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????在深圳，四大國有商業(yè)銀行為什么紛紛對第二套房放松貸款政策呢？多年從事深圳房產(chǎn)投資的投資人告訴記者，銀行對第二套房貸打擦邊球，不僅能賺到更多的利息，同時還能降低自身的風險，然而，表面上違規(guī)給購房者也帶來了一些好處，但實際上更大的風險被轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。

????在深圳，一些地產(chǎn)商在資金緊張的情況下，深圳的航程國際公寓、龍翔花園甚至想出了為買房人墊付或贈送首付的方法，讓那些沒有買房能力的消費者高位接盤，結果卻被政府部分叫停，記者也注意到，雖然資金吃緊，但目前一些開發(fā)商卻始終不肯靠降價賣房回籠資金。

????深圳：四大國有銀行集體違規(guī) 二套房貸政策再次松動

????今天我們來關注深圳房地產(chǎn)市場的新動向，在樓市的冷暖交替中，深圳的房價經(jīng)歷了一輪暴漲暴跌，這個曾經(jīng)位居全國房價漲幅榜冠軍的城市，如今成了跌幅榜的冠軍，根據(jù)深圳市國土房管局的數(shù)據(jù)，今年1月深圳的住宅均價為15080.25元/平方米，3月為13618.42元/平方米，4月為11900元/平方米，4月比3月份環(huán)比下降約13%，這個降幅十分驚人。

????然而，就在深圳樓價進入下降通道的時候，有觀眾告訴記者，在深圳一些樓盤買第二套房，還可以按第一套房的首付比例和利率辦到按揭，難道央行和銀監(jiān)會的政策，已經(jīng)在樓市轉(zhuǎn)冷的壓力下松動了嗎？來看看記者的調(diào)查。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳二套房貸出現(xiàn)松動？

????調(diào)查首先從的金地梅龍鎮(zhèn)開始，記者咨詢銷售人員，如果已經(jīng)貸款購買了一套121平米的住房，現(xiàn)在想買面積89平米的第二套房進行投資是否可行時，銷售人員這樣告訴記者。

????深圳金地梅隴鎮(zhèn)銷售人員：“首期也可以交兩成，利率也是，最優(yōu)惠的一個利率?！?/p>

????根據(jù)央行的規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。也就是說，金地梅隴鎮(zhèn)在銷售中，對第二套房存在貸款政策松動的嫌疑，采訪中，銷售人員還告訴記者，他們對第二套房的貸款利率也有優(yōu)惠。

????深圳金地梅隴鎮(zhèn)銷售人員：“利息也是下浮的，首次置業(yè)的利息下浮是15%的下浮利息?！?/p>

????按照人民銀行的規(guī)定，對第二套房，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。因此，不難看出，金地梅隴鎮(zhèn)在銷售過程中，對第二套房的貸款利率也存在政策松動的現(xiàn)象。

????記者：“現(xiàn)在很多人已經(jīng)這么做了？”

????深圳金地梅隴鎮(zhèn)銷售人員：“沒錯?！?/p>

????離開金地梅隴鎮(zhèn)，記者隨即來到了另一個樓盤，詢問在已經(jīng)購買了第一套房的情況下，再購買第二套房，能否享受第一套的優(yōu)惠，銷售人員很快回答。

????銷售人員：“你太太名下有沒有房產(chǎn)?！?/p>

????記者：“她名下沒有。”

????銷售人員：“如果以她的名義買的話你首期可以做到三成。”

????那么，這是否也在打政策的擦邊球呢？按照人民銀行的補充規(guī)定，第二套房是以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)，而家庭的界定為包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說，這個樓盤的銷售過程中，對央行的規(guī)定也存在變相松動的現(xiàn)象。

????銷售人員：“一般來說，我們的客戶都可以幫他們做到第一套?！?/p>

????記者：“估計多大把握能辦成？”

????銷售人員：“90%以上?！?/p>

????采訪中，記者了解到，在深圳像金地梅隴鎮(zhèn)這樣的樓盤，對第二套房打政策擦邊球的現(xiàn)象，在深圳很普遍。

????銷售人員：“上有政策，下有對策的嗎?！?/p>

????去年九月，央行和銀監(jiān)會為了打擊炒房行為，降低銀行風險，提高了第二套房的貸款標準，可是，記者在實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，深圳一些樓盤卻聲稱能夠想辦法，繞開國家規(guī)定，幫購房者違規(guī)拿到貸款，這到底是開發(fā)商為了賣房子，而編造出的幌子，還是確有其事？銀行能夠允許這么做嗎？記者也對深圳的建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行這四大國有商業(yè)銀行進行了調(diào)查。

????為了了解深圳房貸的真實情況，記者首先來到了建設銀行，而這里的工作人員，很快介紹了兩種對第二套房打擦邊球的辦法。

????深圳建設銀行工作人員：“結清了第一套房貸之后，如果征信沒有再顯示有余額了，那就可以當?shù)谝惶?，你只要寫一個聲明就可以當?shù)谝惶讈磙k?！?/p>

????工作人員所說的聲明，就是人均居住面積低于當?shù)仄骄降穆暶?，按照央行?guī)定：“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。為了繞過這條政策發(fā)放貸款，建設銀行的工作人員也主動告訴記者變相松動的辦法。

????記者：“我那個是121平米。”

????深圳建設銀行工作人員：“那你不能寫121平米，你只能寫零，聲明其實就是聲明這個房子已經(jīng)不屬于你了，你的人均面積就是零了或者29平方以下，正常就是零了。”

????工作人員告訴記者，為了繞過政策的限制，他們也不會去查客戶的真實資料。

????記者：“我以前的第一套房子需不需要轉(zhuǎn)出去？”

????深圳建設銀行工作人員：“不需要?！?/p>

????記者：“他們也不會到國土局去查?！?/p>

????深圳建設銀行工作人員：“不會查。”

????通過這樣的辦法，建設銀行成功繞過了政策的限制，那么，針對第二套房貸，另一種擦邊球又是怎么打的呢？

????深圳建設銀行工作人員：“你只能拉一個18歲以上的，從來沒有貸過款的人作為其中一個借款人，這樣就可以享受第一套。”

????工作人員告訴記者，只要找到一個18歲以上，并且沒有貸款買過房的人，進行移花接木，就可以享受第一套房的優(yōu)惠貸款政策，同時她還建議記者，聯(lián)名買房時自己占99%的份額，另一個人只占1%，就可以最大限度的避免投資風險。

????深圳建設銀行工作人員：“我就是說，告訴你有這種途徑，這東西風險肯定是你自己去考慮的?！?/p>

????離開了建設銀行，記者又來到了中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行，但調(diào)查剛一開始，記者的身份就被識破。

????深圳農(nóng)業(yè)銀行工作人員：“我看這個，好像，我想問一下兩位是不是記者?！?/p>

????隨后工作人員告訴記者，農(nóng)業(yè)銀行對第二套房貸不存在變相松動的現(xiàn)象，那么，事實果真如此嗎，記者又來到了農(nóng)業(yè)銀行的另一個營業(yè)點。

????記者：“你買第二套的話，首付和利率是怎么樣？”

????深圳農(nóng)業(yè)銀行工作人員：“只是沒有下浮而已，正常?！?/p>

????記者：“你所指的正常是7點多，年利率，標準的利率？”

????深圳農(nóng)業(yè)銀行工作人員：“是，沒錯?！?/p>

????顯然，農(nóng)業(yè)銀行在第二套房的貸款利率上沒有按1.1倍上浮，也在打擦邊球，離開農(nóng)業(yè)銀行，記者又來到了中國銀行，這里的工作人員雖然已經(jīng)知道前提是購買了第一套房，房貸沒有還完，但他們還是表示。

????深圳中國銀行工作人員：“你老婆有沒有買過房？”

????記者：“我老婆沒有買過房?！?/p>

????深圳中國銀行工作人員：“那就以你老婆的名義貸款就行了?！?/p>

????記者：“按我老婆的名義？”

????深圳中國銀行工作人員：“對，或者聯(lián)名也可以。”

????這顯然在變相的松動人民銀行對第二套房按家庭計算的規(guī)定，記者當即表示懷疑。

????記者：“他們也不會查我們兩個的關系？”

????深圳中國銀行工作人員：“我們會查。”

????記者：“那不查出來了嗎？”

????深圳中國銀行工作人員：“沒事，那我肯定會操作?！?/p>

????具體銀行內(nèi)部怎么操作，工作人員沒有告訴記者，而調(diào)查中，建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等三大國有商業(yè)銀行，都對人民銀行的第二套房貸政策有變相松動的現(xiàn)象，那么，四大國有商業(yè)銀行中，唯一剩下的工商銀行又如何呢？在工商銀行，記者明確告之是購買第二套房的情況下，工作人員這樣告訴記者。

????記者：“這個征信系統(tǒng)里面沒有這個名字的話?！?/p>

????深圳工商銀行工作人員：“那我就不管你有沒有第一套房了，就按你下浮15%的利率來算。”

????記者：“那首付呢？”

????深圳工商銀行工作人員：“首付，你多大面積？”

????記者：“86個平米?！?/p>

????深圳工商銀行工作人員：“我就按你首付兩成了?！?/p>

????記者在人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》上看到，“凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請?！币簿褪钦f，如果人民銀行征信系統(tǒng)信息不全，那么，工商銀行在明知信息錯誤的情況下，也會松動貸款政策。

????深圳工商銀行工作人員：“那我不管你投不投資，如果電腦顯示沒有的話，我就按你第一套的方法來做?！?/p>

????在深圳，四大國有商業(yè)銀行為什么紛紛對第二套房放松貸款政策呢？多年從事深圳房產(chǎn)投資的投資人鄒建民告訴記者，銀行對第二套房貸打擦邊球，不僅能賺到更多的利息，同時還能降低自身的風險。

????深圳房產(chǎn)投資人鄒建民：“開發(fā)商還不了貸款，賣不了樓，他還不了貸款銀行也會頭疼，那么干脆換一個債務人吧，大家都買房了，不是債務人都分散了嗎?！?/p>

????第二套房貸政策變相松動，受益的并不止是銀行，同時它也大大降低了開發(fā)商的風險。

????鄒建民：“買房的人多了以后，開發(fā)商資金回籠，該還的還掉，他自己該拿的錢，該賺的利潤也賺到了?！?/p>

????目前深圳房價高位運行，這些銀行降低了第二套房貸的門檻，雖然銀行和開發(fā)商都獲得了各自的利益，降低了自身的風險，但對那些享受了低門檻的買房人來說，卻要承受高位接盤的風險，而深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期的業(yè)主，就已經(jīng)嘗到了房價下跌40%的痛苦。

????深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期商品房業(yè)主：“可能3個月不到，幾十萬就不見了，我覺得對任何一個剛剛置業(yè)的這種人來說，打擊還是挺大的?！?/p>

????在深圳，房產(chǎn)投資人鄒建明把100多萬借給了一個建筑商，但約好春節(jié)要還的錢，到現(xiàn)在也要不回來，欠錢不還，建筑商也很著急，在鄒建明的手機上赫然留著這樣一條信息：“我不是沒能力還款，只是暫時的困難，我的心情比你們急，我現(xiàn)在事事不順，快瘋了！”

????國家發(fā)改委特邀研究員、深圳市政府經(jīng)濟顧問國世平告訴記者，高昂的房價不僅成就地產(chǎn)企業(yè)的暴利神話，同時客觀上它也給地方政府帶來巨額收入，這個具體的數(shù)字很難算，但政府在這一次財富轉(zhuǎn)移中間是最大的受益者，政府比以往任何時候都更有錢。

 ???違規(guī)背后，是否真的為購房者帶來好處？

????深圳一些商業(yè)銀行存在違反第二套房貸款政策的做法，表面上，違規(guī)的背后，銀行可以分散貸款風險，開發(fā)商可以加速資金回籠，賺取利潤，給購房者也帶來了一些好處，但實際上更大的風險被轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，尤其當深圳房價大幅下跌的時候，購房者節(jié)省的那點利息很快就會被吞噬一空，剩下的只有巨大的還款壓力還背在身上，再來看看一位深圳炒房者現(xiàn)在的日子。

????在深圳，雖然中介機構櫥窗上的房價幾乎沒怎么降，但炒房人告訴記者，這些標出來房價并不代表成交的價格，可能最少要少2000元一平方。

????張先生自己就從事房地產(chǎn)中介，投資了5套房產(chǎn)，銀行貸款400多萬，雖然現(xiàn)在房價下跌造成的虧損高達七八十萬，但在每個月3萬元月供的壓力下，他急于賣出兩套房屋，但沒想到卻很難，賣房損失太大，張先生只能靠工資和積蓄來熬月供，他還告訴記者，他的一些同事很多都快撐不住了。

????在深圳，不僅炒房人的日子不好過，而一些地產(chǎn)商在資金緊張的情況下，深圳的航程國際公寓、龍翔花園甚至想出了為買房人墊付或贈送首付的方法，讓那些沒有買房能力的消費者高位接盤，結果卻被政府部分叫停。

????市場分析人士沈永淳：“最終目的還就是要把房賣出去，從銀行把貸款拿到開發(fā)商手中去，這個是根本上的目的。”

????記者也注意到，雖然資金吃緊，但目前一些開發(fā)商卻始終不肯靠降價賣房回籠資金，對此，國家發(fā)改委特邀研究員、深圳市政府經(jīng)濟顧問國世平認為，這些開發(fā)商的做法并不聰明。

????國家發(fā)改委特邀研究員、深圳市政府經(jīng)濟顧問國世平：“如果你今年現(xiàn)在不賣，到后年，你必須要把帶血的籌碼交出來，當時很多人認為，你講話是刀刀見血什么的，但是這個絕不是危言聳聽的?！?/p>

????那么，國世平的這個預言是否合理呢？在深圳，鄒建明把100多萬借給了一個建筑商，但約好春節(jié)要還的錢，到現(xiàn)在也要不回來，欠錢不還，建筑商也很著急，在鄒建明的手機上赫然留著這樣一條信息：“我不是沒能力還款，只是暫時的困難，我的心情比你們急，我現(xiàn)在事事不順，快瘋了！”

????鄒建民告訴記者，開發(fā)商已經(jīng)把這個建筑商拖欠到了山窮水盡的地步，為了還錢，建筑商甚至把自己的車也給當了，但即使這樣，半個月里，建筑商也只能還給鄒建民6萬5千元。

????國世平：“他們很多人都認為，可能是過兩年，挺過去，咬咬牙，就OK了，但是實際上我跟他講，現(xiàn)在還是地產(chǎn)商的秋天，明年才是地產(chǎn)商的冬天，后年是地產(chǎn)商的寒冬?！?/p>

????國世平告訴記者，現(xiàn)在是經(jīng)濟從緊的初期，開發(fā)商資金鏈雖然緊張但還能堅持，因此他們寧愿免費送裝修，送面積，也不直接降價銷售，為的就是維持房價沒有下跌的假像。

????國世平：“房地產(chǎn)為什么沒有跌，大的地產(chǎn)商還是抱團取暖，還是有一個內(nèi)部的協(xié)議，不要降價，比如不要低于18000元，但是你要知道這個時間不會太長，因為時間一太長就會變得經(jīng)濟學講的一個囚徒困境，就好像監(jiān)獄犯人把你分別關起來的時候，信息不對稱，那么你也招供，我也招供，就是我們有名的信息經(jīng)濟學的囚徒困境，那么房地產(chǎn)也是，假如我們兩個達成一個協(xié)議，都1萬8，但是我心想你是不是悄悄的賣了，你是不是悄悄的賣了，我為什么不能賣，我也賣，你也賣，最后房地產(chǎn)像雪崩一樣，就垮下來?！?/p>

????那么，深圳地產(chǎn)的囚徒困境帶來的房價雪崩是否會到來呢？記者注意到，繼深圳萬科率先降價之后，金地梅隴鎮(zhèn)也不再抱團取暖，不惜冒著二期大量業(yè)主退房的風險，甚至冒著引發(fā)深圳房價雪崩的風險進行幅度高達40%的降價。

????記者：“我們注意到，他的資產(chǎn)負債率達到71.4%，這個數(shù)字說明了什么？”

????國世平：“說明了他的現(xiàn)金流，他更多的是應用銀行的貸款，他的現(xiàn)金流是非常困難?！?/p>

????國世平告訴記者，在深圳，像金地這樣現(xiàn)金流困難的企業(yè)，并不只是一家兩家。

????經(jīng)濟從緊的大背景下，誰先降價，誰就能賣出更多的房子，就能拿到更多的現(xiàn)金度過寒冬，在深圳，金地正在這么做，然而面對地產(chǎn)業(yè)即將迎來的生死考驗，一些地產(chǎn)商卻喊出了地產(chǎn)崩盤，銀行將會先死的理論。

????國世平：“首先死的是房地產(chǎn)開發(fā)商，那再死的是銀行，其實銀行業(yè)不會死，因為我們知道有政府的保護，不可能讓他死，至少是資產(chǎn)呆帳或者壞帳的增加，而不可能會死?！?/p>

????記者：“那開發(fā)商為什么要發(fā)出這樣的聲音來說房地產(chǎn)要死的話，銀行先死。”

????國世平：“他就是警告銀行，要銀行與房地產(chǎn)作為一個利益共同體，知道吧，不要銀行對房地產(chǎn)下手很快?！?/p>

????在國世平看來，隨著宏觀經(jīng)濟從緊，虛高的深圳樓價必將理性回歸，因此房地產(chǎn)領域優(yōu)勝劣汰的大洗牌在所難免。

????國世平：“我認為在這一波的調(diào)整中間，房地產(chǎn)商有35%的開發(fā)商是會死掉的?！?/p>

????高昂房價不僅成就地產(chǎn)企業(yè)暴利神話，客觀上也給地方政府帶來巨額收入

????專家告訴記者，深圳這些房地產(chǎn)開發(fā)商的命運，并不讓人樂觀。如果資金鏈脆弱的開發(fā)商還不降價銷售，迅速回籠資金的話，那么明后兩年，他們還將付出更高的代價，但實際上，在房地產(chǎn)市場的這場多方博弈當中，真正最后買單的還是那些在高位接盤的購房人，他們有的甚至為眼前虛幻的房價，透支了后半生的收入。再來聽聽專家分析。

????2006年以來，深圳房價的快速上漲，給生活在這里的人們帶來了巨大的生存壓力。

????鄒建民：“20歲參加工作，干到50歲也不過30年，這一輩子也就差不多了，就一套房100平方米的一套房，就是這樣的代價，那么顯然房價太高了?！?/p>

????高昂的房價之下，大量深圳人為了一個家，透支了幾十年才能積累起來的財富，這也成了一個個房地產(chǎn)企業(yè)的暴利來源。

????國世平：“因為很多地產(chǎn)商都是我的學生，他們就懷疑這個賺錢賺得這么容易，已經(jīng)都覺得自己賺得手軟了?！?/p>

????高昂的房價不僅成就地產(chǎn)企業(yè)的暴利神話，同時客觀上它也給地方政府帶來巨額收入。

????國世平：“這個具體的數(shù)字你很難算，我們也沒有個統(tǒng)計給你算，但是我告訴你，政府在這一次財富轉(zhuǎn)移中間是最大的受益者。”

????在這種財富流動中，大量的民間資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商和政府，市民得到的只是一套標價百萬甚至幾百萬的商品房，對這樣的商品房，南方都市報城市雜志中心副主任沈永淳告訴記者。

????市場分析人士沈永淳：“在深圳普通的房子建安成本加上銷售、營銷費用的話，2000來塊錢每平米，基本上就是這個價格?！?/p>

????國世平告訴記者，深圳炒房人和房地產(chǎn)商手中掌控著大量的空房，貨幣政策從緊的狀況下，他們的資金鏈一旦斷裂，大批的空房將以低價不斷的沖向市場，而高位買房的市民將會面臨財富的損失，而香港和日本都曾經(jīng)歷過這樣的教訓。

????國世平：“到現(xiàn)在為止，十多年以后，香港的房地產(chǎn)才是有1997年的80%，也就是說還沒有漲到1998年的高位?！?/p>

????深圳正在面臨考驗，而在深圳之外，經(jīng)濟情況并不發(fā)達的石家莊，也把普通住宅的界定標準上調(diào)到了最高6600元每平方米，然而當?shù)卣壑械钠胀ㄗ≌?，卻讓市民瞪大了雙眼。

 ???半小時觀察：房貸松動意味著什么？

????國家的宏觀調(diào)控政策還沒有絲毫放口的跡象，但開發(fā)商、銀行、炒房客、普通購房者之間的危險博弈卻在偷偷摸摸地進行。上面有嚴厲的調(diào)控政策，下面卻有偷雞摸狗的對策。在這樣的背景下，別說深圳，就連石家莊的普通住宅標準最高都調(diào)到了6600塊一平方米。這樣的價格，如果說銷售對象是普通市民，相信很多人一定會笑掉大牙。

????房價有沒有出現(xiàn)“拐點”？這樣的爭論已經(jīng)毫無意義。無論是深圳、廣州，還是上海、北京，所有的新開樓盤和二手房都賣不動。而且不論大小，所有的開發(fā)商都出現(xiàn)了現(xiàn)金斷流的危險。手里有地的就拼命低價賣地，手里沒地的就低價賣房。他們的目的只有一個：保命要緊。

????可是招數(shù)再多也不能拿政策開玩笑；手段再高明也有露底的一天。國家調(diào)控房價的初衷，一方面是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，使市場能夠健康有序地發(fā)展，另外一方面是讓有住房需求的人買得起房。一些開發(fā)商和銀行拿政策當兒戲，政策沒有漏洞就使勁地打洞，這樣的開發(fā)商，就算某些銀行想幫它暗渡陳倉，相信監(jiān)管方和市場最終也不會答應。（主編 周人杰?記者 李杰 攝像 劉勛）