其貸款要求，對(duì)政策的解釋各不相同，即使在政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的時(shí)候，有些銀行也常常大打“擦邊球”。

????從今年新政的內(nèi)容來(lái)看，同樣涉及國(guó)土、住建、銀行、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)，同時(shí)還有部分涉及到地方政府的利益。因此，政策能否真正落地，不僅需要可執(zhí)行的細(xì)則出臺(tái)，更需要多個(gè)部門(mén)、地方政府的真正落實(shí)。

????其次，調(diào)控能否具有一定的延續(xù)性。

????“越調(diào)越空”雖然是近幾年來(lái)社會(huì)戲謔房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控的語(yǔ)言，但是，必須承認(rèn)，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格曲線的確沒(méi)有達(dá)到調(diào)控的目的。

????縱觀10年來(lái)我國(guó)出臺(tái)的一系列和房地產(chǎn)有關(guān)的調(diào)控政策，都是階段性的政策，反復(fù)性太大。很多都在執(zhí)行過(guò)程中不是悄然消失，就是用其他“救市”的政策來(lái)停止嚴(yán)厲的政策。

????2007年，國(guó)家出臺(tái)較為嚴(yán)格的調(diào)控政策后，樓市出現(xiàn)了銷(xiāo)售滯緩的局面。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，該政策已經(jīng)開(kāi)始促使市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，市場(chǎng)逐步回歸理性。但滯銷(xiāo)的樓市讓一些地方政府開(kāi)始害怕，以及突至的全球金融危機(jī)，使一些地方政策在2008年就迫不及待地站出來(lái)，出臺(tái)了若干救市政策。不但階段性地停止了眾多嚴(yán)格的調(diào)控措施，還出臺(tái)了一些被認(rèn)為對(duì)樓市健康發(fā)展不利的“土政策”。當(dāng)時(shí)業(yè)界有人直指，2008年的救市政策是將之前出臺(tái)的一些嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策全部推翻，“政策寬泛程度甚至超過(guò)5年前”。

????當(dāng)然，政策肯定是要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，但問(wèn)題是，政策反反復(fù)復(fù)，讓購(gòu)房者對(duì)樓市的走勢(shì)難以判斷，同時(shí)政策嚴(yán)肅性也大打折扣，結(jié)果也導(dǎo)致房?jī)r(jià)在這兩年內(nèi)出現(xiàn)了大起大落，顯然這對(duì)樓市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是極度不利的。

????因此，就目前剛剛出臺(tái)的政策而言，經(jīng)是好經(jīng)，如何才能念好？能夠念多久？面對(duì)這些問(wèn)題，有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)心，此輪“10年來(lái)最為嚴(yán)厲”的政策，執(zhí)行力度有多大？執(zhí)行的期限又能有多長(zhǎng)？如果一年不到就再次推倒重來(lái)，那必然會(huì)嚴(yán)重?fù)p傷購(gòu)買(mǎi)者的心理預(yù)期，會(huì)使購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商逐漸對(duì)調(diào)控政策視而不見(jiàn)，再次堅(jiān)定市場(chǎng) “越調(diào)控越漲價(jià)”的理念。

????青島房產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)

????3月份，青島市一手房成交住宅面積67.09萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)21.77%，而市區(qū)均價(jià)已達(dá)9800元/平方米，批售比僅為0.88（批售比等于當(dāng)月新增供應(yīng)比當(dāng)月成交量），供銷(xiāo)比為5.61（存銷(xiāo)比等于總庫(kù)存比當(dāng)月成交量），即不考慮新增供應(yīng)，所有庫(kù)存房產(chǎn)將在不到6個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售完畢，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，熱度可見(jiàn)一斑。

????就在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱之時(shí)，日前，房地產(chǎn)市場(chǎng)新政出臺(tái)此次新政的出臺(tái)將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較大、地價(jià)屢創(chuàng)新高的青島有怎樣的影響呢？

????思源經(jīng)紀(jì)認(rèn)為，政策的出臺(tái)是一張直接有效的調(diào)控牌，透露了政府調(diào)控樓市的信號(hào)，彰顯了政府遏制高房?jī)r(jià)的決心，對(duì)部分購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)商心理影響不可小覷。雖然青島樓市的剛性需求很大，新政出臺(tái)后市場(chǎng)不會(huì)短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大幅降價(jià)，但房?jī)r(jià)漲勢(shì)很有可能因此得到遏制，青島房產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)。而對(duì)于部分以投資和甚至投機(jī)為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首付上調(diào)至5成，減少了小資金獲取高利潤(rùn)率的利潤(rùn)空間，提高了投資的成本，對(duì)于短線投機(jī)者而言更是加重了負(fù)擔(dān)。所以，隨著投資成本的上升，很多中小型投資者被迫放棄購(gòu)房計(jì)劃，使現(xiàn)今市場(chǎng)中占有一定比例的投資、投機(jī)需求大大降低，從而促使青島樓市會(huì)逐步回歸冷靜，價(jià)格日趨理性化。

????思源經(jīng)紀(jì)認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然政策效果釋放會(huì)有一定的延后性，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一段時(shí)間以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，盡管以自住為主的剛需樓盤(pán)不會(huì)受到太大影響，但是，對(duì)于一些投資功能更強(qiáng)一些的樓盤(pán)而言，客戶的減少，必然會(huì)使樓盤(pán)銷(xiāo)售受到一定影響。

????此外，新政也會(huì)在一定程度上影響到二手房市場(chǎng)。政策的出臺(tái)，會(huì)促使部分投資客在政策落地前的一段時(shí)間內(nèi)出售房源，從而使得二手房市場(chǎng)供應(yīng)量有所增長(zhǎng)，這一定程度上會(huì)緩解現(xiàn)在市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)，使成交價(jià)格在近期內(nèi)保持一定的穩(wěn)定性。

????總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)重度調(diào)控的大幕拉開(kāi)，在短時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)形成供求雙方的僵持，而政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更為有力的組合拳，房?jī)r(jià)能否得到真正的抑制，還需要市場(chǎng)的進(jìn)一步檢驗(yàn)。(本報(bào)記者)