拆遷概念成歷史 將被房屋征收和補(bǔ)償條例取代

????昨天，8位學(xué)者獲邀參加國務(wù)院法制辦再次組織的座談會，討論的條例草案名稱也由去年12月16日的《國有土地上房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例》，更名為《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》。

????與會專家透露，即將取代《城市房屋拆遷管理條例》的新條例草案中，“拆遷”的概念即將成為歷史，并由“搬遷”的概念取代。

????昨天的座談會由國務(wù)院法制辦副主任郜風(fēng)濤主持，來自住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門的人士參加了這次座談會。

????“拆遷”概念即將成為歷史

????參加座談會的北大法學(xué)院副院長沈巋介紹，《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》草案文本中“拆遷”一詞沒有再出現(xiàn)在文本中，轉(zhuǎn)而由“搬遷”一詞取代。沈巋樂觀地估計，“新條例草案最快會在春節(jié)前向社會公眾征求意見”。

????參加座談會的北大法學(xué)院教授王錫鋅說，“不管是制訂的過程還是新的條例草案文本本身，都朝我們所期待的方向有了實質(zhì)性的變化。”

????王錫鋅認(rèn)為，“拆遷”一詞由“搬遷”取代，這“既有"名"的變化，又有"實"的變化”。沈巋解釋說，“搬遷”的基本理念是，在“公共利益”的名義下，經(jīng)過“征收”程序后，房子歸政府了，拆與不拆由政府決定，可能政府還有別的用途不拆除了，但房子里住的人要搬走了。

????與會專家肯定新條例草案

????昨天，郜風(fēng)濤接受記者采訪時未透露座談會內(nèi)容，他表示，國務(wù)院法制辦會在草案向社會征求意見時向社會做出解釋。

????王錫鋅介紹，昨天與會專家對新草案的基本框架是肯定的。而據(jù)沈巋了解，前天國務(wù)院法制辦組織召開了座談會，全國人大常委會法工委和最高院、城鄉(xiāng)與住房建設(shè)部、工業(yè)與信息化部等部門參加了會議，這些部門對新草案的總體框架都是支持的。

????有8名專家參加了昨天的座談會，除了沈巋和王錫鋅，還有中國政法大學(xué)終身教授江平、中國政法大學(xué)法學(xué)院院長薛剛凌、國家行政學(xué)院教授應(yīng)松年、中國人民大學(xué)副校長王利明、人大法學(xué)院副院長王軼、北大法學(xué)院教授姜明安。

????【解讀】

????國務(wù)院法制辦昨天再次組織專家座談會，討論《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》草案。與會專家沈巋介紹，18日晚，他收到了國務(wù)院法制辦送去的草案文本。昨天，先后參加去年12月16日和昨天座談會的北大法學(xué)院教授沈巋和王錫鋅對照了最近兩次討論的條例草案，除了“搬遷”一詞取代了“拆遷”，還有其他一些“實質(zhì)性”變化。

 ???關(guān)鍵詞1 利益區(qū)分

????草案不含非公共利益征收

????強(qiáng)調(diào)因“公共利益”征收搬遷

????沈巋介紹，新條例草案強(qiáng)調(diào)“征收”和“搬遷”都是為了“公共利益”。草案不寫“‘非公共利益’需要”部分，準(zhǔn)備將“非公共利益”單獨成文，但他不知道這個“文”會在什么時候以什么形式下發(fā)。

????沈巋對這一做法表示理解。他解釋說，為了“‘非公共利益’需要”來“征收”和“搬遷”比較復(fù)雜。原則上，為了“非公共利益”而征收和補(bǔ)償是一種民事關(guān)系，但又不是完全的民事關(guān)系，因為這也涉及到土地用途的改變，涉及到政府同意許可。

????沈巋認(rèn)為，“‘非公共利益’需要”不是新條例中兩三個條款所能解決的，這樣反倒說不清楚，還可能引起新的問題，不如單獨成文。

????關(guān)鍵詞2 征收程序

????征收公告評論至少30天

????民眾如有重大分歧，需上報上一級政府

????王錫鋅介紹，在征收環(huán)節(jié)中，此次草案文本提出了“決策民主，程序正當(dāng)，補(bǔ)償公平，結(jié)果公開”的原則。

????王錫鋅舉例說，草案在征收環(huán)節(jié)增加了一些程序，保證了防止突擊征收問題的出現(xiàn)，“草案在能做到的范圍內(nèi)各個方面均考慮到了”。草案中規(guī)定了要制定征收計劃，雖然征收計劃并不具強(qiáng)制性的約束力，但要求未列入征收計劃的，不得征收。征收計劃中明確征收的范圍、時間和目的，并要進(jìn)行公告，經(jīng)過專家論證。

????其中，有一個征收公告評論程序，要進(jìn)行30天的公告評論，如果征收范圍比較大，則不得少于60天。要以聽證會、座談會等形式讓民眾參與其中。對其中的專家和民眾的意見公示。如果沒有重大分歧，政府可以啟動征收程序，如果有重大分歧，則要上報上一級政府，“所有這一切都是在作出征收決定之前必經(jīng)的程序”。

????不過沈巋認(rèn)為，應(yīng)該區(qū)別對待征收環(huán)節(jié)中“權(quán)利人”和“利害關(guān)系人”和其他一般民眾，對“權(quán)利人”和“利害關(guān)系人”要經(jīng)過聽證會的程序，給他們充分表達(dá)自己的機(jī)會，對于其他民眾則可以通過座談會等程序參與。

????此外，草案明確在征收公告發(fā)布后，可以對征收公告提出訴訟和復(fù)議，在此過程中，征收范圍內(nèi)要暫停新建、改建和擴(kuò)建，也不得進(jìn)行房屋的買賣和出租。

????關(guān)鍵詞3 強(qiáng)制行為

????禁“斷水電”等暴力脅迫

????專家建議，應(yīng)明確征收過程中強(qiáng)制行為主題

????王錫鋅介紹說，新草案文本中特別強(qiáng)調(diào)了實施強(qiáng)制行為的主題，并以羅列的方式禁止了暴力行為的發(fā)生。其中，列舉了禁止“斷水?dāng)嚯姅鄽鈹嗯?，以及其他暴力脅迫等形式。

????他認(rèn)為，應(yīng)該將其他暴力脅迫形式單獨列舉出來，表述為不得以侵犯人身自由及其他暴力脅迫的形式。王錫鋅說，在目前的征收執(zhí)行時，現(xiàn)場會出現(xiàn)城管和公檢法人員，要明確征收過程中強(qiáng)制行為的主題，以免“一些不明身份的人”的出現(xiàn)。

????關(guān)鍵詞4 公共利益

????危改征收須超90%居民同意

????草案列舉限定“公共利益”，范圍更窄

????王錫鋅介紹，與上次討論的草案文本相比，在列舉“公共利益”時，除了第一列舉項中的“國防需要”和第七項的“法律法規(guī)和國務(wù)院文件明確的其他公共利益”，其他列舉項均有不同程度的修改。

????沈巋舉例說，其中有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等改變低收入群體的居住條件的，強(qiáng)調(diào)了“政府組織實施”。王錫鋅提醒說，列舉的第七項中的“國務(wù)院文件”應(yīng)該是指“國務(wù)院（辦公廳）”的文件，而不應(yīng)該指國務(wù)院其他部門的文件。

????在列舉“公共利益”時，沈巋和王錫鋅都比較認(rèn)可的一個列舉項就是單獨把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來，并特別強(qiáng)調(diào)了“政府組織實施”，同時征收程序中加了一條，必須得到90%以上居民的同意，方可啟動征收程序，以保證危舊房改造中征收程序的合法性。王錫鋅認(rèn)為，這就是通過程序路徑來解決爭議問題。

 ???關(guān)鍵詞5 補(bǔ)償環(huán)節(jié)

????征收需2/3住戶簽補(bǔ)償協(xié)議

????補(bǔ)償評估需考慮市場標(biāo)準(zhǔn)及征收房屋區(qū)位等

????在補(bǔ)償方案方面，上次討論的草案確定了按市場價格補(bǔ)償?shù)脑瓌t，但在房產(chǎn)評估中介的選擇上，此次討論的草案則明確，要由被征收人通過投票或抽簽的方式來確定有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)。但在現(xiàn)行的實際操作中，房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)卻由拆遷人確定。

????新草案還規(guī)定，房產(chǎn)評估中介要考慮到市場標(biāo)準(zhǔn)，征收房屋的區(qū)位、面積和新舊程度等。王錫鋅認(rèn)為，這樣的規(guī)定確定了評估參照物。沈巋解釋說，這是比較受關(guān)注的問題，現(xiàn)在確定的是房屋補(bǔ)償方案，但有人提出房屋因為折舊問題，應(yīng)該按推動使用權(quán)的價值來補(bǔ)償?？紤]區(qū)位的因素，其實就是考慮地段，這在一定程度上就考慮了土地使用權(quán)的價值。

????沈巋說，草案中沒有涉及評估結(jié)果的公開問題。他和王錫鋅認(rèn)為，評估結(jié)果也應(yīng)公開。他們贊同江平教授的建議，如果被征收人對評估結(jié)果有異議，可以申請復(fù)核并應(yīng)當(dāng)有仲裁的程序。

????此外，新草案在補(bǔ)償程序明確了兩個“2/3”保障補(bǔ)償，其一，就是要有2/3的居民接受補(bǔ)償方案；其二，要有2/3的住戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

????關(guān)鍵詞6 法律責(zé)任

????中介虛假評估將吊銷資質(zhì)

????政府部門相關(guān)程序未得到執(zhí)行，將追究責(zé)任

????沈巋認(rèn)為，新的草案對法律責(zé)任的規(guī)定比以前更完善，更明確。其中，包括政府在補(bǔ)償環(huán)節(jié)，如果不按達(dá)成的協(xié)議補(bǔ)償，則要由相關(guān)人員來承擔(dān)責(zé)任。如果相關(guān)程序沒有得到執(zhí)行，也要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

????新的草案文本，還提到了房地產(chǎn)評估中介的責(zé)任問題。如果房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估過程中提供虛假評估報告，或者提供有重大評估錯誤的報告，也要承擔(dān)一定的責(zé)任，要由相關(guān)部門對他們予以處罰，甚至吊銷資質(zhì)。(記者 郭少峰)