秋意漸濃，房地產(chǎn)市場也有些清冷，在經(jīng)歷了“金九銀十”的期待之后，傳統(tǒng)意義上的銷售旺季也將隨之過去。近日，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，與地產(chǎn)市場火熱的時候不同，隨著投資客和投機者的減少，島城樓市已逐漸區(qū)域化。

　　銷售盯上“當(dāng)?shù)厝恕?

　　“房地產(chǎn)市場火熱的時候， 投資客、投機者、自住客戶都會出現(xiàn)在我們的售樓現(xiàn)場，那時，我們銷售的區(qū)域是全市乃至全國市場，外地、外省前來購房的客戶隨時可見，此外，從市區(qū)趕來的購房者更是絡(luò)繹不絕。但現(xiàn)在，這種情況基本看不到了。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入，特別是今年‘國六條’的再次打壓，房地產(chǎn)投資市場的熱潮已漸漸隱退，剩下的基本上都是自住客戶了。”在采訪中，一位在郊區(qū)操盤多年的銷售經(jīng)理告訴記者：“由廣域的全國市場收縮成區(qū)域性市場，這就是調(diào)控帶給我們的最直接的感受，這樣的結(jié)果是我們無法選擇的，所以，我們的銷售也只有盯緊為數(shù)不多的‘當(dāng)?shù)厝恕�。�?

　　近郊靠攏“大城區(qū)”

　　與膠州、膠南、即墨等離市區(qū)較遠(yuǎn)的縣級市不同，緊鄰市區(qū)的城陽、開發(fā)區(qū)板塊則出現(xiàn)了明顯的“傾城”現(xiàn)象。“隨著公共交通的進一步完善，從城陽到市區(qū)的時間已大大縮短，30分鐘到一小時的車程已不是選房的最大障礙。針對這一現(xiàn)象，我們也特意加強了樓盤的‘傾城’性，在戶型、配套和社區(qū)巴士等方面都做了適當(dāng)調(diào)整，讓小區(qū)具備更多的‘傾城’特色，以便吸引市區(qū)購房者的多多參與�！蔽挥诔顷柊鍓K中心位置的某樓盤負(fù)責(zé)人這樣看待城陽板塊的定位。“‘傾城’是近郊樓盤的普遍特點，在自住需求占據(jù)主導(dǎo)的市場情況下，像城陽這樣的近郊板塊，由于供給量較大，僅靠本地市場是無法實現(xiàn)銷售進度的，所以我們必須通過各種方式實現(xiàn)對市區(qū)客戶的吸引，并爭取成為大市區(qū)板塊的一部分。”同處城陽板塊的水岸綠洲項目負(fù)責(zé)人對此也給出了同樣的答案。

　　營銷進入“新時代”

　　“自住客戶成為消費主體，這就讓市場狀況發(fā)生了微妙的變化。他們不僅在乎房屋的售價，更看中這里的生活配套和交通網(wǎng)絡(luò)，所以，我們要努力把小區(qū)的戶型和配套設(shè)施做的具有城區(qū)特點，并在公共交通方面大做文章，開通社區(qū)巴士，將公交線路延線到小區(qū)周邊等工作都必不可少�！睂τ陧椖康亩ㄎ缓蜖I銷，銀盛泰集團營銷總監(jiān)張先生告訴記者：“市場在變化，客戶也在變化，所以我們的營銷手段也需要及時調(diào)整。對于常規(guī)的營銷渠道我們在逐一細(xì)化和監(jiān)控，對于新的渠道我們也在大膽嘗試新。但目的只有一個，本地市場的開發(fā)需要加強，要占領(lǐng)市區(qū)市場，從目前市場情況看，首先需要鞏固的就是‘本地”需求�！�

　　本報記者 孫作強