從春秋到戰(zhàn)國,既是諸侯王爭奪土地、人口、財富和權(quán)力的過程,也是大小諸侯互相吞噬兼并的淘汰過程。市場經(jīng)濟沒有那么殘酷,但同樣是一個優(yōu)勝劣汰的選擇過程。在歷時三年的宏觀調(diào)控之后,青島房地產(chǎn)市場也在2006年末走到了一個歷史的分水嶺。
最近,我市公布了2006至20
10年“十一五”期間新的住房建設(shè)計劃。今明兩年市內(nèi)四區(qū)的開工量就達600多萬平方米,五年內(nèi)達到2200多萬平方米,開工建設(shè)大約27萬套以中小戶型為主,包括商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房以及廉租房等多種形式的住房。隨著這些樓盤陸續(xù)入市,青島樓市從1998年至2006年這一周期也就宣告結(jié)束;從2007年開始,房地產(chǎn)市場將進入一個新的發(fā)展周期。
行業(yè)洗牌已經(jīng)開始
近年來特別是“國六條”及其配套政策出臺以來,青島房地產(chǎn)市場的競爭日漸加劇,開發(fā)企業(yè)對土地、資金、客戶資源的爭奪開始升級,市場格局正在悄悄發(fā)生變化。
從“國六條”開始的宏觀調(diào)控所帶來的市場觀望氣氛,已經(jīng)使很大一部分開發(fā)商的資金鏈處于極度緊張狀態(tài);從現(xiàn)實的角度看,這種壓力在可以預(yù)見的一段時間內(nèi)將繼續(xù)增加;同時,在“70·90”的細則之后,很多正在審批的項目因套型結(jié)構(gòu)調(diào)整而延期開工,這在一定程度上影響了開發(fā)商的資金流動。另外,隨著物權(quán)法的制定和實施,今后征地拆遷的成本會更高,周期會更長,開發(fā)難度也將更大。
在新一輪的市場洗牌大戰(zhàn)中,能生存下來的都是強者,但前提是要通過資金和土地的雙重考驗。畢竟,在房地產(chǎn)市場上生存,雞蛋和糧票都不能缺少。行業(yè)洗牌就是土地、資金、客戶向?qū)嵙π酆瘛⒆⒅仄放瓢l(fā)展的開發(fā)企業(yè)集中的過程,也是行業(yè)向著有序而成熟、健康而和諧的方向發(fā)展的過程。
市場開始向買方轉(zhuǎn)變
在1998年到2006年這個周期中,青島房地產(chǎn)市場尤其是市區(qū)供需關(guān)系失衡,致使房價持續(xù)上升。自宏觀調(diào)控以來,投機性需求退出市場,投資性需求被遏制,以自住性購房需求為主的新的房地產(chǎn)市場基本形成。經(jīng)過2005、2006兩年的調(diào)控,青島房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始悄然轉(zhuǎn)型。
未來三五年內(nèi)大規(guī)模的舊城改造、新一輪婚育高峰、家庭結(jié)構(gòu)小型化等剛性因素的疊加需求逐漸減小,加上城市本身新陳代謝所產(chǎn)生的需求將非常有限,導(dǎo)致主要需求將轉(zhuǎn)向城市化進程中的城市移民和外來人口。隨著“十一五”新的住房建設(shè)計劃的逐步實施,樓盤供應(yīng)量將大幅增長,青島樓市的供需關(guān)系將逐步從供需失衡過渡到供需平衡,局部區(qū)域甚至會出現(xiàn)供應(yīng)過剩的現(xiàn)象。市場供求關(guān)系的變化必然引起行業(yè)內(nèi)部對客戶資源的競爭,并促使開發(fā)企業(yè)注重于樓盤品質(zhì)、客戶服務(wù)等細節(jié),從而推動青島房地產(chǎn)市場向著品質(zhì)地產(chǎn)時代邁進。
品質(zhì)地產(chǎn)競爭時代來臨
隨著青島房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)的改變、市場機制的完善,以及未來幾年投放量不斷加大,市場競爭的激烈程度也將超過以往。面對變幻的市場和激烈的競爭,即使是實力雄厚的開發(fā)商也將力不從心,開發(fā)企業(yè)對研究、策劃、營銷等專業(yè)市場機構(gòu)的依賴程度加大,市場分工更加專業(yè)和細化。
在這樣的背景下,越來越多的企業(yè)把產(chǎn)品定位和產(chǎn)品品質(zhì)上升到相當?shù)母叨,越來越多的企業(yè)意識到將來競爭的砝碼只能是品質(zhì),并且把更多的功夫放在了產(chǎn)品的定位和品質(zhì)提升上。
在品質(zhì)地產(chǎn)時代,市場競爭將由產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品為核心的服務(wù)競爭。產(chǎn)品營銷將向服務(wù)營銷轉(zhuǎn)變,消費者將由購買產(chǎn)品向購買服務(wù)的消費觀念轉(zhuǎn)變,購買同等產(chǎn)品將得到部分衍生服務(wù),售前、售中、售后及延伸服務(wù)成為選擇產(chǎn)品的重要考慮,這將標志著買方市場的真正到來。
中小戶型將成樓市主角
“90平方米與70%”的調(diào)控措施給了中低收入消費者極大的期待,中小戶型也成為本年度樓市的關(guān)鍵詞,但中小套型住宅大批量上市卻在明年。從今年來看,市場上銷售的天泰·迦南美地、嘉煌·創(chuàng)異時代等以中小套型住宅為主的樓盤銷售情況一直不錯;而郊區(qū)樓市中,御墅臨楓5期、鑫匯·新都、達利廣場等推出的小戶型住宅更是受到本地客戶的喜愛,在近期平淡無奇的郊區(qū)樓市中引人注目。
小戶型有大市場,總價低的中小戶型在消費者中擁有很高的認可度。畢竟,宏觀調(diào)控讓消費者更加理性,買房子更注重“量力而行”,以往一味“求大求新”的攀比心理開始改變。在新的住房建設(shè)計劃中,90平方米中小戶型將占到開發(fā)總量的70%以上。樓市進入新的發(fā)展周期后,對于廣大要買房子的市民來說,不論是地段、房價、戶型大小以及樓盤的性價比,都有了更多的選擇。
本報記者