由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)幾年快速飆升，由于房?jī)r(jià)的飆升把越來(lái)越多的住房消費(fèi)者排除在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后與廣大中低收入消費(fèi)者的愿望越離越遠(yuǎn)，個(gè)人集資建房的新聞屢現(xiàn)報(bào)端。最近由溫州一些商人所發(fā)起的“溫州合作建房聯(lián)盟”所委托的開(kāi)發(fā)商，以一億多元的價(jià)
格，拿到了溫州市政府掛牌出讓的30畝土地，這一事件成為國(guó)內(nèi)各媒體報(bào)道的焦點(diǎn)。不少媒體視這種模式為全國(guó)個(gè)人集資建房成功的先例。
溫州模式的出現(xiàn)是不是會(huì)改變中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式？改變整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程？
在筆者看來(lái)，個(gè)人集資建房的溫州模式完全是一個(gè)個(gè)體事件，沒(méi)有多少參照性、可復(fù)制性，而且這個(gè)事件的結(jié)果現(xiàn)在看來(lái)仍然十分不確定。很簡(jiǎn)單，作為一個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目，僅僅是拿到地并說(shuō)明不了什么，從整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成環(huán)節(jié)來(lái)看，它僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)的開(kāi)始。
在土地基本上是私有制的一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，個(gè)人從市場(chǎng)上獲得土地十分便利。雖然能夠通過(guò)市場(chǎng)便利獲得土地，個(gè)人集資建房也并沒(méi)有成為這些國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流模式（在美國(guó)估計(jì)個(gè)人集資建房不會(huì)超過(guò)10%）�？赡艿拇鸢甘莻�(gè)人集資建房不經(jīng)濟(jì)、效率不高。那么，中國(guó)在土地所有制問(wèn)題上比發(fā)達(dá)國(guó)家多了一層障礙，在獲得土地后的后續(xù)建造環(huán)節(jié)可能面臨的問(wèn)題與困難會(huì)比發(fā)達(dá)市場(chǎng)更多。
如果把個(gè)人集資建房?jī)H界定在一個(gè)人募集資金、一個(gè)人買(mǎi)地、一個(gè)人規(guī)劃及設(shè)計(jì)建造房子，那么這個(gè)人行為決策的成本與收益完全由其自己來(lái)承擔(dān)，他也能夠找到其經(jīng)濟(jì)效率的平衡點(diǎn)。不過(guò)，房地產(chǎn)建造領(lǐng)域?qū)I(yè)化程度高，個(gè)人的住房建造管理、住房建造的成本及質(zhì)量控制等能力十分有限，由此導(dǎo)致個(gè)人住房建造的不經(jīng)濟(jì)十分明顯。特別是在目前技術(shù)日新月異、信息交流十分頻繁的情況下，個(gè)人集資建房的不經(jīng)濟(jì)更是明顯。
還有，如果個(gè)人集資建房是在一群人之間進(jìn)行，不僅存在著一個(gè)人集資建房的不經(jīng)濟(jì)、不專(zhuān)業(yè)等，而且還容易增加這一群人之間的協(xié)調(diào)成本。一般來(lái)說(shuō)，一家企業(yè)或一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織存在，就在于能夠節(jié)約其要素在市場(chǎng)交易中交易的成本。而這種交易成本的節(jié)約往往要在比較嚴(yán)格的企業(yè)組織規(guī)則下進(jìn)行。個(gè)人集資建房，由于這種組織形式權(quán)力決策的完全分散性、制度規(guī)則隨意性等，這種組織形式很難創(chuàng)造出比市場(chǎng)更多的節(jié)約交易費(fèi)用的績(jī)效。
以溫州建房聯(lián)盟為例，如果其他建房參與者把錢(qián)交給職聯(lián)盟發(fā)起人之后，后者不履約時(shí)，前者有什么方式來(lái)保護(hù)他們的利益不受到侵害，或他們的利益受到侵害之后通過(guò)什么方式可得到補(bǔ)償？
正如前面所指出的那樣，住房建造不僅是一種周期性長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而且對(duì)于一般的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其對(duì)住房建造的信息與知識(shí)完全處于嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)狀態(tài)。如果沒(méi)有一套嚴(yán)格的住房建造標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格的住房建造管理規(guī)則、嚴(yán)格的住房建造監(jiān)督機(jī)制，那么對(duì)于大多數(shù)個(gè)人集資建房的參與者來(lái)說(shuō)，其利益同樣面臨侵害的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)，目前大家看好個(gè)人集資建房，并非看中這一形式，而在于這種集資建房給了一些無(wú)能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的中低收入者一種良好的愿望，他們可能通過(guò)這種方式買(mǎi)到更多便宜的住房。目前國(guó)內(nèi)媒體對(duì)集資建房報(bào)道的風(fēng)起云涌，并非個(gè)人集資建房有多少特別的新意，而是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多問(wèn)題。我們也不應(yīng)該鼓勵(lì)大家集資建房，而要全面檢討目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式，找到這種發(fā)展模式的癥結(jié)所在，并對(duì)癥下藥。這才是解決國(guó)內(nèi)中低收入民眾住房問(wèn)題的根本所在。
