國十一條對青島影響比較小 樓市進入小觀望期

    1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共分五部分，十一小條，簡稱“國十一條”。從去年12月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，此前業(yè)界尚有對2010年調(diào)控政策的多種猜測，而“國十一條”的出臺已進一步表明2010年政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

    政策頻出 改變的是預(yù)期

    調(diào)控要動“真格的”

    2009年12月27日，國務(wù)院總理溫家寶接受新華社獨

    “國十一條”應(yīng)當是上述調(diào)控思路的體現(xiàn)。從去年底召開中央經(jīng)濟工作會議以來，先后有部分終止二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠、出臺“國四條”，到12月中旬又有五部委將土地出讓金首付比例提高至50%，盡管政策頻出，調(diào)控信號不斷釋放，但剛剛還身處“大牛市”的房地產(chǎn)業(yè)對于2010年調(diào)控政策的實效和走向仍眾說紛紜。 1月10日，“國十一條”發(fā)布短短幾天，預(yù)期正在發(fā)生變化，國內(nèi)財經(jīng)評論人朱大鳴稱，“歷來是政策市的中國房地產(chǎn)市場，相信在2010年并不好過。 ”。

    而青島龍江工作室龍江在接受采訪時評價，“國十一條”招招好用，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場已非常成熟。

    國內(nèi)著名地產(chǎn)評論人王智中則認為，此輪調(diào)控是動“真格的”，是對2007年調(diào)控中斷的繼續(xù)，目標就是要“穩(wěn)定預(yù)期”

    抑需求 明確界定“二套房貸”

    對投機需求封堵堅決，對青島影響比較小

    政策簡述：根據(jù)“國十一條”，第二套以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

    青島世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理張繼東認為，青島樓市存在的投機行為較少，首付比例不低于四成，對購房者影響不會太大，這條政策主要針對一線城市的投機行為和不規(guī)范的市場操作。對青島直接影響小，間接影響并非沒有，一線城市對青島有標桿作用，當一線城市市場波動時，青島市場也會隨之變化。

    此外，王智中撰文分析，“國十一條”十分明確地界定了二套房貸首付，以家庭為計算單位，一律采取40%首付，并且沒有再區(qū)分“改善性住房”這一概念，這表明國務(wù)院抑投機的態(tài)度十分明確，并且堵住了一些借改善之名，實則享受首套房貸優(yōu)惠的漏洞。

    另外，有專家分析，“國十一條”沒有提及二套房房貸利率要在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%，只是強調(diào)“貸款利率嚴格按照風險定價”，這在實際操作中仍有很大空間。

    促開發(fā) 擴大市場供應(yīng)

    何為“捂盤”尚需進一步界定

    政策簡述：“國十一條”指出，加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)；由住建部會同有關(guān)部門加大對捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行業(yè)的查處力度；國土部加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴查囤地、炒地行為。

    對此，龍江認為，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的布局從去年上半年已開始，第一步國家加大了土地供應(yīng)，據(jù)近期報道2009年中國土地出讓金總金額達15000億元，創(chuàng)歷史新高。土地供應(yīng)加大，為今后幾年商品房供應(yīng)提供了先決條件。

    緊隨其后的是國土部門督促房地產(chǎn)企業(yè)盡快開發(fā)，比如本月8日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局宣布，將于近期收回或督促開工8幅閑置土地，并將進一步加大對閑置土地的預(yù)防、處置力度。再如廣州市國土房管局年后表示，《廣州市閑置土地處理辦法 (修訂草案)》即將頒布實施，新辦法明確規(guī)定，土地閑置費不再按月計收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收。

    第二步是清查捂盤行為，并要求明碼標價，形成現(xiàn)實的市場供應(yīng)量，“捂盤”已明確定調(diào)為違法違規(guī)。

    “國十一條”明確指出“要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單人理預(yù)售許可”。從青島實際情況看，2007年國內(nèi)大型地產(chǎn)公司入青，引入了一次一兩個單元、一兩個樓座“小開盤”的營銷模式，市場處在“饑餓”狀態(tài)，目前這種售樓方式在青島已被廣泛效仿。

    “小開盤”算不算捂盤，本地尚無界定，因此對捂盤行為查處的前提是要有地方細則。比如上海2007年就曾規(guī)定，“如果樓盤達到預(yù)售標準的總量未達到3萬平方米，則這部分樓盤必須一次性申請預(yù)售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請預(yù)售許可證的范圍至少要達到3萬平方米。 ”

    防“熱錢” 阻擊場外資金

    政策簡述：有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

    這可以說是中國房地產(chǎn)久別重逢的“限外令”。對此，張繼東認為，“熱錢”主要集中在一線城市，對青島的影響不大，政策本身有警示作用，讓場外資金謹慎入場。

    張繼東認為，“國十一條”的主基調(diào)還是保證剛性需求，對投資、投機影響大，抑制二套房需求。

    龍江則認為，新政策不是打壓價格，而是達到市場供需的平衡。

    根據(jù)以往經(jīng)驗，國家出臺調(diào)控政策后，一般會有地方性細則與之對應(yīng)，成效還要看具體執(zhí)行和各地情況。尤其要指出的是根據(jù)“國十一條”， 進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。