鄂爾多斯鬼城房價每平6千元 居住者多公務員

????鄂爾多斯被疑為現代化空城 新區(qū)房價已達6000元

????資金驅動型繁榮：鄂爾多斯“空城”調查

????鄂爾多斯陷入了“話語”的沙塵暴。

????外媒一篇報道質疑，鄂爾多斯是一座現代化的空城，作為100萬人新家的康巴什新區(qū)鮮有人居住。

????記者在康巴什新區(qū)看到，15分鐘過去，不見一個行人，駛過的汽車不到10輛。陽光在遼遠天空下顯得有些停滯了。

????3棟12層的黨政大樓正對

????“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負責任的說法。”鄂爾多斯市康巴什新區(qū)管委會副主任楊滿喜略帶憤懣地對本報記者表示。這也是鄂爾多斯官方首次回應外界“鬼城”的說法。

????康巴什因何在沙漠中崛起？有當地人士告訴記者，東勝老城區(qū)缺水是城市搬遷的原因。而無法忽略的是，這座城市因煤而富，其人均GDP直逼香港，雄厚的財政實力才是沙漠新城崛起的背后推手。

????正是這樣一座“空城”，其新開樓盤的房價已達6000元每平米。與沿海一線城市一樣，這里也充斥著炒房團的身影。但楊滿喜4月7日對本報說，康巴什新區(qū)目前入住率低，不能說明房地產市場就存在泡沫。

????鄂爾多斯，因資源而勃興，隨之刺激樓市的繁榮。這座人均GDP居于國內前列的城市需要思考的是，城市運營是否能夠建立在資源與樓市泡沫的沙灘上。

????“空城”中的高房價

????“‘鬼城’是什么意思？就是不是人住的地方。那么你來看這里是這樣嗎？”楊滿喜問到。4月7日的鄂爾多斯陽光明媚，風力3-4級。在康巴什新區(qū)，西北風中夾雜著些許沙塵，在路上行走不一會，嘴里便能感覺到。

????鄂爾多斯人以能在沙化地上如此迅速的建起這座新城感到自豪。2004年前，康巴什還只是片荒漠，兩個小村莊不到1400人。2004年新區(qū)基礎設施建設開始，隨后房地產開發(fā)陸續(xù)展開，鄂爾多斯市黨政機關也在2006年7月搬遷至此。

????一面臨山，三面環(huán)河，新城區(qū)風水極佳。由快速通道進入康巴什后的景觀大道將新區(qū)一分為二。

????黨政機關、公共設施和居住區(qū)多位于西側。黨政大樓的背后是成片的西式別墅向遠處延伸，看不到有人居住的跡象。除去辦公區(qū)域，造型現代的公寓、連片的住宅更是隨處可見。

????寬闊的馬路上車多人少，依稀環(huán)衛(wèi)、建筑工人各自勞作。因為是工作日，各黨政機關門外室內倒是往來頻繁。

????景觀大道以東則多是產業(yè)園區(qū)，至今累計注冊企業(yè)350家。新區(qū)東北部還規(guī)劃有文化創(chuàng)意產業(yè)園。這項名為“鄂爾多斯100”的項目2008年啟動，將由世界100名設計師設計100棟別墅作為住宅，并建設酒店、工作室等。但是在這超過2平方公里的區(qū)域內，雖然設計模型已經有了，但在建的屈指可數。

????楊滿喜也承認說，現在居住在新區(qū)的還多是公務員。

????楊滿喜不喜歡外界“空城”的說法。他說，老城東勝區(qū)70萬人從無房到有房并不容易。原先住的公房，或者是沒房，后來鄂爾多斯人開始富裕起來，市民才從有一套房到兩套以上的房子。

????“現在也還沒有滿足需求?！睏顫M喜說，新區(qū)的住宅已經都售出，也多為鄂爾多斯人購買。雖然現在入住率低，但這是“階段性的正?，F象”，“一年后、兩年后你再來看，肯定不是現在這樣”。

????康巴什新區(qū)目前新房均價在6000元左右，已經超過內蒙古省會城市呼和浩特。在呼市的內蒙古大偉海潤房地產公司銷售總監(jiān)魏東對本報說，康巴什的商品房的確都賣了，但現在沒人住。“市政府從東勝搬遷至新區(qū)，也是希望能形成新的居住區(qū)，帶動新城發(fā)展?！?/p>

????位于鄂爾多斯市一中對面的康和盛世小區(qū)地理位置優(yōu)越，下月才開始預售，上門咨詢的人就絡繹不絕。小區(qū)屬鄂爾多斯本地開發(fā)商東勝蒙欣房地產公司，共600套售6000-7000元每平米。

????置業(yè)顧問楊陽4月8日對本報說，前來咨詢的人中本地的居多，自住和投資需求大約各占一半。即便對于工薪階層的購房者來說，價格偏高，但她看好小區(qū)的銷售前景?！岸鯛柖嗨褂匈徺I力的人太多了?！倍浇I一小區(qū)翰林苑在2008年開盤不久就銷售一空，“新區(qū)造好的房子基本都買完了”。

????鄂爾多斯另一家經營東勝區(qū)舊城改造項目的開發(fā)商的銷售總監(jiān)也對本報說，鄂爾多斯人有置業(yè)的傳統(tǒng)，而在老城區(qū)的改造中，也催生出每年3至4萬人的購房需求；除了回遷，就是另買新房?！八圆荒苷f康巴什新區(qū)就沒有剛性需求。”

????而在鄂爾多斯市的規(guī)劃中，32平方公里的新區(qū)一期建設還不能滿足需求，二期建設也已開始。

????但楊滿喜糾正道，二期建設并不是此前媒體報道的352平方公里，而是70平方公里；其中也只有10%是建設用地，其余90%是綠地和公園用地?！?52平方公里是包括縣(鄉(xiāng))在內的康巴什總體面積?！?/p>

????新城崛起背后推手

????康巴什新區(qū)開發(fā)的動因也并非單純出于帶動經濟發(fā)展的考慮，原東勝老城區(qū)缺水也是重要原因。鄂爾多斯的市區(qū)構成包括三部分，東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和伊金霍洛旗。

????由于庫布其和毛烏素兩大沙區(qū)占鄂爾多斯市國土面積的40%，原市政府所在地東勝區(qū)年降水量不足400毫米。東勝成為我國北方缺水嚴重的城市之一。在目前東勝區(qū)人口接近80萬的背景下，用水緊張也成為城市搬遷新建的原因。

????“鄂爾多斯是漏斗型城市之一。當初開發(fā)新城，可能也有東勝缺水的因素?！眱让晒派鐣茖W院經濟學研究室研究員孫學力對本報說。

????由于地下水超采，城市地下形成漏斗型，造成地下水位逐年降低。而康巴什新區(qū)三面環(huán)水的地理位置，為新城提供了充足的水源，這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業(yè)的推動力。

????但是僅有水源顯然不夠。新城區(qū)大規(guī)模的基礎設施建設需要的巨量資金從何而來？

????首先是煤炭收入。2008年，鄂爾多斯市財政收入265億元人民幣，原煤銷售對財政的貢獻率是53%。而經濟開發(fā)區(qū)最初的開發(fā)方式是企業(yè)與政府合作成立投資公司，政府占30%股份，但不注入資金，也不參與分紅。企業(yè)解決全部資金問題，政府幫助其貸款。而企業(yè)則靠經營土地獲得了巨大收益。

????楊滿喜對本報解釋說，新城開發(fā)土地的提供通過征地獲得。原先康巴什新區(qū)所在位置是集體土地。機關辦公樓和公共設施通過政府融資平臺(城投公司)和銀行貸款獲得建設資金。其他土地交給開發(fā)商建設樓盤，以及作為工業(yè)用地出讓給企業(yè)。

????目前新區(qū)存在的問題是，人氣不足，配套設施缺乏。新區(qū)目前與東勝之間只有一條公交線路，新區(qū)內出租車亦極其稀少。簇新的鄂爾多斯一中教學樓陳列在新區(qū)南端，卻因為配套措施等沒有跟上而未啟用。而某小區(qū)底商也已貼上“轉租”的標簽。

????針對目前新區(qū)人氣不足的事實，楊滿喜說，管委會正在實施多項措施聚人氣：對小區(qū)的商業(yè)配套給與免稅或補貼；盡快建立新區(qū)出租車公司，并提供免費的公交系統(tǒng)?！靶聟^(qū)配套系統(tǒng)將在2011年全部就緒?！?/p>

????孫學力2009年考察過康巴什新區(qū)。她說，現在去康巴什的還多是上班族，居住的人還少。雖然新城住宅居住率低，但她認為新城開發(fā)是必須的。

????孫學力說，鄂爾多斯是資源(煤炭等)型城市發(fā)展的典型，造成新區(qū)住宅可能的“供過于求”的問題，并不是產業(yè)結構調整所致。問題可能出在新城發(fā)展和住宅建設的不配套上，買的人多，自住的人少。

????“在鄂爾多斯，中低收入的人還是占多數。這就是保障性住房建設是否落實到位的問題?！睂O學力說。與富有的鄂爾多斯人動輒擁有三四套房相比，新區(qū)6000元的均價對于每月三四千元的中低收入人群來說存在一定困難。

????楊滿喜補充說，新區(qū)已經建有約占總量20%的限價房、經濟適用房和廉租房，來解決中低收入群體的住房問題。限價房在3000元左右，經適房在3000元以下，“鄂爾多斯的工薪階層也有相當的購買力”。而鄂爾多斯還沒有符合廉租房條件的人，“但是我們也要準備一些”。

????沙漠炒房團

????康巴什唱的“空城計”并不妨礙炒房團活躍的身影。

????康巴什新區(qū)有沒有炒房團？楊滿喜的答案是，“沒有”。但在市場人士看來，情況可能并非如此，而這也是判斷泡沫是否存在的因素之一。

????“新區(qū)房子賣得快，是因為鄂爾多斯人大多以投資心理來買房，而非自住。一個人有三四套房很正常?！贝髠ズ櫣句N售總監(jiān)魏東說，“鄂爾多斯樓市的確存在泡沫。但從資金能力、投資取向來看，至少三五年內，當地房價還會持續(xù)漲?！?/p>

????魏東說，鄂爾多斯的房地產市場是個怪現象，“它不是靠人多(剛性需求)來支撐，而是靠資金來支撐”。他解釋說，鄂爾多斯房地產市場是有大把的資金支撐，一是煤炭能源企業(yè)資金充足，二是社會閑散資金很多?！坝虚e錢就扔在這上面。投資心理比較膨脹?！?/p>

????2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產涌入，更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。鄂爾多斯的房地產市場呈現出火爆的局面。彼時，房地產行業(yè)是民間金融的最大目標。

????呼和浩特市廠文房地產經紀公司孫屹曾對本報表示，高峰時期鄂爾多斯房地產業(yè)85%的資金來自民間資本，尤其是高利貸。開發(fā)商敢于借高利貸造房子是因為房價一直在上漲。

????2005年，當地民用住宅均價為每平方米1200元。2006年漲至1800元，2007年飆升到3000元，東勝區(qū)房價逼近5000元。

????而到了2008年，受金融危機影響，鄂爾多斯賴以生存的煤炭價格暴跌，房地產業(yè)失去了資金助推。同時由于宏觀調控和需求釋放等因素，鄂爾多斯樓市開始下行。

????彼時的魏東推銷呼和浩特的樓盤必去兩個省內城市：包頭和鄂爾多斯。鄂爾多斯的投資客是許多樓盤的重點營銷對象。但2008年再去推銷的困難已是越來越大，鄂爾多斯人買房興趣驟減。

????2009年初至今，樓市經歷從回暖到再一次的快速增長。而鄂爾多斯因煤而富的程度可想而知。當地民間流傳說，鄂爾多斯身家過億的富翁有1700多位，其中三分之二來自于煤炭產業(yè)，三分之一來自房地產。而房地產業(yè)的原始資本積累也往往來自于煤炭。

????一時間，“鄂爾多斯炒房團”的名聲已與溫州炒房團并駕齊驅。習慣上，鄂爾多斯人先是在本地和呼市置業(yè)，再往北京和海南發(fā)展。

????魏東2009年就接觸過鄂爾多斯的炒房團：一個團隊十幾個人，一擲千金會買下整棟樓，比如北京的數家酒店就是這樣被買下改造成了酒店。

????魏東做出最壞的判斷說，如果鄂爾多斯的煤炭資源枯竭了，房地產賴以為繼的資金量發(fā)生變化，鄂爾多斯房地產市場才會真正難以為繼。“當然海南也曾經存在泡沫，也破裂過，但是還是復蘇了。”

????而事實是，鄂爾多斯煤炭探明儲量1676億噸，占全國儲量的六分之一。如果不考慮煤炭需求的增減變化，即便粗略的按全市2009年約3.38億噸的煤炭總產量算，鄂爾多斯的煤都夠挖約500年。（21世紀經濟報道）