三套房擬開征房產(chǎn)稅 空置房稅額高出租房3倍

????有媒體報(bào)道，財(cái)稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，開征房產(chǎn)稅。

????日前，繼首付比例和貸款利率大幅提高這一嚴(yán)厲房地產(chǎn)信貸政策出臺(tái)之后，接下來(lái)樓市調(diào)控新政將放在調(diào)整房產(chǎn)稅上，對(duì)個(gè)人擁有的房屋進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。有媒體報(bào)道，財(cái)稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，開征房產(chǎn)稅。

????若相關(guān)稅收項(xiàng)目正式開征，廣東業(yè)主所持價(jià)值100萬(wàn)元的第三套房產(chǎn)，最高將繳納8400

????空置房稅額超出租房近3倍

????據(jù)透露，房產(chǎn)稅是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種中最有可能被祭出的調(diào)控利器。按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，但條例沒有明確規(guī)定營(yíng)業(yè)房產(chǎn)的范圍，不少個(gè)人房屋雖然出租用于經(jīng)營(yíng)，但也并沒有繳納房產(chǎn)稅。

????房產(chǎn)稅如開征，根據(jù)1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，沒有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

????依此，按照廣東省地方政策規(guī)定減除部分為住宅原值的30%計(jì)算，市民如果在擁有兩套住房外還有一套市值100萬(wàn)元的住宅，而該套住房并未被業(yè)主出租，則每年需要繳納稅款為(100萬(wàn)-100萬(wàn)×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作經(jīng)營(yíng)用途出租，則按照租賃合同中年租金總額的12%收取房產(chǎn)稅。據(jù)記者向中介公司了解，近兩年，廣州房屋出租回報(bào)率越來(lái)越低，普通住宅出租回報(bào)率從原來(lái)的4%~6%下降到2%~3%，甚至已經(jīng)接近銀行的一年期定期存款利率。按此計(jì)算，價(jià)值100萬(wàn)元的住宅年租金大約為2萬(wàn)到3萬(wàn)元之間，因此每年所需要繳納的房產(chǎn)稅只需要2400元到3600元之間，僅為空置房的近1/4。再加之出租用住宅稅款可于年收益中抵消，業(yè)內(nèi)人士相信，房產(chǎn)稅政策推行后房屋的空置率會(huì)大大降低。

????新政頻頻，多套房業(yè)主心忐忑：“壓力太大會(huì)考慮出售物業(yè)”

????以家庭為單位計(jì)算，市民王先生在廣州市區(qū)擁有4套房產(chǎn)，新政出臺(tái)前一周又剛在中山置業(yè)。新房產(chǎn)購(gòu)置不到一周，樓市調(diào)控新政便頻頻出臺(tái)，更有傳聞國(guó)家準(zhǔn)備開征房產(chǎn)稅，讓王先生忐忑不安。

????王先生向記者強(qiáng)調(diào)，自己只是小投資者，并非炒樓團(tuán)，購(gòu)買房產(chǎn)主要是持有，而非轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。之所以購(gòu)買多處房產(chǎn)，是覺得在通脹壓力下把現(xiàn)金存到銀行沒什么收益，想投資，除了股市就是樓市。相對(duì)股市，購(gòu)置房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小，雖回報(bào)率不太高，但通過這幾年的投資，王先生的財(cái)產(chǎn)確實(shí)得到了保值。

????新的房貸政策，王先生感覺對(duì)房產(chǎn)持有者沒有太大影響。王先生說(shuō)，沒有足夠的資金，大不了以后不再增加房產(chǎn)持有，但也不會(huì)考慮把手頭上的多余住房出售。但如果政府確定要開征房產(chǎn)稅，對(duì)手上持有多套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)就產(chǎn)生了一定的壓力。壓力到了一定程度，王先生會(huì)考慮減少投資分布，出售部分物業(yè)。

????此外，市民王先生還提出疑問，按照政府的定義，以家庭為單位，家庭由夫妻雙方及未成年子女所構(gòu)成，這種定義造成了一定的混亂。

????以王先生為例，早在結(jié)婚前，夫婦二人就由各自的父母購(gòu)得首套住房，并形成與雙方父母共有多套房產(chǎn)的局面。成家后，王先生夫婦與雙方的父母就變成了3個(gè)家庭，而這些房子現(xiàn)在均由雙方父母居住。這些由兩個(gè)家庭共有的婚前財(cái)產(chǎn)該如何劃分，是否也被計(jì)算為第三套房？王先生希望有關(guān)部門能給出明晰的劃分。

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????財(cái)稅專家 征稅不應(yīng)算套數(shù)應(yīng)該算人均面積

????中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事、中山大學(xué)教授楊衛(wèi)華在接受記者采訪時(shí)指出，在包括土地出讓金是否納入物業(yè)稅等難題沒有解決之前，物業(yè)稅短期內(nèi)難以出臺(tái)。

????楊衛(wèi)華提出，國(guó)家應(yīng)盡快修法，而不該把市民擁有的第三套住房一概而論地定性為經(jīng)營(yíng)性住房。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)不能排除民眾因改善居住條件需要購(gòu)置多套房產(chǎn)，若確實(shí)為業(yè)主自行居住使用，就不符合經(jīng)營(yíng)性住房的定義。此外，也不應(yīng)該對(duì)兩種房產(chǎn)設(shè)定相同的征稅標(biāo)準(zhǔn)。如房產(chǎn)被用作租賃或其他商業(yè)用途，可相對(duì)提高稅收標(biāo)準(zhǔn)；但若為自住用途，則應(yīng)降低稅收標(biāo)準(zhǔn)。楊衛(wèi)華還建議，應(yīng)設(shè)置梯級(jí)式稅收標(biāo)準(zhǔn)，小戶型收稅較少，越是大宅或單價(jià)高的豪宅別墅應(yīng)征稅越高。

????楊衛(wèi)華認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅應(yīng)從二套房計(jì)起，國(guó)外早有先例。但征稅條件，楊衛(wèi)華則認(rèn)為不應(yīng)單純地從多少套來(lái)判斷，國(guó)家和地方可根據(jù)各地不同的情況，以家庭人均面積為單位，當(dāng)家庭擁有住房超出了這個(gè)核定的人均面積后即可征稅。

????經(jīng)濟(jì)學(xué)者 官員的隱形財(cái)產(chǎn)今后將無(wú)所遁形

????經(jīng)濟(jì)專欄撰稿人劉罡的觀點(diǎn)是，如果真的開征房產(chǎn)稅，對(duì)樓市的影響還在其次，或?qū)⒁l(fā)一場(chǎng)巨大的社會(huì)變革。因?yàn)?，要征這種稅首先得搞清每個(gè)公民有多少房產(chǎn)，鑒于銀監(jiān)會(huì)剛修改了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由以個(gè)人擁有為依據(jù)改為以家庭擁有為依據(jù)，因此還必須搞清每個(gè)家庭的住房擁有情況。

????此外，還需搞清房產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)報(bào)道，財(cái)稅部門將把三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房依照其原價(jià)值的70%~90%按年征收房產(chǎn)稅，稅率1.2%。因此，征稅前必須進(jìn)行一場(chǎng)全國(guó)范圍的住房登記確權(quán)和估價(jià)行動(dòng)，即，政府必須確定每套城市住房的戶主。那些家庭收入與名下房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)價(jià)值明顯不匹配的人，會(huì)隨之浮出水面。社會(huì)上嚷嚷了多年要政府公職人員公布個(gè)人財(cái)產(chǎn)，卻只聞樓梯響不見人下來(lái)，現(xiàn)在伴隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)，相當(dāng)一批官員的隱形財(cái)產(chǎn)將有機(jī)會(huì)曝光。

????價(jià)值百萬(wàn)三套房年繳稅款

????(根據(jù)1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》，按照廣東省地方政策規(guī)定減除30%比例計(jì)算)

????空置房

????(100萬(wàn)-100萬(wàn)×30%)×1.2%=8400元

????出租房

????2萬(wàn)元~3萬(wàn)元×12%=2400元~3600元

????舉例說(shuō)明

????王先生擁有5套房年繳稅17604元

????以家庭為單位計(jì)算，市民王先生在廣州市區(qū)有4套房產(chǎn)，在中山剛購(gòu)置了一套。剔除自住及給父母住的兩套住宅不需要繳稅，另外3套房產(chǎn)則均需繳稅。

????其中一套在中山市，價(jià)值38萬(wàn)元，暫時(shí)還沒有出租，那么該套房產(chǎn)每年所產(chǎn)生的稅費(fèi)就是(38萬(wàn)元-38萬(wàn)元×30%)×1.2%=3192(元)。在廣州的兩套房產(chǎn)，其中一套市區(qū)樓房為岳父岳母自住，因此沒有租金產(chǎn)生就只能按照原值計(jì)算，每年的稅費(fèi)為(43萬(wàn)元-43萬(wàn)元×30%)×1.2%=3612(元)。最后一套房子位于舊城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，月租金為7500元，每年稅費(fèi)為7500×12×12%=10800(元)。三套房子加起來(lái)，每年要支出17604元的房產(chǎn)稅。記者 幸琦昕 羅莎琳

????二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)疑問 婚前購(gòu)房算入婚后購(gòu)房數(shù)嗎

????信息時(shí)報(bào)訊 (記者 喬倩倩) 日前，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定“房屋是否為第二套第三套”，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。消息出來(lái)后，因?yàn)榫唧w的操作細(xì)則尚未出臺(tái)，引發(fā)了不少市民的討論。針對(duì)一些市民提出的疑問，昨天記者采訪了部分銀行和房產(chǎn)中介。

????個(gè)案1 結(jié)婚前的房子如何算？

????一對(duì)情侶婚前各有一套房，結(jié)婚后再買一套房，這套房會(huì)算作第三套房。

????在一家外企上班的小林和男朋友陳先生準(zhǔn)備在今年下半年結(jié)婚，目前兩人已經(jīng)在自己的名下分別擁有了一套房子，但都是與家中的父母一起合住的。為此，他們有計(jì)劃在結(jié)婚后再買一套，將原來(lái)的房子留給各自的父母住，小兩口可以享受更自由的個(gè)人空間。對(duì)于這次公布的房貸新政策，小林很困惑：“像我這種情形，婚后購(gòu)買的房子究竟屬于第幾套？”

????對(duì)此，廣州市一家按揭中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，估計(jì)股份制銀行和國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)小林這種情況都會(huì)認(rèn)定為第三套房，但操作方式會(huì)不一樣。股份制銀行對(duì)第三套房要求首付比例至少五成，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%以上。而國(guó)有商業(yè)銀行可能更加嚴(yán)格，算作“第三套”房，部分銀行一般就不會(huì)發(fā)放貸款了。

????深圳發(fā)展銀行一位人士告訴記者，目前他們對(duì)第三套房不會(huì)再發(fā)放房貸。而建設(shè)銀行廣州分行的相關(guān)人士則表示，因?yàn)閳?zhí)行的細(xì)則目前尚不明確，現(xiàn)在無(wú)法作出預(yù)測(cè)。

????個(gè)案2 集體戶口的房子怎么算？

????小王是集體戶口，有同事買房的房產(chǎn)證落在集體戶口上，小王買房的話應(yīng)算第一套房。

????小王是廣州某事業(yè)單位的員工，大學(xué)畢業(yè)后戶口一直留在該單位的集體戶口上。他對(duì)新的房貸政策也有疑問：“如果我買房，但是集體戶口上已經(jīng)有人購(gòu)買了房子，那我買的房子能否仍算作第一套？”

????對(duì)此，房產(chǎn)中介合富置業(yè)的一位工作人員告訴記者，像小王這種情形，雖然小王的同事之前購(gòu)買的房子房產(chǎn)證是落在集體戶口上的，但二套房的認(rèn)定是以家庭為單位，小王與同事不是同一家庭的成員，所以小王即將購(gòu)買的房子，也應(yīng)算作第一套房。

????不過，銀行的人士對(duì)此沒有表態(tài)。

????開發(fā)商：政策“嚴(yán)過頭”

????信息時(shí)報(bào)訊 (記者 羅莎琳) 二套房“以家庭為單位，認(rèn)房不認(rèn)貸”，這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了“根本性的變化”。廣州不少開發(fā)商直言，政策嚴(yán)過頭。同時(shí)，對(duì)于現(xiàn)階段銷售策略，開發(fā)商也不盡相同。

????大集團(tuán)：按兵不動(dòng)

????“現(xiàn)在政策在加強(qiáng)，市場(chǎng)觀望是肯定的，我們也在看市場(chǎng)，價(jià)格暫時(shí)沒變動(dòng)”，富力地產(chǎn)廣州公司營(yíng)銷總監(jiān)朱文婷表示。據(jù)了解，在政策的突變下，廣州地產(chǎn)巨頭紛紛沉默，按兵不動(dòng)。

????有業(yè)內(nèi)人士分析，大地產(chǎn)商的動(dòng)作可能會(huì)引起連鎖反應(yīng)，因此他們都比較慎重，目前政策還是剛剛出臺(tái)，市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素也很多，但還沒有讓他們立刻降價(jià)的理由。此外，由于去年大多數(shù)上市地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)都出現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，廣州地產(chǎn)專家黃穗城預(yù)計(jì)，大地產(chǎn)公司與政策的“抗衡”至少還能持續(xù)兩三個(gè)月。

????郊區(qū)盤：擬降價(jià)一成

????一向配套缺位的郊區(qū)樓盤，在此次新政下的反應(yīng)最大。不少樓盤已經(jīng)在第一時(shí)間內(nèi)做出了降價(jià)的舉動(dòng)。幅度最高達(dá)到10%。

????增城某洋房樓盤計(jì)劃將價(jià)格下調(diào)10%，盡管價(jià)格已經(jīng)在“4”字頭，但該項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理王小姐仍然表示擔(dān)心，增城目前的交通問題還沒有得到根本解決，又出臺(tái)了新政。加上項(xiàng)目量比較大，現(xiàn)在的處境如屢薄冰。她表示，趁“五一”期間，加大促進(jìn)銷力度。“這只是第一步，如果成交量一直低迷，不排除加大優(yōu)惠”。

????貴價(jià)盤：堅(jiān)決不降價(jià)

????有開發(fā)商表示，此次政策對(duì)“中產(chǎn)階級(jí)”影響比較大，對(duì)于高端買家來(lái)說(shuō)，盡管受政策影響月供款會(huì)增多，但出于對(duì)市中心稀缺價(jià)格樓盤的保值認(rèn)可，他們多不會(huì)因?yàn)檎咭蛩囟艞壻I房。

????目前，廣州“貴價(jià)樓盤”之一的匯景新城即將推出新一期組團(tuán)，價(jià)格3萬(wàn)元/平方米，僑鑫集團(tuán)有限公司營(yíng)銷管理部品牌總監(jiān)韋鳳君表示，樓盤絕不降價(jià)。據(jù)她透露，廣州市中心房子的稀缺性有目共睹，尤其是最近“三舊改造”中的林和村拆遷，成本接近2萬(wàn)元/平方米，今后的賣價(jià)肯定不會(huì)低。

????中行：原則上暫停第三套房貸款

????中國(guó)銀行昨日宣布，推出房地產(chǎn)信貸管理措施，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，并將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

????中行表示，要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

????對(duì)于存量首套、二套、三套及以上的房貸利率，中行表示，將根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)，將浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

????同時(shí)，積極支持居民購(gòu)買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，利率水平繼續(xù)按照基準(zhǔn)利率的0.85倍執(zhí)行。對(duì)于已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。