去年8月以來，北京東城、西城、宣武、海淀等城區(qū)的二手房價大幅上漲。目前，這些地區(qū)的二手房價每平方米已經(jīng)超過一萬元以上。二手房價的漲幅首次超過新房價格的漲幅。

　　重點學校周邊房價大幅上漲

　　北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強在與 記者聊到北京二手房價格上漲的原因時說，北京重點中、小學擇校費五萬元至十萬元不等。而這些能給孩子選擇名校讀書的人往往有一定的經(jīng)濟基礎。他們?yōu)榱伺囵B(yǎng)孩子不惜花重金在學校周圍買房或者租房，為孩子創(chuàng)造好的學習環(huán)境。

　　記者與一位花了130多萬元在椿樹園小區(qū)購買二手房的王女士聊天。她說，我們家以前住和平里，孩子在實驗一小上學，雖然我們家有車，但北京的交通堵塞狀況日益嚴重，早上6點出門，晚上7點才到家，每天路上就要用三個多小時。到冬天真是披星戴月，孩子辛苦，家長受罪，也影響了孩子的學習。實驗一小的對面就是北師大附中，是北京的重點中學，如果孩子能考上師大附中，在這得學習12年。這里的房子雖然貴，但是孩子不受罪了，再說，能把孩子培養(yǎng)出來，為孩子的學習投資值得！像王女士一樣，為了孩子在學校周邊購買二手房的人越來越多，房價越炒越高�，F(xiàn)在椿樹園一套88平方米的房子要價100萬元，少了還不賣呢。

　　中關村以其自身的教育、科技資源優(yōu)勢，長期以來一直吸引眾多購房者的目光，但是中關村區(qū)域由于可開發(fā)的土地已幾近絕跡，所以一套合適的二手房成為多數(shù)想在中關村置業(yè)的人們的首選。據(jù)“千萬家”房屋中介公司統(tǒng)計，2006年9月份，中關村區(qū)域的二手房成交量比8月同期增長了37.5%，房源掛牌價基本每平方米在9000元至11000元之間，平均成交價每平方米達到9200元，最高的每平方米達到12000元。

　　北京四中考入重點大學的入學率很高，讓眾多家長趨之若鶩，也讓這所中學附近的房價不斷攀升，交易單價每平方米達到了13000元，位居各學校周邊房價之首�，F(xiàn)在每天來此看房的人依然絡繹不絕，供不應求。

　　華國強分析認為，目前，北京重點中、小學校附近的新樓盤較少，二手房則成為眾多家長爭相購買的主要對象。而且，重點中、小學校周邊的二手房基本上是七八十年代的央產(chǎn)房。由于可售二手房源的稀缺性導致其價格上漲，目前平均成交單價每平方米已經(jīng)達到12000元的歷史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登記尋找該區(qū)域的客戶達到20多人次。

　　普通老百姓爭購的香餑餑

　　二手房單價雖然高，但是由于房屋面積小，總購房價低，再加上居住成本低成了普通老百姓爭相購買的香餑餑。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁要嘉佳在接受記者采訪時說：“北京的二手房大部分建在上世紀七八十年代，一居室的面積在30平方米至40平方米，二居室在40平方米至60平方米，三居室的面積在70平方米至80平方米。從單價看，每平方米一萬元，但是，購買一套50平方米的房屋僅需50萬元，總購房價還是比較低的。還有隨著2008年奧運會的臨近，北京環(huán)境整治力度加大，危舊房拆遷面積越來越大，而居住在這些平房區(qū)的居民都是普通老百姓，他們居住的平房多數(shù)在10平方米至30平方米之間。北京市的拆遷政策一般是每平方米拆遷費8000元，再加上每平方米3000元的鼓勵搬遷獎，每平方米共計補償11000元，他們買不起新樓房�！�

　　記者在我愛我家東四十條連鎖店鋪，與一位洽談二手房的大媽攀談。這位劉大媽對記者說：“我住在十條附近，兩間平房補了28萬多元。買經(jīng)濟實用房遠，居住成本高，進出一趟城交通費得花六元，還得交物業(yè)費。而且，房子的面積大，不少花錢，比較一下，還是在這附近買一套40平方米左右的二手房合算，一是不用交物業(yè)費，二是在這住習慣了，再說也夠住了。”

　　涉外人士也瞄準了二手房

　　據(jù)了解，購買二手房的不僅是一些上重點學校的學生、拆遷居民，就連涉外人員也參與進來。要嘉佳說，去年7月，商務部等六部委下發(fā)了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。為落實這一規(guī)定，北京市建委也出臺了《關于境外機構、個人購買商品房簽約有關問題的緊急通知》，規(guī)定在中國境內(nèi)工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房；港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一套自住商品房。這兩個文件均沒有涉及二手房。買不了新樓房的涉外人員立即將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，也造成了二手房外銷量猛增。

　　全民買房的畸形二手房市場

　　老百姓買漲不買落的心理對二手房價起到了推波助瀾的作用。去年以來，國家和北京市的系列調(diào)控房價的政策。但是在實施過程中，二手房價不但沒有抑制，反而一漲再漲。看到房價抑制不住，老百姓從心理上誤認為國家都管不了房價，房價還得漲，刺激了消費者購買房子的欲望，造成了全民買房的畸形二手房市場。一位名叫劉洪建的先生告訴記者，政府調(diào)控房價的作用不大。因為，北京可供建房子的土地越來越少，二手房房源自然也越來越稀缺，價格上漲也在情理之中。

　　再加上賣房者忽悠買房者，“買吧，不買還得漲！”。記者在位于宣武門鏈家門店看到，一位來詢問二手房價格的夫妻問：“有宣武門附近二室一廳的房子嗎？”“有，位于長椿街的二居室57.1平方米，總價59萬元，還有和平門兩居室85平方米，總價100萬元，陶然北岸一居室52平方米，總價56萬元。我們這房源特別緊張，不買還得漲！”介紹房屋的小姐說。

　　調(diào)控政策未能有效抑制

　　去年，國家有關部門和北京市相繼出臺了一系列調(diào)控二手房政策。如將二手房免征營業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅等。從實施效果看，這些政策的推行未能達到預期目標，在老百姓對抑制房價普遍失去信心的情況下，反而在某種程度上助推了房價。

　　北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強認為，就政策本身而言，對炒房者會起到一定的影響作用，但關鍵是這些政策在二手房市場需求旺盛的情況下實施，就可能事與愿違。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁要嘉佳對記者說，住房交易往往是幾十萬元，甚至于幾百萬元的大宗商品交易，買賣雙方一般不敢冒險交易，而是踏踏實實地按規(guī)定辦理有關手續(xù)。但是從2006年6月1日起，二手房免征營業(yè)稅的年限由兩年提高到五年，于是就出現(xiàn)了種種規(guī)避營業(yè)稅的做法。

　　他說，二手房交易涉及的稅收，一是5.5%的營業(yè)稅，二是3%的契稅，三是1%的個人所得稅，四是萬分之五的印花稅。其中，5.5%的營業(yè)稅，是二手房交易占比例最大的稅種。這意味著，出售一套房產(chǎn)證在五年之內(nèi)，要價100萬元的房屋，就得交55000元的營業(yè)稅，再加上其它稅共計約10萬元，這對普通出售房屋者是一筆不小的數(shù)目。這就造成了部分房屋業(yè)主采取延后出售轉(zhuǎn)而出租的策略，使二手房房源減少。

　　北京二環(huán)以內(nèi)不再新建商品房導致二環(huán)以內(nèi)的二手房價陡漲。華國強告訴記者：“二環(huán)以內(nèi)不再新建商品房，這一政策的影響已經(jīng)波及到二手房市場。二環(huán)以內(nèi)沒有新樓盤，二手房自然成了‘稀缺’商品。而二手房大都分布在優(yōu)越地段，沒有物業(yè)費。隨著福利分房制度的取消，已購公房沒有了供給源頭，有限的不可再生的二手房源，成為購房者的熱捧�！�

　　華國強說，已購公有住房房齡基本超過五年，不涉稅，更加受到了購房者的熱捧。一位剛剛購買了二手房的張揚先生告訴記者，他原本打算買一套新房，但新樓房價已經(jīng)炒的太高，而且都是大戶型，現(xiàn)在買恐怕會像股票一樣被套牢。所以，他買了一套房齡超過五年的二手房，不涉稅。而且是已購公有住房，沒有物業(yè)費，地理位置也好，交通也方便，暫作過渡。等2008年之后，看房地產(chǎn)市場情況再定。據(jù)了解，類似李先生這種想法的購房者不在少數(shù)。（記者:殷麗娟）