專家認為這意味著住宅有可能徹底變成投資商品

　　中國城市居民住房消費已經(jīng)達到中高收入國家水平，但其中卻至少有70%的居民沒有購買新房的能力。日前，不同來源的兩份報告揭示了中國房地產(chǎn)市場面臨的問題。有關(guān)專家分析認為，這意味著在中國，住宅將有可能徹底變成一種投資商品。

　　高房價重壓之下 居民購房能力萎縮

　　申銀萬國證券研究所提供的一份研究報告表明，從1998年至2005年7年間，中國城市居民居住面積平均增長1.17平米/年/人，增長速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經(jīng)超過26平方米。

　　“比照聯(lián)合國人居中心、世界銀行的相關(guān)研究報告，從居住面積這個指標看，如果按照官方匯率計算國民收入或者GDP，中國城市居民的住房消費已經(jīng)達到中高收入國家的水平，顯然已經(jīng)脫離了經(jīng)濟發(fā)展水平，屬于住房的超前消費�！鄙赉y萬國證券研究所高級分析師陳昱新表示。

　　然而，從衡量城市居民負擔水平的房價收入比看，我國各大城市已經(jīng)出現(xiàn)城市居民難以承擔房價壓力，自住購房動力不足的問題。

　　“2006年1季度，上海、北京、南京等12城市的房價收入比均已處于偏高范圍”，陳昱新說。而北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》則稱，我國東部地區(qū)商品房均價已達到4000元左右。根據(jù)我國2005年城市戶均收入在1.5萬元至1.7萬元計算，如果購買一套70平方米的新房，可能房價收入比在13倍，4000元左右的商品房價格意味著在城市居民當中，至少70%沒有購買新商品房的能力。

　　業(yè)內(nèi)專家分析說，住房消費超前與房價收入比之間出現(xiàn)的鮮明對比表明，城市居民已經(jīng)為購買住房而超支，但不斷飛漲的房價顯然已經(jīng)超過了其中大多數(shù)人的承受范圍。這意味著，中國的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大變化：投資需求將取代自住需求成為房價走向關(guān)鍵因素。開發(fā)商們將有可能遠離老百姓的住房要求，“專為少數(shù)人蓋房子”。

　　“追漲”風(fēng)氣彌漫 住宅投資熱浪逼人

　　在房價逆風(fēng)飛揚的廣州、深圳等地，很多人都把樓市看成可以短期投資的對象，“買漲不買跌”，投資的熱浪逼人。春節(jié)過后，深圳有近10多個新樓盤推售，都無一例外地脫銷，而且房價也大多創(chuàng)下區(qū)域新高�！白窛q”的風(fēng)氣已經(jīng)彌漫到整個樓市之中，在深圳的福田、龍崗乃至羅湖，遍搜地鋪找盤的置業(yè)者絡(luò)繹不絕。他們的蜂擁入市，反過來又推漲了房價。

　　記者曾打電話到深圳關(guān)外新開盤的兩個樓盤詢問，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不到一周時間，房子都近乎售罄�！拔逡弧秉S金周將至，廣州一些開發(fā)商已經(jīng)在暗地里囤積房源，“搶樓”的味道濃厚。此外，一些境外的游資在人民幣升值的預(yù)期之下，也大量的涌入樓市。

　　一些城市的相關(guān)數(shù)據(jù)表明，住宅的投資需求在中國房價走向中占的比重已經(jīng)越來越大。2004年底，北京市統(tǒng)計局聯(lián)合北京市建委在該市15個小區(qū)中隨機抽取100幢居民住宅樓、對530戶購房者進行了問卷調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的商品住宅投資性購房比例為17%。在全部投資性購房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。

　　2005年初，某全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)商對其開發(fā)的武漢某大型郊區(qū)樓盤住戶進行詳細的訪談式調(diào)查，結(jié)果顯示該樓盤中83%的房屋用于自住用途，17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。

　　2006年初，有關(guān)方面透露的深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)為15904套，占新房銷售總套數(shù)的16.07%。

　　誰來平衡已經(jīng)傾斜的天平？

　　住房原本具有生活必需品和投資產(chǎn)品的雙重屬性，現(xiàn)在來看，樓市的天平已經(jīng)開始偏向投資的一邊了。

　　“房市火爆令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國房屋銷售面積年均增長25%。這意味著在未來很長一段時間內(nèi)，自住需求很難繼續(xù)高漲。”陳昱新說。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說，要實現(xiàn)“居者有其屋”的理想，除了依靠市場化手段建設(shè)商品房出售外，政府還應(yīng)該建立良好的福利住房保障制度。不能期望每個人都有錢去購房，政府要為那些買不起房的人建設(shè)福利住房�，F(xiàn)在的住房制度改革單單強調(diào)以市場之手解決住房資源有效分配問題，但在建設(shè)福利住房方面卻少有作為，推出的經(jīng)濟適用房可以買賣，結(jié)果就是老百姓還都得去買房，房價自然就被推得高而又高。

　　因此，要改變國內(nèi)房地產(chǎn)格局，住房制度改革必須兩條腿走路。王鋒說，一是繼續(xù)培育健康的房地產(chǎn)市場，使其提供品質(zhì)可靠、價格合理的商品房；二是讓政府承擔其應(yīng)有的義務(wù)，建設(shè)一大批福利住房，提供給老百姓租賃。在這一點上，香港的經(jīng)驗值得借鑒。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房計劃，建設(shè)了一批“公屋”，香港房價后來下跌近50%。

　　值得期待的是，目前國家有關(guān)方面已經(jīng)注意到住房制度的這一偏頗了。3月29日，建設(shè)部通報城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實施情況，這將對各地廉租住房建設(shè)有一個前所未有的推動，有望提高各地實施廉租住房制度的速度，提升公眾對廉租住房制度的認知程度。

　　這，讓人看到了住房回歸其原始意義的希望。