貸款買二套房首付禁低于50% 或?qū)⒓铀俜績r拐點

????二套房的首付比例將進行調(diào)整，從原來不低于四成變?yōu)椴坏陀谖宄?。前天，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就部分城市房價過快上漲的情況出臺政策，除在金融方面出臺強力措施外，還要求增加居住用地供應總量。昨天，國土資源部公布了2010年度住房用地計劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比達77%，僅障性住房用地供應量就達到了2.45萬公頃。

????信貸政策

????超90平米首套首付三成

????國務(wù)院常務(wù)會議指出，近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調(diào)控措施不力，投機性購房大量增加有關(guān)，必須采取更嚴格、更有力的措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲。

????會議確定實行更嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

????地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。

????市場反應

????政策傳出扎堆簽合同

????記者昨晚從熒燦地產(chǎn)市場部獲悉，昨天下午政策傳出后，富力城的兩家門店里客戶的咨詢電話就沒有間斷過，其中80%都是已在店成交但未簽訂貸款合同的購房者，購房者急于了解北京什么時候開始執(zhí)行新的二套房政策，甚至有二十多組客戶打來電話要求立即簽訂購房合同。中原地產(chǎn)、中大恒基等中介公司也遇到了同樣的問題。熒燦地產(chǎn)市場研究部認為，北京各家銀行還要等銀監(jiān)局的通知，可能真正執(zhí)行還要等幾天，最近幾天簽訂貸款合同首付還能夠40%。

????記者昨天隨機采訪了部分市民，對于此次政策出臺，大部分人表示歡迎，不過也有人表示，在目前的高房價下，根本沒有能力購房，除非房價大幅下跌，否則選擇的只能是經(jīng)適房、限價房。有意購房者則分為兩個人群，有的認為隨著政策出臺，房價未來可能下降，要再觀望一段時間。另一部分則表示，要在政策落地前抓緊簽約，否則首付款不夠，再籌二三十萬元有難度。

????銀行反應

????先審批評定客戶資質(zhì)

????五大行的房貸客戶經(jīng)理告訴記者，近期收緊了二套房貸款政策，認定比以前更嚴格，只要之前貸款買過房，不論是否還清，都按二套房政策執(zhí)行。此外，以前遇到資質(zhì)非常優(yōu)秀的客戶，有可能利率下浮一些，甚至能享受到7折利率，目前看是不可能了。

????記者致電多家銀行詢問二套房政策是否發(fā)生變化，得到的結(jié)果都是目前還沒有接到上級單位的通知，還按現(xiàn)有的二套房政策執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士指出，二套房新政要傳導到各支行具體業(yè)務(wù)部門需要一段時間的傳導期，不可能立刻反應。交行房貸客戶經(jīng)理告訴記者，目前的二套房貸款利率政策要發(fā)生變化，預計最近一兩周新的政策會出來。目前接下的客戶先進行審批和資質(zhì)評定，待新的利率政策出來以后再告知客戶。

????鏈接

????近年二套房信貸政策變遷

????2008年12月，房貸限制大幅放寬。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。一周后出臺的“新八條”省略了“人均住房面積低于當?shù)仄骄健钡南拗茥l件。

????2009年1月，北京二套房信貸政策放開，比照首套房貸政策。

????2009年6月，隨著房價大幅上漲，銀監(jiān)會重申嚴控二套房貸。

????2010年2月，北京出臺政策，二套房貸款嚴格執(zhí)行不低于四成的首付比例。公積金管理中心明確曾有商業(yè)或公積金貸款的，再申請公積金貸款，首付按40%比例繳納。

????專家觀點

????加速房價出現(xiàn)由漲至跌拐點

????中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，此次實行差別調(diào)控的措施有助于抑制過度的房產(chǎn)投資需求，平抑房價。他指出，國家在出臺政策時難免投鼠忌器，既要平抑房價，遏制房地產(chǎn)市場泡沫，又不能打壓過猛，致使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生崩盤危險。如之前提議的二套房首付調(diào)至更高比例，三套房停貸，將對房價和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更重打擊。此次出臺的措施顯然是監(jiān)管層在權(quán)衡利弊后做出的選擇。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，此次政策顯著提高了貸款門檻和融資成本，市場會有立即反應，房價將加速出現(xiàn)由漲到跌的拐點，投資投機性需求將明顯抑制。最近深圳、北京等城市都出現(xiàn)大單拋售的現(xiàn)象，但從整體看還是少數(shù)。楊紅旭認為，“這個政策一出，拋盤將成風潮?！?/p>

????有可能影響30%的購房需求

????“對房價的調(diào)控最有力度的政策就是金融杠桿，但國十一條并未涉及金融，這次的政策補上了，對購房首付和利率進行了調(diào)整?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰做過計算，首付每提高10%，就消滅掉20%的購房需求?！按舜渭由侠实挠绊懀辽儆绊懙?0%以上的購房需求?！彼J為，房價暫時不會迅速反應，“隨著銷售量下降，市場會進入博弈期，但開發(fā)商目前資金很充足，不會輕易調(diào)價，至少3個月后，才可能出現(xiàn)調(diào)整端倪。”

????“偉嘉安捷”指出，新政在打擊貸款炒房人群的同時，也將影響有強烈置業(yè)升級需求的自住人群，使這一人群暫緩購房。

????北京樓市變相改為最低首付3成

????據(jù)北京中原三級市場統(tǒng)計，4月上半月北京二手房交易中，貸款比例達71%，商貸占54.8%，其中二套房比例近20%。同期商品房交易中，貸款比例為75%，其中二套房占25%。

????北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，北京將有上萬套已簽約的商品房及二手房因為貸款購房者難以支付首付而出現(xiàn)違約。因為二手房是按評估價貸款的，而二手房評估價格一般低于商品房，只能評估到成交價格的八九成。也就是說，以后二套房為二手房的購房者需提供最少60%的首付，即使首套也需最少4成的首付，可能使部分郊區(qū)的商品房價格更高，城區(qū)二手房市場將因評估價較低而率先趨冷。他認為，從3月開始的北京房價飆升肯定會停止，市場可能恢復1-2月的冷淡，二手房月成交量可能恢復到萬套以下。35%-60%的二手房市場房源成交將受巨大影響，房價可能大跌。

????北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，年初以來北京商品房平均成交面積為120平米，80%的商品房為90平米以上，這些房源即使首套，首付也要至少30%。也就是說，新房市場上8成以上房源將需首付3成以上，樓市變相改為最低首付3成以上。

????供地政策

????保障房等用地要達到70%

????國務(wù)院常務(wù)會議確定，要增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公租房、經(jīng)適房和限價房供應。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。

????各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70％。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應。

????此外，加快保障性安居工程建設(shè)。各級地方政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。同時，大力發(fā)展公租房。

????具體措施

????全國住宅供地翻倍達18萬公頃

????國土資源部昨天公布了2010年度住房用地計劃，全國住房用地計劃供應18萬公頃，而去年全國住房實際供地76461公頃，前五年平均年度實際供地量54650公頃。保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占77%，而中小套型商品房計劃供地總量80431公頃。

????“保障性住房用地是2.45萬公頃，比去年增加一倍多?！眹临Y源部土地利用管理司司長廖永林說，在保障房供地中，經(jīng)適房用地占保障房用地總量的71%，與去年實際供地相比增加79%；廉租房用地占保障房總量的29%，與去年實際供地相比增加472%。

????此次棚戶區(qū)改造用地計劃首次納入住房用地計劃管理，并在住房用地計劃中對棚戶區(qū)改造用地計劃實行單列，將其納入整個住房用地計劃大盤子。今年全國棚戶區(qū)改造的任務(wù)是280萬套，目前編制的棚戶區(qū)改造用地計劃36606公頃，占住房供地計劃的20%。在棚戶區(qū)改造用地中屬于保障性住房用地的還有20462公頃，占棚戶區(qū)改造用地的57%。與上述全國保障性住房用地相加，2010年計劃用于解決低收入住房困難家庭的住房用地占住房用地總量的比重達24%。

????專家觀點

????簡單增加保障房可能推高房價

????中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰指出，增加住房用地供應，除了“量”的概念，還有“質(zhì)”的概念，“偏遠郊區(qū)的地供應再多，也解決不了市區(qū)缺地的情況。”

????他認為保障房用地增加是好事，但不能一刀切，各地有各地的情況，以北京為例，主要購房群體其實是在北京工作的非北京戶籍者，這部分人無法享受政策優(yōu)惠，所以只能購買商品房，如果只是簡單地增加保障房面積，大大減少商品房的供應，反而對房價會推波助瀾。因此，必須因地制宜制定住房政策。

????股市影響

????地產(chǎn)股短期內(nèi)投資機會不大

????大同證券分析師胡曉輝認為，政府的意圖很明顯，就是控制房價，制止這種房價瘋漲的狀態(tài)繼續(xù)蔓延。二級市場上，地產(chǎn)股本周陰雨連連，地產(chǎn)股昨天成為領(lǐng)跌先鋒，僅十余只個股飄紅。榮安地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)跌幅均在7%左右，陽光城跌幅也達到了-5.74。據(jù)大智慧超贏數(shù)據(jù)統(tǒng)計，最近7個交易日，地產(chǎn)板塊連續(xù)資金凈流出，累計凈流出額超過62億元。

????一面是房價瘋漲，一面是地產(chǎn)股疲弱表現(xiàn)。胡曉輝認為，目前，房地產(chǎn)股整體估值并不高，地產(chǎn)股的下跌更多是由政策調(diào)控的預期所致。3月以來，隨著對去年調(diào)控措施預期的釋放，一些主要城市樓盤價格又出現(xiàn)了快速上漲的勢頭，北京、深圳等地更出現(xiàn)報復性上漲。究其根本，主要還是供給不足、可售資源太少。如果再加上新政策當中提到的加大經(jīng)適房的供應，對于目前高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)來說更是雪上加霜。因此，從目前政策的調(diào)控來分析，未來相當長的時間內(nèi)房地產(chǎn)股都沒有大的投資機會，只會有小的波段行情。組稿采寫本報記者翟烜 魯歡 高晨 馬文婷 敖曉波

????政策變化：

????多家銀行調(diào)整房貸政策 取消7折利率房貸

????2010年4月6日左右，多家銀行調(diào)整房貸政策，取消7折利率房貸。繼中行取消7折利率之后，工行、建行和農(nóng)行也相繼正式取消了房貸的7折優(yōu)惠政策。

????二套房貸款首付款比例不得低于40%

????2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布促進房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知，通知要求：

????加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

????對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

????國務(wù)院：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止

????2009年12月9日，國務(wù)院調(diào)整樓市政策，規(guī)定：

????個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。（編者注：2008年年底，針對金融危機給我國經(jīng)濟帶來的嚴重沖擊，特別是房地產(chǎn)市場低迷的狀況，國務(wù)院調(diào)整了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限，由5年調(diào)整到2年。）

2009年12月9日住房優(yōu)惠政策調(diào)整前后對比：