淮安模式全國起步 專家憂政府回避高房價現(xiàn)實

????“以前，我們物業(yè)獲一個全國獎項，來取經(jīng)的外地政府官員絡(luò)繹不絕。如今，這么好的房改模式，來考察的外地政府3年只有一個。這非常不正常！” 面對國內(nèi)一撥又一撥遠道而來進行調(diào)查的記者，邵明喜悅之余，不由得流露出憂慮。

????邵明是江蘇省淮安市房管局局長，“共有產(chǎn)權(quán)”住房保障模式的首創(chuàng)者和踐行者。所謂共有產(chǎn)權(quán)，簡單說就是，政府出50%或30%和你湊份子買房子，并按出資比例擁有對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。5至8年

????邵明所創(chuàng)的這一住房模式，3年讓淮安中心城區(qū)814戶人均月收入800元以下的困難家庭，搬進了新居，并杜絕了傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房中的假窮人等諸多弊端。

????“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式得到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的肯定，并有望寫入目前正在起草的《住房保障法》。

????但如此好的模式，很多地方反應(yīng)冷淡，甚至批評不可行。“原因很簡單，這一模式會觸犯到一些團體和個人的利益?！鄙勖髦苯亓水?shù)卣f。

????6萬多元買套兩室一廳

????從春節(jié)前搬進新房后，45歲的康建梅每天都會把房間打掃得干干凈凈，雖然她是一個肢體殘疾三級的殘疾人。3月18日晚，記者走進她的家時，她正拿著拖把一瘸一瘸地擦著白色的地板磚。

????康建梅對新房愛惜到了極致。不過，這套建筑面積只有59.09平方米的新房，她只擁有70%的產(chǎn)權(quán)，另外30%的產(chǎn)權(quán)歸淮安市住房保障中心所有。

????2009年8月，居委會主任找到康建梅，政府在主城區(qū)向非拆遷家庭公開供應(yīng)300套共有產(chǎn)權(quán)房，這一區(qū)域臨近當?shù)刈畲蟮氖忻窆珗@和重點高中，并且，政府規(guī)定這些房子的價格比周邊房價低10%。

????與購買傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房方式不同，申請者只需要出一部分錢，就可以和政府共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)。按照規(guī)定，像康建梅這樣的低保困難家庭，只需要拿出總價的50%或70%，就可以搬進新居。得知這個好消息，康建梅和同是殘疾人的丈夫興奮不已，當即在居委會填表申請。

????僅過了一個多月，康建梅就被通知去交錢選房。這套兩室一廳的房子距市中心8公里，單價每平方米2235元，加上稅費，整套房子總價12萬多元?？到泛驼煞蚨紱]固定工作，平時靠擺攤做點小生意維持生活，全家一個月收入只有1000多元。按照規(guī)定，他們可以選擇50%的產(chǎn)權(quán)，即首付6萬元，但康建梅夫婦選擇了70%的產(chǎn)權(quán)，一次性交了8萬多元，“一半是親戚借的，這樣5年內(nèi)，就可以還掉政府那30%的錢?！笨到氛f。

????去年10月，康建梅如愿拿到了房屋鑰匙，簡單裝修后，于春節(jié)前入住。

????與康建梅相比，其對門的鄰居鄭楠芳則選擇了50%的房屋產(chǎn)權(quán)。

????47歲的鄭楠芳早年從紡織廠下崗，和23歲先天性智障癱瘓的女兒相依為命，以前一直住在單位十幾平方米的破舊公房里。

????“我申請經(jīng)適房多年了，但一直沒結(jié)果。”鄭楠芳三番五次去居委會詢問，工作人員告訴她，材料還需要通過區(qū)、市兩級主管部門的審批。

????等了許久的鄭楠芳逐漸淡忘了此事。但2009年年中的一天，一位朋友告訴鄭楠芳，她的名字上了報紙的政府公示，已經(jīng)被批準購買共有產(chǎn)權(quán)房。“當時算了一下，周邊房價是2500元左右，而這套面積59.09平方米的房子只需12萬多，出一半是6萬多，條件很優(yōu)惠，我說什么也要籌出這筆錢來?！编嶉歼x了一套一層的房子。

????新房子采光特別好，望著癱瘓的女兒可以在家中曬太陽，鄭楠芳特別感動，“太感謝政府了，不然我們母女倆還在老房子里遭罪！”

????還不起錢可繼續(xù)居住

????康建梅、鄭楠芳并不是第一批享受到新政策的淮安人。早在2007年前，淮安中心城區(qū)磷肥廠宿舍棚戶區(qū)改造。原住戶都拿到拆遷補償，但很大一部分家庭仍然買不起房子。于是，政府提出拆遷戶可以與政府按照7：3比例共享安置房的產(chǎn)權(quán)。正是在這一年的3月，淮安市出臺文件，確定以廉租房和共有產(chǎn)權(quán)房為主要形式，建立當?shù)氐淖》勘Ｕ象w系。以后，共有產(chǎn)權(quán)在7：3比例的基礎(chǔ)上，又增加了5：5比例，進一步降低門檻。于是共有產(chǎn)權(quán)房替代了時下流行的經(jīng)濟適用房，作為當?shù)刂械褪杖胭彿空叩谋Ｕ夏Ｊ健?/p>

????根據(jù)這一模式，如果你在規(guī)定的5至8年內(nèi)，即使沒錢贖回政府那部分產(chǎn)權(quán)，政府也不會收購你的房子，會按照廉租房讓你繼續(xù)入住。

????雖然政府產(chǎn)權(quán)還不到5萬元，但康建梅一家的壓力卻不小，“我們的收入非常有限，每天擺個攤很不穩(wěn)定?！笨到氛f：“過上5年要是沒錢還，真擔心政府派一個人到房子里來睡覺?！睘榱四苡蟹€(wěn)定的收入，康建梅的丈夫雖然右腿殘疾，但還是離家到南京打工了。

????她的這種擔心并不是完全沒有道理。政府幫忙出的30%不是白給的，5年后要償還。5年后還不起，可以延長到8年，但延長的3年需要支付銀行利息(前5年不要利息)。

????康建梅現(xiàn)在唯一的希望是在兒子身上，“我們殘疾，掙不了多少錢，全指望兒子明年大學畢業(yè)后掙錢還房款?！?/p>

????康建梅還有兒子可以寄望，對門的鄭楠芳只有靠自己打拼。下崗3年來，她一直靠在外做家政來養(yǎng)活自己和癱瘓的女兒，生活壓力非常大?！爸荒芸嗪⒆恿?，少陪她，再出去打一份工?！编嶉颊f。

????“5年內(nèi)，我會努力買回政府手中的30%產(chǎn)權(quán)，”鄭楠芳說。

????這些困難戶的現(xiàn)狀，作為共有產(chǎn)權(quán)模式的設(shè)計者和踐行者，淮安市房管局邵明局長了如指掌，“這個模式就是不養(yǎng)懶人，激發(fā)買房者的潛能，讓他們?nèi)?chuàng)業(yè)?！比绻?年后仍沒錢贖回政府的那部分產(chǎn)權(quán)怎么辦？“那就不需要還了，你繼續(xù)住，這房子就當廉租房提供給你?！鄙勖髡f，“如果還是困難，困難得連自己那部分產(chǎn)權(quán)也不想要，政府就把房款退給你，將房子白送給你住?！?/p>

????淮安模式的艱難起步

????談起自己探索并發(fā)起的“淮安房產(chǎn)新政”，淮安市房管局局長邵明認為相對于在全國推行約十年的經(jīng)濟適用房政策，“淮安模式”不啻為一次革命?！八^共有產(chǎn)權(quán)，就是由購房人和政府按照出資比例購買住房，各自享有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例。這一嘗試，提供了相對完善的政府資金退出機制?！鄙勖鞲嬖V記者，這種模式與經(jīng)適房模式最大的區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

????簡單來說，就是政府在出讓土地之初，就在土地價格上作出一定讓步，差價則作為政府收購共有產(chǎn)權(quán)房的資金。通常，一個樓盤預(yù)留5%～10%的共有產(chǎn)權(quán)房。

????按照規(guī)定，淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申購比市場平均價格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產(chǎn)權(quán)”模式?？蛇x擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房，而共有的比例也頗有彈性，可以是個人7成，政府3成，也可以是5：5，雙方各半。共有產(chǎn)權(quán)的模式下，購房者擁有其所屬產(chǎn)權(quán)的全部權(quán)利，可以抵押、轉(zhuǎn)賣。

????更重要的是，對于低收入群體家庭，淮安采用的不是全國普遍應(yīng)用的“輪候制”，而是逐級提高的“門檻制”。就是先滿足特殊困難群體，然后再根據(jù)情況逐漸放寬，“門檻”已逐步降低。

????然而，這種看起來相當優(yōu)惠的政策，在一開始走得并不順利。2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產(chǎn)權(quán)房。房源分布在新新家園、洪福小區(qū)和嘉潤苑3個小區(qū)，每平方米均價2235元。當時，這些小區(qū)周邊的房價約為每平方米2500元。

????“兩個多月過去了，僅有70戶家庭申請購買?！鄙勖髡f，按照當時設(shè)計的門檻，人均收入低于400元每月的家庭，可以申購共有產(chǎn)權(quán)房。隨之出現(xiàn)的一個情況是咨詢者眾多，但真正申請的卻很少。

????在走訪調(diào)查后，淮安市房管部門發(fā)現(xiàn)，即便是共有產(chǎn)權(quán)房，低收入者仍然買不起。按照制度設(shè)計，如果是7:3的共有產(chǎn)權(quán)房，購房者需要支付的房款，與購買一套普通經(jīng)濟適用房的價格一樣?！斑@個7∶3的比例并不是憑空想出來的，而是把經(jīng)濟適用房的價格與普通商品房的價格比較后得出的一個比例。”邵明說。

????“只有放低準入門檻，沒別的辦法?！鄙勖髡f，經(jīng)過進一步的調(diào)查和計算，把人均收入放寬到700元每月，實際操作過程中，甚至放寬到800元每月。

????幾百元的提升讓購房速度有所提升。“報名人多了起來，但也正好是幾百個，既有競爭，又不會出現(xiàn)房源與購買者差距過大的現(xiàn)象?！鄙勖髡f。

????針對不愿意購買安置小區(qū)住宅的回遷戶，補償總額在12萬元以下，人均2萬元以下的，按照人均15平方米的標準買不起房，可以在相應(yīng)的商品房小區(qū)提供共有產(chǎn)權(quán)房。

????據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)模式推行3年來，淮安市累計投入1.15億元，供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房5.2萬平方米，解決了中心城區(qū)814戶家庭的住房困難。

????為避免窮人區(qū)過于集中現(xiàn)象，共有產(chǎn)權(quán)房分布在多個小區(qū)內(nèi)。邵明說，他們注重“分散建設(shè)”。在開發(fā)商修建的樓盤當中，政府回購一部分，再以“共有產(chǎn)權(quán)”模式出售，避免了低收入群體集中居住，客觀上減少了“窮人區(qū)”的出現(xiàn)。

????3月18日，記者走訪新新家園、福星小區(qū)，打聽共有產(chǎn)權(quán)住戶的位置，很多居民都搖頭不知，連物業(yè)人員也不清楚，“我們小區(qū)有2000多套房子，里面有共有產(chǎn)權(quán)房，但我們不知是哪幾戶。”新新家園物業(yè)人員說。

????新新家園和福星花園，環(huán)境都不錯，有較大面積的草坪，配套完善。小區(qū)容積率不到4.0，房子都是六層。小區(qū)花園和市場里人來人往，非常熱鬧。

????據(jù)了解，目前，淮安市正在規(guī)劃建設(shè)一處新的保障性住宅小區(qū)，占地140畝，建筑面積24萬平方米，預(yù)計2000多戶。其中，1600戶為共有產(chǎn)權(quán)房，其余為廉租房和回遷戶。

????3年沒有一個人為買房來說情

????邵明坦言自己喜歡創(chuàng)新，正因為創(chuàng)新，被領(lǐng)導(dǎo)賦予重任。2006年，他擔任淮安市招標采購辦主任，很快就創(chuàng)建了一種全新的網(wǎng)絡(luò)平臺，堵住了過去的暗箱操作，獲得省紀委的好評。一年后，他被調(diào)到房管局擔任一把手，“當時領(lǐng)導(dǎo)找我談話，要我大力創(chuàng)新，他會全力支持。”邵明說。

????醞釀于上世紀90年代初的經(jīng)適房制度在推行之初，一度在全國各地形成一股風潮。但在2005年前后，由于經(jīng)適房的“富人聚集”和高租售率現(xiàn)象廣受質(zhì)疑，此后當時的建設(shè)部對其進行調(diào)整，進入轉(zhuǎn)型期。

????經(jīng)適房制度設(shè)計的有限性成為邵明最初決定探索創(chuàng)新機制的根本動因?！敖?jīng)適房從理念上有很多優(yōu)點是不可否認的，但是由于它實行的是有限產(chǎn)權(quán)，在實踐中缺乏可操作性；另外由于它在現(xiàn)實中形成了一種可牟利的灰色地帶，不但影響了市場，也使得管理部門承擔壓力并聲譽受損?！蓖瑫r，邵明認為，“共有產(chǎn)權(quán)房政策的優(yōu)點，正可以化解這些矛盾?！?/p>

????邵明說，經(jīng)適房從建設(shè)到銷售，找關(guān)系、走后門的人會很多。而推行共有產(chǎn)權(quán)房3年，“到目前沒有一個人為買房的事來找我說情。我這個局長當?shù)煤茌p松?！?/p>

????按照淮安模式的預(yù)定設(shè)計，共有產(chǎn)權(quán)房因為在《房屋登記簿》及其《房屋所有權(quán)證》上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，私下倒賣時，不僅購房人因無合法的產(chǎn)權(quán)憑證存在極大風險，而且買賣雙方都已構(gòu)成侵占共有產(chǎn)權(quán)人即國家的利益，對此行為政府可依法制止、糾正、打擊，而且退出機制清晰可操作，不會像經(jīng)適房那樣不了了之。

????“即便有人造假成功，投機者想通過倒賣牟利，必須先從政府那里購回部分產(chǎn)權(quán)，這就多了一次暴露的風險?！鄙勖髡f，即使購買成功，5 年內(nèi)原價購買，獲取的也只是這部分的貸款利息，由于利益極小，許多人就不愿意去冒這個風險。“出口”時非法牟取暴利的空間不存在了，“入口”時弄虛作假的情況也就基本消失了，這就是以“出口”反制“入口”。

????共有產(chǎn)權(quán)房的房價是根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)適房的價格與同期、同類地段普通商品房價格之比，并選擇多點計算取平均值確定的。

????“我們定出的價格比同區(qū)域、同樓盤市場銷售價格低5%～10%，不會出現(xiàn)低很多的情況。此外，共有產(chǎn)權(quán)房的房源都在中檔小區(qū)，所以牟利空間有限?！鄙勖髡f。

????一場持久的爭議

????但淮安的共有產(chǎn)權(quán)房推出至今，爭議也從未間斷。最為嚴厲的批評認為，淮安模式涉嫌與民爭利，沒有把經(jīng)濟適用房政策中的優(yōu)惠給予購房者，最為明顯的一點莫過于，以一套經(jīng)濟適用房價格只能買到70%的房子產(chǎn)權(quán)。

????邵明對此不認同?！敖?jīng)濟適用房其實也是有限產(chǎn)權(quán)，政府擁有的產(chǎn)權(quán)，只有在購房者退出時才顯現(xiàn)。”邵明說。另一較多的批評是，在這一模式中，淮安市政府并未拿出多少真金白銀。邵明坦言，資金籌措的確是一個難題。為此，淮安采用了三種途徑。第一種，是針對拆遷安置房的被動購房群體，把政府資金投入部分先期列入拆遷項目預(yù)算，提前解決問題。第二種，是針對主動消費人群，由當?shù)貒蟛捎谩胺床浮蹦Ｊ?，國有開發(fā)企業(yè)把商品房的盈余作為啟動資金，當?shù)亟ǔ傻男滦录覉@、洪福小區(qū)和在建的福星花園等項目就是這樣上馬的。第三種則是把“暗補”改為“明補”，把集中建設(shè)保障房的劃撥土地改為出讓土地，然后把土地出讓收入作為產(chǎn)權(quán)投入。

????房屋數(shù)量，也是最急需解決的一個問題。區(qū)區(qū)幾百套房子，能多大程度起到保障功能？“當初推出共有產(chǎn)權(quán)房的時候，是一個試驗，沒有大規(guī)模推，是在‘摸著石頭過河’。”邵明說，目前正考慮把量做起來。

????目前，淮安主城區(qū)已劃定共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地430畝，計劃于2-3年內(nèi)集中建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房5500套左右，另外再分散建設(shè)1500套左右，共計新增共有產(chǎn)權(quán)房7000套左右、約50萬平方米。需政府投入4.1億元，主要來源是保障性住房基金、回收政府產(chǎn)權(quán)資金、財政投入等。今年中心城區(qū)將提供共有產(chǎn)權(quán)住房1600套以上。其他各縣(區(qū))也加快建設(shè)進度，今年新開工1800套，2-3年內(nèi)新建5000套左右。

????邵明說，下一步將進一步降低準入門檻，保障對象標準月人均收入放寬到1000—1200元。采取靈活的產(chǎn)權(quán)比例，在7：3和5：5兩種比例基礎(chǔ)上，再增加8：2比例，將供應(yīng)對象擴大到新就業(yè)的住房困難戶。為解決中低收入群體購買力不足，特別是一次性付款困難等問題，正在積極探索擴大公積金繳納及貸款范圍，由政府擔保公司提供政策性、公益性的商業(yè)貸款擔保。

????淮安共有產(chǎn)權(quán)房的模式最終目標要讓所有中低收入者有房住?！皬V廈千萬間，寒士俱歡顏”的畫面會在淮安全面實現(xiàn)嗎？

????專家激辯“淮安模式”

????推廣的前提是此政策必須惠及更多人群

????江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)模式是否具有推廣意義呢？如果僅僅是局限在低收入的住房保障人群的話，業(yè)內(nèi)專家多認為“其推廣意義不大”，而是要擴大這一人群，讓更多的買不起房的“夾心層”也要享受到這樣的 “政府紅利”；而“二次房改”發(fā)起人之一的李明則對淮安模式表示贊賞。

????“放寬門檻才有推廣意義”

????東南大學物業(yè)管理研究所所長黃安永：

????“放寬門檻才有推廣意義”

????此次淮安對共有產(chǎn)權(quán)設(shè)置的門檻是：“家庭人均月收入在600元—800元之間，具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口8年以上，家庭人均住房使用面積在10平方米以下，主要為低保人群?！?/p>

????江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長、東南大學物業(yè)管理研究所所長黃安永認為，城市大小不一樣，需求自然也不會一樣，北京、上海這樣的一線城市操作的話，是不是有大量的房源供給得上？政府的財力支出是不是有這方面的實力？不管是“三七開”還是“五五分”，如果適當放寬門檻，是具有典型標本的推廣意義的；不僅僅是主要針對現(xiàn)在的低保人群，最好放寬到“夾心層”的住房困難家庭?！皟H僅是針對本來就符合住房保障人群的一個補充方式，意義就顯得很局限了”。

????“推廣的前提是共有產(chǎn)權(quán)房比例提高到20%”

????南京大學商學院經(jīng)濟學系副主任葛揚：

????“推廣的前提是共有產(chǎn)權(quán)房比例提高到20%”

????南京大學商學院經(jīng)濟學系副主任、博士生導(dǎo)師葛揚認為，淮安的共有產(chǎn)權(quán)具有一定的推廣意義，但這個推廣也要一分為二地來看待。比方說，淮安在出讓土地時，劃定一個5%—10%的共有產(chǎn)權(quán)房比例，那這個比例是不是能夠擴大，“既然通常統(tǒng)計有20%的低收入人群需要政府保障，那這個比例要是提高到20%可不可以？”再以南京為例，市場上一般的房價就是每平方米一兩萬元，即使便宜到8000元一平方米，低收入人群也買不起房，倒不如現(xiàn)在南京每平方米3000多元的經(jīng)適房政府定價來得直接了。

????不過，從現(xiàn)行經(jīng)適房滿5年可以出讓的制度來看，淮安直接對普通商品房實行共有產(chǎn)權(quán)方式，有一定的積極意義，這個意義就是“政府不用再循環(huán)建設(shè)保障住房了”，因為現(xiàn)在全國各地的經(jīng)適房都面臨著滿5年出售、政府收取一定比例的差價收益的現(xiàn)狀，一邊在賣、一邊在建，不停地蓋保障房。而淮安的做法，是直接從源頭上予以了保障，今后也不再存在政府收取差價收益的說法，老百姓能買到比市場價便宜的商品房，長期來看，政府的負擔反而減輕了，一舉兩得的事。

????“難以操作，現(xiàn)實中可能遇到麻煩”

????專欄作家、著名財經(jīng)評論員陳真誠：

????“難以操作，現(xiàn)實中可能遇到麻煩”

????“我總覺得，如果一旦要全國推廣，可能不太現(xiàn)實，甚至可能會有一些麻煩?！睂谧骷?、著名財經(jīng)評論員陳真誠對此“潑了冷水”。

????陳真誠說，所謂“共有產(chǎn)權(quán)”，就意味著不是某一家獨享的產(chǎn)權(quán)，誰來對這一產(chǎn)權(quán)盡到看管、維護的責任？打個簡單的比方，在共有產(chǎn)權(quán)的期限內(nèi)，如果房屋出現(xiàn)事故惹出了法律責任，或該房屋被嚴重毀損又找不到可以追究毀損責任的人，那么這個責任是否也是由政府和住戶共同承擔？按照物權(quán)法的精神，是應(yīng)當依法共同承擔責任的，“本來買房就困難，他們?nèi)绾纬袚?，是否責任最后也由政府包攬了？?/p>

????他認為，一旦某種制度或做法存在嚴重的漏洞或可能性的嚴重缺陷，要是全面推廣的話，就會存在問題?！耙驗榉績r太高，推行共有產(chǎn)權(quán)的做法，實際上是在回避老百姓買不起高價房的現(xiàn)實狀況，兩不相干的事！”

????“目的是讓老百姓住得起房，值得推廣”

????“二次房改”發(fā)起人李明：

????“目的是讓老百姓住得起房，值得推廣”

????“二次房改”發(fā)起人遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳企管處退休副處級干部李明，對于淮安的做法很是贊賞： “淮安的共有產(chǎn)權(quán)方式，和我的‘二次房改’方案的出發(fā)點是吻合的?！?/p>

????李明說，淮安模式和他的提議的共同點，主要是體現(xiàn)在共同的出發(fā)點上：都是為了讓老百姓買得起房、住得起房?！拔姨岢龅姆扛男履Ｊ?，就是要讓占城鎮(zhèn)人口 60%左右的中等收入家庭住得上房子，而其余20%的高收入人群通過購買商品房解決，20%的低收入家庭通過政府保障房解決?！?/p>

????李明說，政府要對提供給60%中等收入家庭的土地實行限價出讓制，不管是“限價房”還是什么別的稱呼，共有產(chǎn)權(quán)若能擴大到這個比例，其推廣的意義將是功德無量的。