???????遏制炒房投資：個人房貸按揭市場將有重大變化

???????從2007年下半年開始，政府出臺了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策。特別是針對銀行房地產(chǎn)信貸管理的359號文件，更是希望從根本上來改變目前房地產(chǎn)市場投資炒作十分嚴(yán)重的局面。 從緊的貨幣政策，尤其是銀行利率上升，以及提高個人房貸的進(jìn)入門檻，這些因素都會導(dǎo)致2008年個人住房按揭貸款市場發(fā)生重大變化——

???????炒房泛濫 導(dǎo)致房價(jià)快漲

???????為什么國內(nèi)房價(jià)會上漲得這么快？房價(jià)為什么會這樣高呢？有人認(rèn)為，這是因?yàn)槭袌龅膭傂孕枨竺鲾[在那里，這是由房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求所導(dǎo)致的一個結(jié)果。因此，要解決目前中國房地產(chǎn)市場中存在的這些問題，政府就得增加土地拍賣，就得增加住房供給。不過，我認(rèn)為，假定中國房地產(chǎn)市場是一個由政府隱性擔(dān)保、銀行奉行絕對的低利率政策及能提供便利金融杠桿的一個投資市場。在這種情況下，當(dāng)投資者可以便利地利用低成本信用大獲其利時(shí)，這種投資需求是永遠(yuǎn)無法滿足的。按此推論，中國的房地產(chǎn)市場問題或許永遠(yuǎn)無法得到解決。

???????我們可以看到，過高的房價(jià)早就把國內(nèi)房地產(chǎn)市場中80%以上的自住性需求擠出了市場。面對2007年房價(jià)快速上漲，80%以上居民可以說是缺乏支付能力，也是難以進(jìn)入這個市場的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投資與炒作泛濫，導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲。

???????我們可以看一下2007年上半年度深圳房地產(chǎn)市場，80%以上的二手房是由投資者購買的，許多人甚至連房子都不看就可以把房子買下來。因?yàn)?，他們買下房子后是準(zhǔn)備在短期內(nèi)賣出去的。可以說，深圳是這樣，北京和上海等地也是如此。試想，如果不是投資者或炒作者利用銀行的金融杠桿來購房，那么有幾個自住者有能力購買這樣昂貴的住房？這就是2007年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格之所以會快速飆升的根本原因。

???????房價(jià)已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)信號

???????從已有的數(shù)據(jù)來看，2007年1-11月商品銷售額約為24002億，但定金與預(yù)收款就達(dá)到了約9027億，加上房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款額約為6098億，僅此兩筆就占到整個商品銷售額的63%比重。如果加上住房公積貸款以及以其他方式進(jìn)入的資金，那么進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金主要來自于投資者利用國內(nèi)銀行的信貸資金。根據(jù)數(shù)據(jù)估計(jì)， 2007年個人住房消費(fèi)貸款超過了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想有如此龐大的銀行貸款資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場中，國內(nèi)房價(jià)格豈能不炒高？2007年下半年的情況也說明，銀行信貸一緊縮，房地產(chǎn)市場價(jià)格就立刻出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)信號。

???????從2007年下半年開始，受到美國次貸危機(jī)的啟示，中央政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升問題，并洞察到了導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格之所以會快速飆升的一些原因，同時(shí)也意識到了房地產(chǎn)市場泡沫可能會被吹大，并導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)的逐步積累。因此，從2007年下半年開始，政府出臺了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策。特別是針對銀行房地產(chǎn)信貸管理的359號文件，更是希望從根本上來改變目前房地產(chǎn)市場投資炒作十分嚴(yán)重的局面。所以，這個政策一出臺，讓不少投資者感覺到目前政府對房地產(chǎn)市場要采取嚴(yán)厲遏制投資與炒作的政策。這就是目前國內(nèi)不少地方房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生逆轉(zhuǎn)信號的根本所在。

???????與此同時(shí)，面對國內(nèi)銀行規(guī)?？焖贁U(kuò)張以及利用銀行信貸資金炒作國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格，中央政府一改以往采取了十幾年的穩(wěn)健貨幣政策基調(diào)，對貨幣政策作出了重大調(diào)整，即采取從緊的貨幣政策。而且，推行這些政策的宗旨就是要管制銀行信貸的盲目擴(kuò)張，就是想遏制房地產(chǎn)市場利用銀行信貸的投資炒作。

???????房貸增長過快有望改變

???????從緊的貨幣政策，不僅在利率上“從緊”，而且在信貸規(guī)模也會“從緊”，而這種“從緊”一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異?，F(xiàn)象。早些時(shí)候有人說，不少商業(yè)銀行完全可以化解掉央行359號文件出臺關(guān)于第二套住房政策效果。但事實(shí)上，從452號文件來看，政府已下定了決心要遏制房地產(chǎn)市場的投資與炒作，這是2008年不會改變的一種趨勢。而且，更為重要的是，在359號文件和452號文件及從緊貨幣政策的多重因素作用下，政府不需要出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實(shí)到實(shí)處，就可以將2007年國內(nèi)房地產(chǎn)市場利用商業(yè)銀行的金融杠桿進(jìn)行炒作的機(jī)會降到最小程度。

???????因?yàn)椋粌H銀行利率上調(diào)增加了房地產(chǎn)投資者的投資成本，更重要的是這些政策正在改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期。有人預(yù)言，說什么2008年的上調(diào)利率機(jī)會等于零，但實(shí)際上是否上調(diào)利率還要看整個經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變化而定。如果要從讓居民的銀行存款利率恢復(fù)到正利率水平角度來看，利率上升將是不可避免的。2007年，利率已處于上升周期中，2008年這種趨勢也不會改變。既然，利率上升趨勢不會改變，那么房地產(chǎn)市場投資一定會考慮利率風(fēng)險(xiǎn)。還有，各商業(yè)銀行的信貸規(guī)模會減少，特別是各商業(yè)銀行已開始落實(shí)減少個人住房的按揭規(guī)模。

???????另外，從現(xiàn)有文件來看，個人住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入門檻已經(jīng)提高。很簡單，在452號文件中，最后一條就是要求商業(yè)銀行要注意借款人誠信問題，誰要違反，誰就得受到處罰。試想，投資者要從銀行貸款購買房子，第一關(guān)就是要提供月供收入比資料，即貸款人按揭貸款月還款額不得超過其可支配收入50%。按照國際慣例，商業(yè)銀行對貸款人審核都得出示個人收入一年所得稅單、銀行對賬單、單位工資單及個人信用記錄等。試想，如果銀監(jiān)會要求國內(nèi)各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款個人審核是動真格的，那么那些利用銀行信貸而便利地進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資者自然會減少。因?yàn)?，按照這些要求，或是不少人是無法進(jìn)入商業(yè)銀行的貸款市場的，或是會降低其貸款額度。早些時(shí)候，有人說，他可以用小孩的名字來購買房子，但是這些小孩的收入從何而來？這意味著即便這樣做，住房貸款人也不可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場了。如果投資與炒作房地產(chǎn)的人突然間減少了，那么房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會發(fā)生根本性變化，絕大多數(shù)人就可以通過自己的努力進(jìn)入房地產(chǎn)市場了。還有，從359號文件來看，完全禁止各商業(yè)銀行的假按揭及轉(zhuǎn)按揭。這些政策都意味著，2008年個人住房按揭市場將會發(fā)生根本性變化。可以說，只要中國房地產(chǎn)市場演變?yōu)橐粋€自住消費(fèi)的市場，那么房地產(chǎn)市場價(jià)格豈能不回歸理性？

???????總之，2007年個人住房按揭貸款異?，F(xiàn)象從下半年開始正在逐步得到糾正，而且這種趨勢一定還會延續(xù)到2008年，甚至今后幾年里。只要看一下359號文件完全恢復(fù)了121號文件的全部內(nèi)容（甚至增加了不少新內(nèi)容），就可以知道政府對加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信貸管理的決心。其中，最為重要的方面就是要加強(qiáng)對個人的住房信貸管理。這將改變個人住房按揭貸款市場。（易憲容 作者系中國社科院金融研究所研究員）