國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的三個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)面臨著潛在的住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一,存量土地過(guò)多。數(shù)據(jù)顯示,2005年前11個(gè)月,在我國(guó)的房地產(chǎn)本年購(gòu)置土地面積中,未完成開(kāi)發(fā)土地面積達(dá)16706.7萬(wàn)平方米,尚能滿足1年多的開(kāi)發(fā)需要。

　　第二,目前我國(guó)房屋的施工面積相當(dāng)于5年多的商品房竣工面積。第三,商 品房的空置面積增加。2005年11月末,全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.14億平方米,比2004年同期增長(zhǎng)14.2%,規(guī)模超過(guò)2005年上半年房屋竣工面積。

　　但是,從目前市場(chǎng)的反應(yīng)情況來(lái)看,顯然并沒(méi)有把這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)回事。以廣州為例,盡管有國(guó)家的調(diào)控政策出臺(tái),廣州去年樓價(jià)漲幅依然迅猛,許多人估計(jì),廣州目前的房?jī)r(jià)與2005年上半年相比,其漲幅估計(jì)已在30%左右,令人瞠目。

　　房?jī)r(jià)何以漠視住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)的存在,我行我素地上漲?筆者認(rèn)為,主要有以下幾個(gè)原因:

　　首先,信息不對(duì)稱,公眾對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)一無(wú)所知。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。開(kāi)發(fā)商不僅左右著成本信息、銷(xiāo)售信息、價(jià)格信息、房源信息,也可以借助廣告的力量造勢(shì),混攪信息,誤導(dǎo)大眾。加之公眾一向有跟風(fēng)傳統(tǒng),在不實(shí)信息的誤導(dǎo)下,很容易作出錯(cuò)誤的選擇。

　　信息不對(duì)稱造就了房產(chǎn)市場(chǎng)的"賣(mài)方市場(chǎng)"。在一些被追漲的樓盤(pán),購(gòu)房者常常遇到房屋已經(jīng)售完的情況,這加劇了他們的追漲心理,直到國(guó)八條出臺(tái),公眾持幣觀望,才突然發(fā)現(xiàn),許多過(guò)去供不應(yīng)求的樓盤(pán),竟然還有不少房屋并沒(méi)有銷(xiāo)售出去。

　　除了開(kāi)發(fā)商的原因,還有政府的原因。比如,開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以土地供應(yīng)緊張即所謂的"地荒"說(shuō),來(lái)加劇人們的恐懼心理,抬高房?jī)r(jià)。針對(duì)這一點(diǎn),2005年上半年,國(guó)土資源部以翔實(shí)的數(shù)據(jù),對(duì)開(kāi)發(fā)商的"地荒"論進(jìn)行了嚴(yán)正駁斥。假如政府能夠在信息公開(kāi)、信息透明中有所作為,開(kāi)發(fā)商操縱信息誤導(dǎo)公眾的伎倆就難以得逞,房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)主導(dǎo),其價(jià)格也將接近真實(shí)。

　　其次,商品房結(jié)構(gòu)不合理,主要表現(xiàn)為三個(gè)方面:

　　一是經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。以北京為例,2005年8月26日,北京市國(guó)土資源局新聞發(fā)言人張維表示,"2005年北京市在土地供應(yīng)計(jì)劃"中為經(jīng)濟(jì)適用房安排了200公頃用地指標(biāo),但各區(qū)縣上報(bào)的用地面積僅為80多公頃,只達(dá)到了原計(jì)劃1／3。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不足,成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

　　二是商品房結(jié)構(gòu)不合理。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾舉了一個(gè)例子,有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二,導(dǎo)致住宅類商品房供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲。

　　三是投資性購(gòu)房的比重增長(zhǎng)過(guò)快。謝家瑾說(shuō),在上海,投資比例達(dá)到16.6%。長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為16%,寫(xiě)字樓則高達(dá)40%。投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲,起了推波助瀾的作用。

　　最后,地方政府在房產(chǎn)市場(chǎng)中矛盾心態(tài),是房?jī)r(jià)漠視住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)極為重要的因素。對(duì)于住房過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn),地方政府并非一無(wú)所知。但是,他們經(jīng)常處于一種矛盾的狀態(tài)之中難有作為:

　　各級(jí)政府就是土地的擁有者,他們決定著土地的供應(yīng)量、供應(yīng)類型及轉(zhuǎn)讓價(jià)格,是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角之一,如果房?jī)r(jià)下跌,勢(shì)必會(huì)減少政府的收入,當(dāng)然,這種收入并不局限于土地轉(zhuǎn)讓的收入,還包括稅收等諸多方面。

　　另一方面,政府又是管理者,面對(duì)由于房?jī)r(jià)上漲引發(fā)的公眾的質(zhì)疑和批評(píng)之聲,面對(duì)中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策,各級(jí)地方政府又得有所表示。

　　一邊是責(zé)任,一邊是利益,地方政府在極其矛盾和復(fù)雜的心態(tài)中很難作出正確選擇。這決定了地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)中的責(zé)任不能充分展現(xiàn),這點(diǎn)很容易被開(kāi)發(fā)商加以利用。

　　必須要正視的是,漠視住房過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)是危險(xiǎn)的,因?yàn)檫@種風(fēng)險(xiǎn)假如得不到化解,其破壞性早晚都會(huì)釋放出來(lái)。是選擇長(zhǎng)遠(yuǎn)利益還是眼前利益,考驗(yàn)著各級(jí)政府和開(kāi)發(fā)商們。