天價(jià)地頻現(xiàn)買房更難 專家揭開地王迷局防忽悠

????一塊塊“天價(jià)地”在全國頻頻出現(xiàn)，不僅擾亂了房市，也讓老百姓買房難上加難——

????揭開“地王”迷局（經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)）

????11月4日，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙新市鎮(zhèn)A08—03地塊，只用了15分鐘就以11.9億元的天價(jià)被廈門國企——象嶼置業(yè)奪得，264%的溢價(jià)水平超過了之前上海地王趙巷10號(hào)地塊的水平，14024元/平方米的樓面價(jià)更是超過了川沙目前最貴樓盤的銷售價(jià)格。

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????制造泡沫——

????被放大的“地王”效應(yīng)

????“地王”信息的釋放，無論真假都真實(shí)地影響著潛在買方的談判心理，會(huì)讓有意購買“地王”周邊住宅的買方更加恐慌和擔(dān)憂，不利于正常市場價(jià)格的形成。

????但凡地王一出，周邊的開發(fā)商或多或少會(huì)借著地王造勢，或提價(jià)、或促銷……高價(jià)土地所造成的價(jià)格蔓延效應(yīng)，幾乎在所有城市都有先例。

????2007年9月，萬科擊退20余家當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，以27.2億元購得福州一地塊，創(chuàng)下福州單幅地塊價(jià)格最高紀(jì)錄。據(jù)報(bào)道，當(dāng)天福州多個(gè)樓盤封盤漲價(jià)1000—1300元/平方米。

????今年6月，經(jīng)過50輪激烈競投，廣州城建地產(chǎn)以3.45億元奪得位于廣州珠江新城海業(yè)路的一塊土地，高出底價(jià)2億多元。這塊僅僅6000多平方米、面積不足一個(gè)足球場大的土地，被媒體冠為“珠江新城新地王”，成為今年珠江新城房價(jià)上漲的助推器之一。新“地王”剛誕生，已有樓盤迅速推出80多套新房，另有開發(fā)商坦言在“地王”誕生當(dāng)天賣了20多套房，并預(yù)備在第三天漲價(jià)5%，而城建地產(chǎn)在“地王”周邊推出的豪宅銷售也火了起來。

????“這是一個(gè)被放大的"地王"現(xiàn)象。僅用少量保證金拍下這塊地，就能在市場上掀起那么大的風(fēng)浪，多少有些諷刺味道?！敝袊恋乜辈煲?guī)劃院地價(jià)所所長趙松說。“"地王"信息的釋放，無論真假都真實(shí)地影響著潛在買方的談判心理，會(huì)讓有意購買"地王"周邊住宅的買方更加恐慌和擔(dān)憂，不利于正常市場價(jià)格的形成?！?/p>

????記者查閱一些“地王”的資料發(fā)現(xiàn)，有些所謂“地王”，單價(jià)并不高，只是面積大、總價(jià)高；有的面積小，單價(jià)稍高、總價(jià)低，和周邊樓盤比，地價(jià)成本并不算高，但是也被一些人蓄意炒作為“地王”。在上半年瘋狂的樓市中，不少開發(fā)商甚至“變相高價(jià)捂盤”，“抱團(tuán)”等待新地王。

????“輿論片面夸大了"地王"現(xiàn)象。”趙松說，“什么才算天價(jià)？按照規(guī)定，一塊土地出讓前必須由規(guī)劃部門給定包括控制紅線、容積率、使用用途等各種條件，從一定意義上講，規(guī)劃決定了地價(jià)。我們看到很多所謂的"地王"容積率很高，這表明，開發(fā)商可以建設(shè)更多、更高層的房子，均攤到商品房銷售的成本中，樓面價(jià)并不高，有些"地王"土地用途是商住綜合，不是純居住用地，其價(jià)格與周邊房價(jià)的對(duì)比沒有意義?！壁w松認(rèn)為，一定要理性認(rèn)識(shí)這個(gè)價(jià)格不是一般的價(jià)格，不應(yīng)該作為老百姓購房的合理參照物，別被所謂的“地王”忽悠了。

????“在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，土地交易市場極易成為投機(jī)市場，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫便會(huì)被迅速吹大，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成傷害?！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心研究員楊重光說。

????“合法閑置”——

????老“地王”大多田園依舊

????市場行情看好時(shí)，企業(yè)高價(jià)拿地，得到利潤回報(bào)，市場低迷時(shí)，有政府出手相救，企業(yè)并沒有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤，不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

????金地集團(tuán)曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地，成交價(jià)為15.9億元，成為“地王”。今年8月，我們來到這塊“地王”現(xiàn)場，按照約定動(dòng)工期限，這本應(yīng)是一片繁忙的工地，但記者在這塊原本是水塘的地塊看到，一位老伯正在齊腰深的塘中捕魚，沒有任何動(dòng)工的跡象。

????“你們也是來看"地王"的吧？”在這片水塘打工20多年的趙先生招呼著記者。他說，一年多前，他在電視上看到這個(gè)地方成了“地王”很吃驚，擔(dān)心多年從事的漁業(yè)生活就此中斷。但讓他沒想到的是，至今他仍過著早出晚歸的漁民生活。

????為何已超過約定動(dòng)工時(shí)間近一年半而未動(dòng)工？金地集團(tuán)一名工作人員對(duì)此的解釋是“政府方面未能按期交地”。廣州國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，由于拆遷補(bǔ)償原因，不能按時(shí)把地塊交給企業(yè)。和該地塊同時(shí)期拍出的相鄰的一塊地，則長滿了荒草和農(nóng)民零散種植的香蕉、玉米。

????出讓后的“地王”未能如約開工，廣州不是唯一。從全國的情況看，這兩年產(chǎn)生的“地王”，大多尚未動(dòng)工開發(fā)，有的連地價(jià)款都未繳清，仍舊一派田園風(fēng)光，而且這些未動(dòng)工的地塊各有“合法”的原因。

????人們不能理解，這些土地已拍出去兩年左右，為何還都有合法的未動(dòng)工理由，供出去的土地形成商品房供應(yīng)就那么難？

????“天價(jià)交易本身就存在"天價(jià)"的風(fēng)險(xiǎn)。市場行情看好時(shí)，企業(yè)高價(jià)拿地，得到利潤回報(bào)，市場低迷時(shí)，有政府出手相救，企業(yè)并沒有承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)難道只能享受利潤，不該承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)嗎？此外，個(gè)別"天價(jià)"地得主，惡意囤積土地以獲增值的做法，更是直接將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)?！壁w松說。

????成本太低——

????開發(fā)商不懼“悔地”

????有些地方對(duì) “地王”網(wǎng)開一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發(fā)商的違約成本極低。

????去年和前年產(chǎn)生的“地王”，很多沒有被“消化”，如今接連出現(xiàn)的新“地王”會(huì)不會(huì)同樣命運(yùn)？

????“出讓地未能如約動(dòng)工至少有三大危害，一是浪費(fèi)了稀缺的土地資源。二是干擾了政府宏觀調(diào)控措施。供出的土地不能及時(shí)形成房屋，政府通過加大供應(yīng)來平抑房地產(chǎn)市場的目的就無法實(shí)現(xiàn)，在需求旺而供應(yīng)相對(duì)短缺的情況下，就可能助推房價(jià)上漲。三是政府在沒有新的土地供應(yīng)計(jì)劃的情況下，土地市場出現(xiàn)短缺，開發(fā)商不用開發(fā)就能坐擁土地升值收益，等于政府將本應(yīng)屬于社會(huì)的土地增值拱手讓給個(gè)別利益群體?！壁w松說。

????為防止開發(fā)商長期大量囤積土地，加大開發(fā)商違約成本，國家相關(guān)政策明確要求，土地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容，按規(guī)定，在土地出讓合同中要明確約定定金，超過合同約定日期未動(dòng)工的，沒收定金。

????從企業(yè)的正常經(jīng)營行為講，在拿每宗地前，開發(fā)企業(yè)都經(jīng)過反復(fù)核算成本與效益，如果預(yù)期沒有利潤，或利潤空間不大，不會(huì)冒此風(fēng)險(xiǎn)；況且，我國對(duì)土地出讓的管理有嚴(yán)格規(guī)定，“地王”得主應(yīng)知道違約后果。如果個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)資金緊張等問題不能如期開發(fā)尚能理解，“地王”集體曬太陽，讓人不得不懷疑，難道這些開發(fā)企業(yè)拿地時(shí)都失去了理性？

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地出讓合同管理不規(guī)范，開發(fā)商“悔地”成本不高是導(dǎo)致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對(duì)“地王”網(wǎng)開一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發(fā)商的違約成本極低。

????記者曾查閱某“地王”的出讓合同，發(fā)現(xiàn)這個(gè)出讓價(jià)達(dá)16億元的地塊本應(yīng)按合同金額的10%—20%征收定金，至少應(yīng)繳納1.6億元定金，但事實(shí)上，該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬松的合同約定，開發(fā)商拿地時(shí)只付少量的競買保證金，就能輕松成為“地王”；市場行情看漲時(shí)，就動(dòng)工開發(fā)，行情不好時(shí)，即使違約了，不能動(dòng)工開發(fā)，把地退給政府的代價(jià)也只是很少的保證金，這樣的好事，哪個(gè)不愿做？

????此前，為規(guī)范合同管理，北京、上海、廣州等許多城市都出臺(tái)了清理閑置土地，盤活存量土地的相關(guān)政策，但多是以整改的方式收場，真正處罰的少，收取土地閑置費(fèi)或收回的就更少，上述政策在有些地方成了“一紙空文”。

????監(jiān)管不力——

????容積率可以隨意調(diào)整？

????現(xiàn)實(shí)生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正?，F(xiàn)象，從公開披露的資料看，對(duì)公開出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。

????“"天價(jià)地"可能會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)本應(yīng)由企業(yè)自己承擔(dān)。可有的開發(fā)商拿地前就打著修改規(guī)劃、調(diào)整容積率的主意，意圖降低風(fēng)險(xiǎn)。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明說，假設(shè)開發(fā)商買了1萬平方米的地，規(guī)劃時(shí)容積率是2，他可以建造2萬平方米，如果將容積率提高到2.5，以售價(jià)每平方米1萬元計(jì)算，無形中銷售額可增加5000萬元。

????“某種意義上對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的改變就是社會(huì)資源的再分配。政府相關(guān)部門應(yīng)加大土地用途的監(jiān)督力度，嚴(yán)格執(zhí)行事先確定的規(guī)劃指標(biāo)，防止私下調(diào)整規(guī)劃的投機(jī)或出手炒地的行為?！眹?yán)金明說?，F(xiàn)實(shí)生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現(xiàn)象，從公開披露的資料看，對(duì)公開出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。

????記者注意到，在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動(dòng)工，原因是開發(fā)商申請建設(shè)用地規(guī)劃許可過程中，土地用途被規(guī)劃局調(diào)整為綠地。這意味著，這些地塊由于政府部門的原因造成違約，政府部門要賠償開發(fā)商的損失。

????根據(jù)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，國土資源管理部門依據(jù)所出具的規(guī)劃條件出讓土地，規(guī)劃條件寫入出讓合同，出讓人、受讓人、規(guī)劃部門依法共同遵守。也就是說，規(guī)劃是土地出讓的前置條件，規(guī)劃調(diào)整就是利益的調(diào)整，隨意調(diào)整規(guī)劃不僅會(huì)損害當(dāng)初其他參加拍地的競買者的潛在利益，也會(huì)破壞房地產(chǎn)市場的公平、公正和公開。

????“調(diào)整規(guī)劃，是一件很嚴(yán)肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開發(fā)商無力開發(fā)，只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地，就不會(huì)虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開秘密?！眹?yán)金明說。

????放眼全國，這兩年產(chǎn)生的“地王”結(jié)局鮮有圓滿。中國土地規(guī)劃勘察院跟蹤研究表明，退地賠錢、延期付款、延期開工，是大多數(shù)2007年“地王”的最終歸宿。

????審批“難過”——

????政府工作效率應(yīng)提高

????一位開發(fā)商告訴記者，開工建設(shè)前的審批程序多，審批慢，有些部門還故意拖延。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑政府有關(guān)部門辦手續(xù)，兩年了還沒辦完。

????一些“地王”不能按期動(dòng)工，也有審批程序時(shí)間過長的原因。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)定，一宗“熟地”(即完成征地拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?從開發(fā)商拿下土地到動(dòng)工建設(shè)，一般需要在政府部門取得建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可等，這個(gè)過程一般需要12—18個(gè)月甚至更長時(shí)間，所以動(dòng)工期限一般約定為12—18個(gè)月。

????一位開發(fā)商告訴記者，審批程序多，審批慢。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑，兩年了還沒辦完各種手續(xù)。

????“這些程序絕大部分是必需的審查。但是有些程序是不是可以簡化，流程是不是可以優(yōu)化？國務(wù)院多次出臺(tái)文件要求改革行政審批程序，為市場主體提供服務(wù)。可在一些地方，這些程序成了一些人謀利的砝碼?！眹临Y源部土地利用司資產(chǎn)處處長雷愛先說。

????該司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國土資源部將繼續(xù)完善市場配置資源的制度建設(shè)，規(guī)范合同簽訂和履行，推進(jìn)土地市場信息公開，建立監(jiān)督機(jī)制、加強(qiáng)供地監(jiān)管促進(jìn)土地市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。據(jù)了解，近期國土資源部將開展土地出讓合同專項(xiàng)清理工作。

????稀缺的土地資源，承載了民生的期待和發(fā)展的夢想。人們盼望，包含“地王”在內(nèi)的供而未用土地，能盡快形成商品房供應(yīng)。