嘉賓王洪波 徐匯攝

資料圖片：90平方米 是小戶型堅持貫徹的面積標準

　　活動策劃：柯鵬 李和裕

　　主持人：李和裕

　　整理：于兵兵

　　嘉 賓：王洪波 荒島房產(chǎn)工作室研展部主管

　　近日，建設(shè)部《90平方米以下住宅設(shè)計要點（征求意見稿）》創(chuàng)下一個朝令夕改的記錄：1月9日，建設(shè)部網(wǎng)站公布征求意見稿；1月10日，不到24小時即緊急宣布廢止，廢止的理由是該意見稿“不符合國務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求。”

　　值得關(guān)注的是，透過該事件，業(yè)內(nèi)也清楚地意識到中央對推廣小戶型及調(diào)控樓市結(jié)構(gòu)的態(tài)度之堅決。那么，在小戶型建筑面積嚴格控制在90平方米標準的情況下，房地產(chǎn)界反響如何？又有怎樣的應(yīng)對想法呢？

　　開發(fā)商：悲喜兩重天

　　主持人：當聽到建設(shè)部下發(fā)了《90平方米以下住宅設(shè)計要點》的征求意見稿，開發(fā)商的第一反應(yīng)如何？

　　嘉賓：意見稿下發(fā)的當天晚上，開發(fā)商可謂是萬分欣喜，以為眾多因結(jié)構(gòu)規(guī)劃問題而暫停審批的項目可以按時開工了。

　　首先我們來看看這個90平方米的設(shè)計要點修改了什么？據(jù)了解，修改建議使小戶型住宅標準的房屋面積最高可以提高到原來的1.19倍，北方最大的面積可以達到107個平方米。一定意義上它與國務(wù)院明文規(guī)定的“凡新審批的商品住房套型建筑面積90平方米以下戶型占比須達到70%以上”的政策是有所違背的。但是在開發(fā)商眼中，它增加了小戶型控制標準的可行性。這一點上確實給開發(fā)商帶來了利好。

　　另外，我們還注意到這份廢止的征求意見稿上面做了非常詳細的建筑設(shè)計規(guī)范，諸如陽臺面積、戶外綠化標準、樓層標準等。這說明文件可能不只是一個指導規(guī)范，可能更偏向于設(shè)計的范本和藍圖，開發(fā)商認為，這一規(guī)范或可使未來的小戶型住房使用面積在南北方達到平衡。

　　專家建議：別心存幻想

　　主持人：對于意見稿“猝死”的意義，目前觀點不一。有人認為相關(guān)部門朝令夕改，但多數(shù)人感到了中央調(diào)控政策的決心。您怎么看?

　　嘉賓：其實90平方米的住宅的確是中國市場需求量比較大的一個環(huán)節(jié)。而建設(shè)部的意見稿是希望給出規(guī)范，避免開發(fā)商上有政策、下有對策，用很多的手法來規(guī)避政策的推行。意見稿廢止后，開發(fā)商表示已經(jīng)不再對修改這一政策抱有幻想，因為這次的確看出了中央在住房結(jié)構(gòu)調(diào)控方面的堅定決心。

　　現(xiàn)在，對開發(fā)商的建議，我們只有三句話：即充分了解政策內(nèi)涵、透析政府意圖、循規(guī)開發(fā)�？傊�就是開發(fā)商要積極配合調(diào)控政策，而不是幻想改變政策方向。

　　小戶型開發(fā)難題待解

　　主持人：目前市場已經(jīng)反映出一些小戶型推廣的難度，開發(fā)商也在討論相應(yīng)的對策，比如對大戶型的分割等。另一邊，大戶型在市場上得到投資者和購房者的追捧。這些現(xiàn)象會不會使未來住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的執(zhí)行增加難度？

　　嘉賓：小戶型可以分成兩種，以前的小戶型多是爛尾樓或閑置房改造而成。但隨著房地產(chǎn)市場的成熟，越來越多的小戶型是根據(jù)住房需求量身設(shè)計，這種局面的形成依據(jù)是需求市場對小戶型的強大支持。其實，一個完善的房地產(chǎn)市場就是一個金字塔狀，大戶型客戶的確會有一部分，但購買量是有限的。而90平方米以下戶型可能是最能滿足社會基本居住需求的方案。從發(fā)達國家普通的住宅結(jié)構(gòu)看，80-100平方米的套型占比最大。歐洲在上世紀90年代以來，100平方米以下的小戶型在75%以上。

　　所以說，小戶型的確是會成為未來樓市一個主力，但關(guān)鍵的問題是如何確保實用面積在不同區(qū)域、不同物業(yè)類型中的平衡，如何保證小戶型在我國的比例確實符合70%的需求，如何規(guī)避以經(jīng)濟適用房、遠郊區(qū)住房填充小戶型指標，造成市中心與市郊的兩極分化等。從這一意義上說，要實現(xiàn)70%小戶型合理、合需地開發(fā)過程，仍有很多問題需要進一步思考。

　　主持人：房價方面，會不會造成小戶型價格下降，大戶型價格上漲？

　　嘉賓：從以往經(jīng)驗看，每一個政策出臺都會給消費者帶來一定程度的觀望情緒。2006年的購房需求量就比2005年降低了大概3成。但是這種需求也同時有一個集聚醞釀的過程，當觀望情緒淡化后，剛性需求就會釋放出來。從結(jié)構(gòu)上看，市中心未必會缺少小戶型，因為有高檔小戶型的需求，市郊也未必缺少大戶型，因為市郊的土地供應(yīng)總量相對比較大。所以，大戶型、小戶型未來的房價走勢未必會和理論上的推斷相符。有需求的地方就會有供給，這是市場顛撲不破的道理。

　　記者手記

　　千變?nèi)f化小戶型　

　　一條“90平方米占70％”的政策，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，牽動多少人心。

　　政策變了，開發(fā)商的心情也跟著坐了一次過山車，經(jīng)歷了一夜間的“悲喜兩重天”。不談?wù)�策的千呼萬喚，不談開發(fā)商的百般失落。單就談?wù)勥@小戶型，難道做到90平方米以內(nèi)，真的就有這么難么？

　　對于開發(fā)商來說，只要需求存在，造房子當然是戶型越大越好，畢竟銷售速度和設(shè)計成本都是大戶型占優(yōu)；但對于購房者來說，最需要的是切合實際的“宜居之地”，一要價格合適，二要住得舒服。這么兩個要求，在房價高昂的今天，只能靠設(shè)計得當?shù)男�戶型來解決了。

　　我們說，既然中央鎖定了小戶型的“90平方米”底線，開發(fā)商就只有順應(yīng)大勢，從小戶型的差異化上多做功夫，才有謀求新發(fā)展的可能。在小戶型產(chǎn)品的推廣過程中，開發(fā)商需要摸索，市場需要什么樣的小戶型產(chǎn)品？是小三房，還是大兩房？是客廳大，還是臥室大？……這都是非常細節(jié)的問題，需要開發(fā)商重新考慮和規(guī)劃。隨著市場上小戶型的增多，挑選余地的擴大，購房者們對90平方米的要求也會越來越嚴格，越來越苛刻。

　　小戶型產(chǎn)品需要一個多姿多彩、百花齊放的市場供應(yīng)格局，而非一味等著政策松動的奢望——此為滄桑正道。