過(guò)去的2005年，武漢樓市跌宕起伏，歷經(jīng)了被購(gòu)房者熱情的長(zhǎng)隊(duì)緊緊包圍的幸福時(shí)光，也遭遇了宏觀調(diào)控之后的市場(chǎng)寒冬，更多的是在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的博弈中靜靜地觀望。
慶幸的是，料峭的寒風(fēng)沒(méi)有讓樓市的胸膛變得冰冷，因?yàn)槎爝^(guò)后，溫暖不會(huì)太遠(yuǎn)。我們?cè)?005年感受到了更多的變化和變化的前奏：城市基礎(chǔ)建
設(shè)步伐的加快使城市面貌日新月異；外來(lái)資本的大規(guī)模進(jìn)入，使武漢樓市風(fēng)生水起；城市中心拆遷后的平洼之地行將變成高樓大廈；還有規(guī)劃中的地鐵、建設(shè)中的琴臺(tái)大劇院都讓人滿懷希望，心生向往。
總是在春天來(lái)臨之際說(shuō)出更多愿望，然后等待下一個(gè)春天。我們希望2006年，武漢樓市能更加理性、更加穩(wěn)健、更加堅(jiān)定地走下去，因?yàn)橐粋�(gè)知性的市場(chǎng)才能不受外界風(fēng)雨所影響。
愿狗年給我們帶來(lái)更多新的希望！
華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理李忠，曾將武漢三鎮(zhèn)的先天格局比作“三黃蛋”。2005年，“三黃蛋”的格局更加凸顯，從武昌積玉橋諸多地產(chǎn)巨頭扎堆，到世茂集團(tuán)在漢陽(yáng)勾勒鸚鵡洲，從瑞安集團(tuán)落戶永清街到和記黃埔圈地花樓片，香港地產(chǎn)大鱷們動(dòng)輒數(shù)十億在中心區(qū)域圈地，規(guī)模之大，資本之密集前所未有，顯示出外來(lái)資本對(duì)武漢中心區(qū)價(jià)值的一致看好。隨著越來(lái)越多地產(chǎn)商的介入，中心區(qū)戰(zhàn)略性的調(diào)整已經(jīng)拉開(kāi)序幕。而在這一輪中心區(qū)發(fā)力的浪潮中，新世界中心堪稱(chēng)開(kāi)篇力作。
內(nèi)環(huán)線傳統(tǒng)商圈的核心絕版地段、不同于以往任何時(shí)候的復(fù)合型物業(yè)形態(tài)、近28萬(wàn)平方的巨大體量、扎根武漢十余年的香港地產(chǎn)品牌……這一切，自2001年“武漢飯店”成功爆破之日起，在此地上廢舊立新的新世界中心就吸引了無(wú)數(shù)關(guān)注的目光，并有望成為開(kāi)啟城市中心價(jià)值的始作俑者。
為此，本刊將從本期起分四篇對(duì)新世界中心進(jìn)行全面解讀，以讓大家更多了解到新世界中心的未來(lái)模樣。
城市價(jià)值向中心回歸
2005年是一個(gè)分水嶺。在過(guò)去的一年中，武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)與社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)逐步從2001年以來(lái)盛行的城郊接合部向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移。在此之前的十年中，武漢的城市化進(jìn)程處于粗放型規(guī)模擴(kuò)張期，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)在城郊接合部，并以住宅開(kāi)發(fā)為主，偏重居住功能。如今，城市化的發(fā)展進(jìn)程已步入精細(xì)化、高附加值發(fā)展期，這一新的進(jìn)程也引來(lái)實(shí)力派開(kāi)發(fā)商對(duì)城市中心的爭(zhēng)奪，并對(duì)中心城區(qū)的價(jià)值帶來(lái)深刻的影響。
這一變化其實(shí)是城市化進(jìn)程內(nèi)在規(guī)律的反映。一個(gè)城市在擴(kuò)張起步階段，城郊相對(duì)低廉的開(kāi)發(fā)成本使這一階段的資本較多地集中在邊緣區(qū)域(如熟知的金銀湖板塊)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，郊區(qū)得到了相當(dāng)程度的開(kāi)發(fā)，此時(shí)，市場(chǎng)需求、政策導(dǎo)向、開(kāi)發(fā)商實(shí)力都使得新的開(kāi)發(fā)浪潮向中心區(qū)轉(zhuǎn)移。城市中心由于其在歷史文化傳承、城市文脈和商業(yè)積淀上的優(yōu)勢(shì)，使該區(qū)域物業(yè)在保值增值和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力上都是非中心區(qū)難以企及的，城市中心價(jià)值乃是城市土地價(jià)值和城市價(jià)值的集中體現(xiàn)，發(fā)達(dá)城市的演進(jìn)也驗(yàn)證了這一規(guī)律。如今的武漢正經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的城市化進(jìn)程，城市中心價(jià)值也正在得到回歸。于是，到2005年，包括和記黃埔、新世界、九龍倉(cāng)、世茂、瑞安等香港新老五大財(cái)團(tuán)均把目光投向了武漢的城市中心，顯示城市中心價(jià)值得到高度認(rèn)同——2006年的看點(diǎn)必然在中心區(qū)域。
城市中心，是一個(gè)城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育的中心，這種城市中心的形成是由財(cái)富堆積而成的，是這個(gè)城市幾百年來(lái)逐漸發(fā)展而形成的，城市中心多年積淀的歷史、人文的氛圍是不能刻意建造的。城市中心的最大魅力在于一種聚集效應(yīng)，既包括空間的聚集，也包括各種資源、服務(wù)的聚集，使居住其間的個(gè)人的價(jià)值得到最大程度的彰顯。城市中心集中了數(shù)量眾多的商場(chǎng)、高檔寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、餐廳、醫(yī)院、學(xué)校、圖書(shū)館、銀行等服務(wù)設(shè)施，在提高人們生活效率的同時(shí)，將生命成本，包括時(shí)間成本、貨幣成本、精神成本、體力成本等降到最低，為個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供了更為廣闊的機(jī)會(huì)。
此外，城市中心的物質(zhì)資源還包括發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，中心區(qū)承載著交通樞紐的功能，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)不僅方便著進(jìn)出的市民，更聚集了人氣、商氣，同時(shí)，還為商品運(yùn)輸、貿(mào)易往來(lái)配備了很好的環(huán)境資源。居住城市中心，能與最繁華的都市融合，感受最現(xiàn)代的生活，享受最完善的生活配套，這是人們渴望居住城市中心的最大價(jià)值所在。
哪里是中心？
正如開(kāi)篇所言，武漢是個(gè)多黃蛋，有多中心存在。以武漢之大，允許多中心存在很正常，但應(yīng)該有一個(gè)集中體現(xiàn)城市功能和城市形象的核心存在，正所謂“發(fā)展要龍頭，龍頭要中心”。城市中心不明顯，到處是中心，這種現(xiàn)象影響城市功能的發(fā)揮，造成資源浪費(fèi)和效率低下。政府在2005年初的政府工作報(bào)告中也指出，要不斷優(yōu)化城市空間布局，對(duì)老城區(qū)形象逐步改善、功能不斷提升。
現(xiàn)實(shí)的情況是，武漢至今還沒(méi)有一個(gè)公認(rèn)的以城市綜合功能為導(dǎo)向的中心。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的城市中心是依附商業(yè)中心的，這樣造成中心城區(qū)功能的單一，難以發(fā)揮真正的中心作用。如武昌的中南片，商業(yè)發(fā)達(dá)、商務(wù)樓宇較多，一定程度上可以作為武昌的一個(gè)中心，但要稱(chēng)之為武漢市的中心顯然缺乏說(shuō)服力。漢口的江漢路一帶、漢正街，則更是功能單一，難當(dāng)中心重任……只有集寫(xiě)字樓、公寓、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心等各種物業(yè)形態(tài)以及商務(wù)、休閑、文教、醫(yī)療等功能于一體的空間，才有資格成為武漢的城市中心。放眼武漢，惟有解放大道一帶、武廣周邊可以承載武漢中心之重任：有城市綠心，開(kāi)放式公園中山公園，有常年會(huì)展不斷的武漢國(guó)際會(huì)展中心，有著名的武商集團(tuán)MALL，寫(xiě)字樓有武廣、世貿(mào)，酒店集中了長(zhǎng)酒、華美達(dá)、亞酒3家星級(jí)酒店，再加上即將建成的新世界中心(其包含了5A寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、新世界百貨、高檔住宅)以及在建的其他幾個(gè)項(xiàng)目，這一區(qū)塊的城市綜合功能將無(wú)與倫比，無(wú)出其右，有望成為武漢眾望所歸的城市中心。
城市中心需要怎樣的物業(yè)
城市中心既然是城市的核心價(jià)值所在，那么，怎樣才能充分挖掘和發(fā)揮中心的價(jià)值，中心需要什么樣的物業(yè)來(lái)體現(xiàn)其價(jià)值？
城市中心的功能應(yīng)體現(xiàn)在服務(wù)功能上，即與第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)的集寫(xiě)字樓、公寓(高檔)、商用物業(yè)、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體。相應(yīng)的，這種能承載諸多功能的物業(yè)形態(tài)才是城市中心所需要的，也是發(fā)揮其最大效用的物業(yè)。今年，建筑面積近28萬(wàn)平方米的旗艦項(xiàng)目——新世界中心將面世，這是一座集中體現(xiàn)城市中心價(jià)值的代表性物業(yè)。它地處航空路口，北臨解放大道，東臨利濟(jì)北路，處于內(nèi)環(huán)線上，是連接天河機(jī)場(chǎng)、建設(shè)大道、武昌漢陽(yáng)的中心交匯處，為都市核心區(qū)的絕版黃金地段，交通便利，直達(dá)武漢三鎮(zhèn)。新世界中心業(yè)態(tài)不同與江城以往任何一個(gè)項(xiàng)目，它復(fù)合了五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、百貨以及高檔住宅“四位一體”的大型復(fù)合性建筑群。
據(jù)新世界地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，武漢新世界中心是新世界(中國(guó))2006年度最重頭的旗艦項(xiàng)目，要以“中心開(kāi)花”來(lái)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目，是新世界產(chǎn)品鏈的重新整合。同時(shí)，以這個(gè)漢口新標(biāo)志性項(xiàng)目為開(kāi)端，新世界也將在武漢啟動(dòng)第二輪的大規(guī)模投資，并從住宅投資轉(zhuǎn)向以商用物業(yè)為主的長(zhǎng)線投資上。
新世界中心這一產(chǎn)品線在全國(guó)各大城市都擁有旗幟效應(yīng)，其中最有名的要數(shù)北京崇文新世界中心。1992年的崇文區(qū)危舊房屋多、人口稠密、市政配套設(shè)施落后，新世界從基礎(chǔ)設(shè)施入手，采取“邊拆邊建邊回遷”的策略，10年之后，長(zhǎng)達(dá)3公里的崇外大街道路從10余米擴(kuò)成50米，新世界中心、新世界商場(chǎng)、新世界太華公寓、新世界家園及北京新景家園等連成一片的建筑群，將“老崇文”變成了“新世界”。經(jīng)過(guò)多年的長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)與建設(shè)，新世界中心終于成為北京中心區(qū)潮流集中地與時(shí)尚發(fā)源地。
武漢新世界中心將是“新世界中心”陣營(yíng)中第二規(guī)模的項(xiàng)目，新世界集團(tuán)非常看重此項(xiàng)目，并把它作為響應(yīng)武漢市政府規(guī)劃要求，為打造中心城區(qū)出力的精品工程。首先，項(xiàng)目功能從總體來(lái)把握，做到“四位一體”，通過(guò)整體規(guī)劃來(lái)保障其不受外部影響。除占小部分的住宅可供銷(xiāo)售外，其他部分均自主經(jīng)營(yíng)(寫(xiě)字樓只租不售)，保證連續(xù)性。其次，通過(guò)內(nèi)部共享與互補(bǔ)來(lái)平衡內(nèi)部關(guān)系。由于項(xiàng)目綜合了五星級(jí)酒店、百貨、寫(xiě)字樓、高檔住宅，可發(fā)揮協(xié)同效用，比如將五星級(jí)酒店的酒店式服務(wù)和5A寫(xiě)字樓的管理全面延伸至整個(gè)物業(yè)，必能提高物業(yè)的服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)復(fù)合功能的新境界。
隨著武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)向城市中心的回歸，更多集區(qū)位、景觀、品質(zhì)、規(guī)模等優(yōu)勢(shì)與保值增值能力于一身的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)將在城區(qū)內(nèi)推出，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期的前夜，2005是過(guò)渡年，2006將真正綻放異彩。新世界中心作為新世界地產(chǎn)2006年全國(guó)范圍內(nèi)最重要的項(xiàng)目，率先填補(bǔ)了江城市場(chǎng)空白和心理空缺，可以預(yù)期，其成功將是彰顯中心價(jià)值的成功。
