成立業(yè)主大會(huì)
紫玉山莊是地處北京市朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)的高檔別墅小區(qū)，被開發(fā)商稱作北京“第一大城市人工肺”。業(yè)主們以大約每平方米2.4萬元的價(jià)格，購買了紫玉山莊面積為170到500平方米不等的別墅，業(yè)主同時(shí)需要支付的還有每月每平方米12
.5元的物業(yè)費(fèi)。
“我的別墅有400多平方米，每月光物業(yè)費(fèi)就要交5000多�！睒I(yè)主張先生對(duì)記者說。而同為北京高檔住宅小區(qū)的玫瑰園，物業(yè)費(fèi)僅為每平方米5.8元。
然而，高昂的物業(yè)費(fèi)并未讓紫玉山莊的業(yè)主享受到更多更好的服務(wù)�！懊吭陆涣诉@么多的物業(yè)費(fèi)，卻享受不到同質(zhì)的服務(wù)，集祥的服務(wù)很不像話。”業(yè)主師先生對(duì)記者說。師先生提到的“集祥”是紫玉山莊的物業(yè)公司，同時(shí)也是紫玉山莊開發(fā)商的全資子公司。
據(jù)了解，10多年來，紫玉山莊的物業(yè)公司與業(yè)主產(chǎn)生了許多糾紛，從別墅發(fā)生盜竊到小區(qū)公共綠地被開發(fā)商出租使用，從物業(yè)費(fèi)使用向來不公開到野蠻拆除業(yè)主所謂的“違章建筑”，每年不下百起�！拌b于紫玉山莊物業(yè)費(fèi)用高，服務(wù)質(zhì)量差，物業(yè)嚴(yán)重侵犯業(yè)主公共權(quán)益，成立業(yè)主委員會(huì)旨在維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益、降低物業(yè)費(fèi)、制止物業(yè)濫用公共資源為自己謀利，提高服務(wù)質(zhì)量�！痹跇I(yè)主大會(huì)籌備會(huì)發(fā)起人的發(fā)言稿上，筆者了解到紫玉山莊業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的目的。
“我們現(xiàn)在每個(gè)人單獨(dú)和物業(yè)公司斗，力量太薄弱了。大家只有集中起來才能解決問題。”在業(yè)主大會(huì)籌備會(huì)上，張先生站起來，激動(dòng)地說。業(yè)主大會(huì)的成立，對(duì)業(yè)主們來說，就是“建立了一個(gè)可以自己維權(quán)說話的平臺(tái)”。
8月17日上午10點(diǎn)，在新新家園居委會(huì)會(huì)議室里，紫玉山莊的17名業(yè)主參與了業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表的確定會(huì)議。姜海棠作為紫玉山莊所在的新新家園居委會(huì)主任，被邀請(qǐng)參會(huì)。會(huì)議進(jìn)行到關(guān)鍵步驟時(shí)，主持人李剛總要跑到姜海棠身邊，詢問會(huì)議議程有無差錯(cuò)。
居委會(huì)地位尷尬
“指導(dǎo)和監(jiān)督，這是居委會(huì)在業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立過程中的主要作用�！苯Ｌ暮妥嫌裆角f業(yè)主大會(huì)籌備組的業(yè)主代表們，不約而同地對(duì)筆者說。
“可是”，居委會(huì)主任姜海棠伸出兩手，“一邊是開發(fā)商和物業(yè)，一邊是業(yè)主們，居委會(huì)的地位真的很尷尬。”
這不僅僅是他一個(gè)人的感受。據(jù)了解，目前在北京有90%以上的居委會(huì)和業(yè)委會(huì)關(guān)系不融洽。
“我們根本起不了監(jiān)督作用�！北本┟利悎@小區(qū)前任居委會(huì)主任劉云揚(yáng)(化名)說到和小區(qū)業(yè)委會(huì)的關(guān)系，就忍不住頭疼。
“我在大前年剛剛上任的時(shí)候，就眼睜睜地看著他們作假，卻沒有辦法�！眲⒃茡P(yáng)告訴筆者說，當(dāng)時(shí)籌備業(yè)委會(huì)的那些業(yè)主們，抱著票箱子讓不懂的人稀里糊涂投票。
按照劉云揚(yáng)的說法，北京美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)并不是按合法的投票程序選出的。美麗園小區(qū)前任管委會(huì)主任萬先生(化名)也提到了同樣的問題�！霸跇I(yè)委會(huì)改選時(shí)，業(yè)委會(huì)利用各種方式登門簽收選票，找保姆或是不明因由的老人簽收。這樣一來，盡管居委會(huì)監(jiān)督下的票數(shù)并未過半，但業(yè)委會(huì)最終卻有足夠票數(shù)當(dāng)選�！�
對(duì)于這種混亂情況，曾是海淀區(qū)政協(xié)委員的萬先生認(rèn)為，問題在于居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)是空泛的，沒有具體的條文規(guī)定，“美麗園小區(qū)的居委會(huì)根本就不能制止業(yè)委會(huì)的這種行為，因?yàn)榫游瘯?huì)沒有實(shí)際的權(quán)力�！�
劉云揚(yáng)也告訴筆者，他們解決不了很多涉及物業(yè)管理的實(shí)際問題，平時(shí)也就是“說說養(yǎng)狗的事兒”，宣傳一下黨和國家的政策�！罢麄�(gè)社區(qū)讓業(yè)委會(huì)搞得亂七八糟�！�
可有人并不同意萬先生和劉云揚(yáng)的這種說法。
“居委會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)作用效果發(fā)揮不好，根源在于居委會(huì)的工作意識(shí)沒有轉(zhuǎn)過來�！北本┦泻５砗椭C社區(qū)發(fā)展中心理事長、著名社區(qū)專家蔡若焱認(rèn)為，“居委會(huì)按照以前的工作方式和思維方式工作，就會(huì)覺得現(xiàn)在的工作很尷尬�！�
蔡若焱認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定居委會(huì)具有監(jiān)督和指導(dǎo)職責(zé)，居委會(huì)已經(jīng)被賦予了很大作用。“居委會(huì)應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)監(jiān)督和指導(dǎo)，不要總想著領(lǐng)導(dǎo)和教導(dǎo)�！辈倘綮驼f，以前的居委會(huì)習(xí)慣了管理和發(fā)號(hào)施令，這種思維方式需要改變。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的居委會(huì)的監(jiān)督權(quán)，蔡若焱認(rèn)為是一種無權(quán)監(jiān)督，“是一種需要居委會(huì)把看到的、聽到的情況反映給業(yè)主大會(huì)，履行‘告知功能’的職責(zé)�！�
“居委會(huì)的權(quán)力僅僅限于告知。建議業(yè)委會(huì)該怎么做，不該怎么做。居委會(huì)與業(yè)委會(huì)是兩個(gè)完全不同領(lǐng)域的、獨(dú)立的自治組織。他們之間沒有法律明確規(guī)定的關(guān)系�！敝袊嗣翊髮W(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目組研究員、朝陽區(qū)業(yè)委會(huì)前主任舒可心說。
“居委會(huì)不能左右業(yè)主大會(huì)，但由于居委會(huì)的群眾基礎(chǔ)雄厚，要比業(yè)委會(huì)的監(jiān)督力度大，因此居委會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮好這種監(jiān)督作用。”蔡若焱說，權(quán)力只有更多地被監(jiān)督，才能更好地發(fā)揮作用。
武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)研究所所長周運(yùn)清教授將居委會(huì)的尷尬地位，同樣歸咎于工作思路陳舊。
“居委會(huì)認(rèn)為自己手中沒有行政權(quán)力，做起工作來尷尬、困難，這是不對(duì)的。”周運(yùn)清說，居委會(huì)本身不能解決物業(yè)的問題，它應(yīng)該站在居民或業(yè)主的角度，代表他們和物業(yè)公司進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)�！斑@可不是要居委會(huì)親自操作，它們只是要做協(xié)調(diào)雙方的工作，而不是代替某一方直接做事�！敝苓\(yùn)清說。
“但是業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的事務(wù)是不能交叉的，因?yàn)閮烧呤遣煌慕M織�！敝苓\(yùn)清說，現(xiàn)在的居委會(huì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)為物業(yè)幫助他們做了很多的工作，例如小區(qū)的綠化、小區(qū)的治安等公共事務(wù)都幫助居委會(huì)做了�！叭绻游瘯�(huì)認(rèn)為這樣一來，自己被邊緣化了，根源就在于出現(xiàn)了‘權(quán)力糾紛’�！�
周運(yùn)清解釋說，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和物業(yè)公司本應(yīng)把居民、業(yè)主的利益放在第一位，應(yīng)本著服務(wù)于居民和業(yè)主的思路辦事。但實(shí)際問題卻是在業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、業(yè)主大會(huì)這些組織建立起來后，成為各自的權(quán)力主體，習(xí)慣以“自己的權(quán)力”為中心，產(chǎn)生了“權(quán)力糾紛”。周運(yùn)清說，問題根源在于不同的利益群體在利益上出現(xiàn)了分歧，這樣一來，大家不是為搞好服務(wù)解決問題，而是圍繞“權(quán)力”爭(zhēng)來爭(zhēng)去，自然就會(huì)出現(xiàn)矛盾。
居委會(huì)與業(yè)委會(huì)是何關(guān)系
美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的爭(zhēng)執(zhí)仍在繼續(xù)。如何讓小區(qū)內(nèi)的業(yè)委會(huì)和居委會(huì)能夠更好地協(xié)調(diào)工作，是擺在兩者面前回避不開的問題。
曾經(jīng)在上地西里小區(qū)居委會(huì)工作過一年，同時(shí)也擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會(huì)主任的蔡若焱認(rèn)為，他當(dāng)時(shí)“一人二職”的工作做法，能夠方便業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的工作協(xié)調(diào)。
擔(dān)任健翔園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任的任晨光，同時(shí)也是社區(qū)居民會(huì)議秘書長。根據(jù)親身經(jīng)驗(yàn)，任晨光說目前他們正準(zhǔn)備建立一種協(xié)調(diào)機(jī)制，打算把居委會(huì)和業(yè)委會(huì)之間存在交叉的職責(zé)抽出來，交給業(yè)委會(huì)管理，讓居委會(huì)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，這樣就能避免兩方的“打架”。至于協(xié)調(diào)機(jī)制具體怎樣搞，任晨光說他們正在考慮、籌劃。
和蔡若焱的做法相仿，筆者了解到北京市西城區(qū)民政局采用了一種“滲透”式的處理方式，讓業(yè)委會(huì)成員直接參與居委會(huì)工作，“更好地協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的溝通和聯(lián)系�！�
對(duì)于蔡若焱以及西城區(qū)的“滲透”式做法，周運(yùn)清表示不好評(píng)價(jià)，“因?yàn)樯鐓^(qū)工作復(fù)雜，基層的工作經(jīng)驗(yàn)只能慢慢地逐步摸索、積累�！�
周運(yùn)清認(rèn)為，社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)正常的關(guān)系應(yīng)該是，社區(qū)居委會(huì)幫助小區(qū)業(yè)主成立首屆業(yè)主委員會(huì)。由于業(yè)委會(huì)的成員素質(zhì)直接決定著業(yè)委會(huì)工作的開展，社區(qū)居委會(huì)有必要組織業(yè)委會(huì)委員，對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)和考核。
在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司發(fā)生矛盾的情況下，居委會(huì)需要積極出面進(jìn)行協(xié)商，以保證社區(qū)居民的權(quán)益，并維護(hù)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威。但是在這個(gè)過程中，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)防止業(yè)委會(huì)作出過激的決定，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)，在物業(yè)公司正常工作受到居民干擾或者與業(yè)委會(huì)無法協(xié)調(diào)時(shí)，也可以借助居委會(huì)的第三方身份進(jìn)行調(diào)解，避免業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)矛盾激化的現(xiàn)象。
“僅僅強(qiáng)調(diào)居委會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé)是不夠的，‘協(xié)調(diào)’幾方的利益，其實(shí)是居委會(huì)更擅長也更應(yīng)該發(fā)揮的作用。”
周運(yùn)清強(qiáng)調(diào)說，要解決好居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間的問題，根本在于提高人的素養(yǎng)。“業(yè)委會(huì)和居委會(huì)只有將居民、業(yè)主的利益放在第一位，明確服務(wù)意識(shí)，才能做好工作。
(王佳 肖粟菲）
責(zé)任編輯：屠筱茵
