一項(xiàng)被稱作“勾地”的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的新方式正在被國(guó)土資源部考慮。目前，寫(xiě)有相關(guān)內(nèi)容的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿，已經(jīng)下發(fā)至地方國(guó)土廳局。來(lái)自國(guó)土資源部的消息稱，正式執(zhí)行日期大致在2006年7月。
按照國(guó)土資源部方面的解釋?zhuān)^“勾地”是指土地在正式掛牌
出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并出價(jià)，在政府認(rèn)可其出價(jià)后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)的交易方式。但國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“勾地”絕不會(huì)突破“8·31”以后既有的國(guó)有土地使用權(quán)交易原則。有分析人士認(rèn)為，“勾地”政策很可能與2005年的多起土地流拍有關(guān)。
“勾地”制度現(xiàn)身
就在2006年春節(jié)前，全國(guó)地方國(guó)土廳局陸續(xù)接到了來(lái)自國(guó)土資源部的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿(下稱“征求意見(jiàn)稿”)。地方國(guó)土系統(tǒng)的官員們發(fā)現(xiàn)，除了重申“招、拍、掛”程序外，“征求意見(jiàn)稿”還出現(xiàn)一個(gè)新概念——“勾地”。
“征求意見(jiàn)稿”對(duì)于“勾地”的定義如下：?jiǎn)挝缓蛡�(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓該宗地。提出“勾地”申請(qǐng)的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。
盡管只有不到200字的陳述，但這并不能阻止地方國(guó)土系統(tǒng)的關(guān)注。記者了解到，此前，在國(guó)土資源部于廣州舉行的一次全系統(tǒng)征求意見(jiàn)的會(huì)議上，“勾地”是地方國(guó)土官員主要關(guān)注的問(wèn)題之一，“大家都希望有一個(gè)比較明確的說(shuō)法。”一位與會(huì)人士對(duì)記者透露。
記者了解到，目前國(guó)土資源部提出的“勾地”實(shí)際上舶來(lái)于香港的土地批租制度。不過(guò)，香港地產(chǎn)界人士告訴記者，香港的“勾地”是在暫停正常“賣(mài)地”的前提下執(zhí)行的，而國(guó)土資源部提出的“勾地”并未明確兩種制度是否可以并行。對(duì)此，國(guó)土資源部方面的思路是，“先提出一個(gè)思路，待征求意見(jiàn)，最終確定后，再進(jìn)行細(xì)化�！憋@然，還遠(yuǎn)沒(méi)有到考慮是否并行以及一系列技術(shù)問(wèn)題的階段。“勾地”對(duì)國(guó)土資源部與地方國(guó)土系統(tǒng)一樣都還是一個(gè)新課題。
此外，“征求意見(jiàn)稿”還關(guān)注到了城市之間的不同情況，提出“有條件的城市可以實(shí)行‘勾地’制度。”但對(duì)于“條件具備”的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，據(jù)稱至少要等到7月才有結(jié)果，屆時(shí)將是《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的正式執(zhí)行日期。
“流拍”未雨綢繆
在香港應(yīng)運(yùn)而生的“勾地”政策，何以此時(shí)被國(guó)土資源部“引入”？種種跡象表明，這或許是一種“未雨綢繆”。
香港地產(chǎn)界人士告訴記者，自亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，香港地政署便暫停了“賣(mài)地”轉(zhuǎn)而采用“勾地”制度，以避免在市場(chǎng)低潮期土地被賤賣(mài)。近兩年來(lái)，長(zhǎng)實(shí)、新地、新世界等香港大型地產(chǎn)商均是通過(guò)“勾地”獲取土地，地價(jià)始終未曾大幅度下跌。
而中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)較香港而言，受?chē)?guó)際金融因素影響很小，因而相對(duì)穩(wěn)定，并不存在市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，此前若干城市出現(xiàn)的“土地流拍”現(xiàn)象或許是“勾地”政策被引入的一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的解釋。
2005年9月，作為最早實(shí)行“招、拍、掛”的城市之一深圳出現(xiàn)土地“流拍”。彼時(shí)，深圳龍崗坪地、龍崗坪山、龍崗坪湖三塊土地在9月6日的現(xiàn)場(chǎng)答疑會(huì)遭遇冷場(chǎng)之后，均于9月15日“流拍”。目前，除龍崗坪山地塊事后以3550萬(wàn)元的價(jià)格拍出之外，其他兩塊土地仍維持“流拍”狀態(tài)。
實(shí)際上，從2003年至今，深圳已經(jīng)總共有5宗土地“流拍”。而在2005年，武漢、南京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象，武漢“流拍”土地的總額甚至超過(guò)10億元。
“這些土地流拍雖然發(fā)生在二線城市，但已經(jīng)引起了國(guó)土資源部的關(guān)注，雖然‘流拍’現(xiàn)在沒(méi)有發(fā)生在一線城市，但未雨綢繆是應(yīng)該的�！币晃唤咏鼑�(guó)土資源部高層的學(xué)者對(duì)記者說(shuō)。在他看來(lái)，待“流拍”現(xiàn)象發(fā)展到一線城市再行防控其風(fēng)險(xiǎn)，多少有些“滯后”。
按照這位學(xué)者的邏輯，政府啟動(dòng)“勾地”制度后，對(duì)于出價(jià)并未達(dá)到政府評(píng)估價(jià)格的土地，政府可選擇“不出讓”，也就是地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進(jìn)入“招、拍、掛”階段，如有人競(jìng)價(jià)，則“價(jià)高者得”；而一旦無(wú)人競(jìng)價(jià)，按照“征求意見(jiàn)稿”的規(guī)定，“勾地”成功者“必須以不得低于其承諾的土地價(jià)格”買(mǎi)入。
這樣，政府進(jìn)行土地出讓時(shí)面對(duì)的“流拍”風(fēng)險(xiǎn)就可以得到規(guī)避。不過(guò)，對(duì)此說(shuō)法，國(guó)土資源部方面并不認(rèn)同，按照“征求意見(jiàn)稿”前言部分中的相關(guān)表述，國(guó)土資源部更樂(lè)于將“勾地”制度的引入，看做是完善現(xiàn)行土地出讓制度的一種努力。
中小房企命運(yùn)
在“勾地”制度的發(fā)源地香港，只有地產(chǎn)商報(bào)出的價(jià)格達(dá)到或超過(guò)政府的心理價(jià)位，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理價(jià)位�！霸诂F(xiàn)行勾地政策下，中小型發(fā)展商其實(shí)很委屈，因?yàn)樗麄冐?cái)力小，實(shí)在不足以與大型發(fā)展商爭(zhēng)地�！毕愀蹨y(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張達(dá)棠說(shuō)。
在香港，房企為了能夠一次“勾地”成功，往往會(huì)抬高其“勾地”報(bào)價(jià)，以達(dá)到或者超過(guò)政府認(rèn)可的價(jià)位。另外，抬高“勾地”價(jià)位無(wú)形中還抬高了土地交易的門(mén)檻，將一些資金實(shí)力不濟(jì)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排除在外，降低土地在拍賣(mài)中被“截殺”的可能性。
“現(xiàn)在(香港)勾地政策已變成大型發(fā)展商作主導(dǎo)�！睆堖_(dá)棠認(rèn)為。2005年香港“勾地”成功的7塊土地，均落入長(zhǎng)實(shí)、新世界等大型地產(chǎn)商之手。
內(nèi)地欲行的“勾地”或許將面對(duì)同樣的問(wèn)題，因?yàn)椤肮吹亍钡挠螒蛞?guī)則和“招拍掛”一樣，是“價(jià)高者得”。相關(guān)人士透露，“勾地就是一次技術(shù)層面的完善，不會(huì)改變現(xiàn)行土地交易制度的基本原則�！本褪钦f(shuō)雖然增加了“勾地”這一程序，但土地的最終獲取還是要通過(guò)“招、拍、掛”來(lái)實(shí)現(xiàn)。只不過(guò)在無(wú)人應(yīng)價(jià)的情況下，“勾地”成功者以“勾地價(jià)”將土地買(mǎi)入。言外之意，“價(jià)高者得”的原則不會(huì)因?yàn)椤肮吹亍北煌黄啤?
目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商對(duì)于“勾地”尚知之甚少，甚至有地產(chǎn)商對(duì)記者表示并不知情，這種情況以可能受到影響最大的中小型房企居多。為了平衡中小型房企的利益訴求，香港地政署已出臺(tái)“八折勾地”政策，而國(guó)土資源部提出的“勾地”政策并未涉及相關(guān)內(nèi)容。
“勾地”或許將進(jìn)一步擠壓中小型房企的生存空間。
