■序言
由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組”于２００４年３月在北京人民大會堂發(fā)布了２００４中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果，這一研究成果得到了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)界、專家學(xué)者以及消費者的廣泛認(rèn)同。
應(yīng)社會
各界的要求，中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組再次啟動了２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，本次研究旨在：客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體狀況和最新動態(tài)、科學(xué)評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力；發(fā)掘介紹房地產(chǎn)行業(yè)中在規(guī)模、成長性、盈利能力方面優(yōu)秀的企業(yè)群體；通過數(shù)據(jù)收集整理，向全社會提供行業(yè)基礎(chǔ)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)資源的優(yōu)化組合，展示中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的品貌。
中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組歷時半年，通過對中國主要城市優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查研究，并從企業(yè)規(guī)模性、盈利能力和成長性三個方面設(shè)計評價指標(biāo)體系，依據(jù)ＴＯＰ１０研究組自成立以來，收集和積累的中國房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)的數(shù)據(jù)資料，運用主成分分析法及相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算２００４年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的綜合實力指數(shù)，從而評價產(chǎn)生了２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。
■中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組
一、研究綜述
“中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組”以２００２－２００４年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平均營業(yè)額２億元為入選門檻值，以企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經(jīng)營業(yè)績、成長性和開發(fā)潛力、房地產(chǎn)企業(yè)基本面和盈利能力等為著眼點，對全國５００家入選的房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的規(guī)模性、盈利能力和成長性等三個方面的１４個指標(biāo)，運用主成分分析法及相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計算出入選房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力指數(shù)，得到房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力百強。在此基礎(chǔ)之上，ＴＯＰ１０研究組針對房地產(chǎn)百強企業(yè)的規(guī)模性、盈利能力和成長性分別評價出２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)之規(guī)模性ＴＯＰ１０、盈利能力ＴＯＰ１０和成長性ＴＯＰ１０企業(yè)。研究結(jié)果顯示：
超大規(guī)模企業(yè)開始涌現(xiàn)，已有７家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入超過５０億元人民幣
中國房地產(chǎn)行業(yè)在２００２－２００４三年間實現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)模化擴張。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從２００２年的７７３６．４２億元增至２００４年的１３１５８．２５億元，增幅高達(dá)７０．０８％；商品房施工面積從２００２年的９．２８億平方米增至２００４年的１４．０５億平方米，增幅達(dá)５１．４２％；各項房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計指標(biāo)全面大幅上揚，尤以商品房銷售額為甚，２００４年商品房銷售額突破萬億大關(guān)，達(dá)到１０３７５．７１億元，增幅高達(dá)８１．３５％。
中國房地產(chǎn)行業(yè)所處的大開發(fā)時代迅速造就了一批超大規(guī)模企業(yè)。本次百強企業(yè)研究結(jié)果顯示，規(guī)模性１０強企業(yè)的總資產(chǎn)共計１２９８．８２億元，其中，中國海外發(fā)展和北京天鴻集團(tuán)的總資產(chǎn)超過２００億。
規(guī)模性１０強企業(yè)的施工面積總計２２７０．５９萬平方米，占據(jù)全國商品房施工面積１．６２％的份額，其中，中國海外發(fā)展和萬科企業(yè)股份的施工面積超過３００萬平方米；竣工面積總計７２６．５１萬平方米，占據(jù)全國商品房竣工面積１．７１％的份額，如萬科企業(yè)股份的竣工面積超過１００萬平方米。
�。玻埃埃茨攴康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)并未出現(xiàn)真正意義上的“百億企業(yè)”。所謂“真正意義上的百億”，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房屋已交付使用，完成經(jīng)營結(jié)算后，實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到１００億元。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百強企業(yè)在２００４年的主營業(yè)務(wù)收入分布為，１０億元以下的占４９家，１０到３０億元的占３５家，３０到５０
億元的占９家，５０到１００億元的有７家，沒有一家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入真正超過１００億元。
百強企業(yè)正處于高速成長時期，且具備較強的發(fā)展?jié)摿?
百強企業(yè)整體處于一個高速成長的時期，只有部分百強企業(yè)增長緩慢。近兩年主營業(yè)務(wù)收入年均增長率在３０５０％和５０８０％的百強企業(yè)最多，各占２３％和２１％；此外，分別有７家和８家企業(yè)的年均增長率在８０１００％和１００％以上，但也有１８家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入為負(fù)增長。在房屋銷售面積增長率上，百強企業(yè)較多的分布在１０３０％和３０５０％之間，各占２３％和２２％。
成長性１０強企業(yè)的成長速度更快，平均主營業(yè)務(wù)增長率達(dá)到９２．８４％，比百強企業(yè)平均水平高出近３９個百分點；平均房屋銷售面積增長率為７０．６６％，比百強企業(yè)平均水平高出３４個百分點；土地儲備面積合計共５０００萬平方米，規(guī)劃項目建筑面積儲備總計約５３００萬平方米，體現(xiàn)出成長型房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿Α５�，多�?shù)成長型企業(yè)在規(guī)模性上并不占據(jù)優(yōu)勢，要在市場中把握住機遇，獲得更快的增長，就要在企業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)品開發(fā)等方面具有突破性。
領(lǐng)袖級企業(yè)呈現(xiàn)“均好性”發(fā)展，其他企業(yè)的綜合實力亟待加強
ＴＯＰ１０研究組從規(guī)模、盈利能力、成長性三方面來反映企業(yè)的“均好性”，即綜合實力。本次百強企業(yè)研究表明，綜合實力１０強企業(yè)表現(xiàn)出良好的“均好性”。規(guī)模上，綜合實力１０強企業(yè)的平均總資產(chǎn)為１４５億元，平均施工面積為２９０萬平方米，平均竣工面積為８５萬平方米，平均主營業(yè)務(wù)收入為５６．７６億元。成長速度上，綜合實力１０強企業(yè)近２年主營業(yè)務(wù)收入的平均增幅高達(dá)５１％，房屋銷售面積平均增幅為３１．３％。盈利能力上，綜合實力１０強企業(yè)的利潤總額在１０億元以上的占到了７０％，總資產(chǎn)回報率為４％７％，平均凈資產(chǎn)收益率和凈利潤率分別達(dá)１３．３２％和１０．０２％。
從房地產(chǎn)百強企業(yè)的基本面看，整體的“均好性”有待加強。受益于２００４年主要區(qū)域房地產(chǎn)市場的良好表現(xiàn)和回報，百強企業(yè)在規(guī)模性和成長性方面均表現(xiàn)良好；然而，多數(shù)百強企業(yè)的盈利能力相對較弱，２００４年利潤總額超過１０億元的百強企業(yè)屈指可數(shù)，有多達(dá)２９％的百強企業(yè)其利潤總額還未能突破１億元。百強企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是控制過快的規(guī)模擴張和成長速度，全力提升盈利能力，以改善企業(yè)自身的“均好性”結(jié)構(gòu)，進(jìn)入一個良性的“做強”階段。
二、百強企業(yè)整體狀況分析
房地產(chǎn)百強企業(yè)區(qū)域分布仍呈現(xiàn)不均衡性，華東地區(qū)數(shù)量激增
房地產(chǎn)百強在區(qū)域分布上仍延續(xù)了２００３年百強分布的不均衡性特點，受區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的影響，以北京為中心的華北地區(qū)、以上海為中心的華東地區(qū)和以廣州、深圳為中心的華南地區(qū)，占據(jù)了百強總數(shù)的８２％。其中，華北、華東、華南地區(qū)分別占有２７、３７、１８個席位。今年最顯著的變化是，華東地區(qū)的百強企業(yè)數(shù)量激增，而華北和華南兩大區(qū)域的百強企業(yè)數(shù)量卻呈現(xiàn)減少的趨勢，華中和西部地區(qū)的百強企業(yè)有一定數(shù)量的增加。房地產(chǎn)百強企業(yè)的分布變化很大程度上反映了區(qū)域房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)市場銷售額占全國市場的份額從２００３年的１５．８６％上升到２００４年的１８．６３％，增長近３個百分點；而北京房地產(chǎn)市場占全國的份額則一直維持在１２％左右的低水平。華東地區(qū)顯然是２００４年中國房地產(chǎn)市場的最具吸引力區(qū)域，除上海以外，杭州、蘇州、南京、寧波、青島等華東二線城市也都吸引了大量房地產(chǎn)投資和跨地域開發(fā)的百強企業(yè)的進(jìn)入。華中和西部地區(qū)也在釋放其潛力，地區(qū)性房地產(chǎn)企業(yè)在與一些全國性跨區(qū)域開發(fā)商的競爭中擴大區(qū)域市場份額。
百強企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，涌現(xiàn)一批超大規(guī)模企業(yè)
�。裕希校保把芯拷M對房地產(chǎn)百強企業(yè)的總資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、房地產(chǎn)投資額、房屋施工面積、房屋竣工面積和銷售面積等規(guī)模性統(tǒng)計指標(biāo)研究表明，與去年相比，房地產(chǎn)百強企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模差異依然較大，但整體規(guī)模普遍提高，并涌現(xiàn)了一批超大規(guī)模企業(yè)。從百強企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模分布看，企業(yè)總資產(chǎn)主要在１０５０億之間，１０３０億的百強企業(yè)占總數(shù)的３４％，３０５０億的企業(yè)占２６％，超１００億的企業(yè)也達(dá)到１３家之多。企業(yè)開復(fù)工面積有顯著增加，過１００萬平方米的企業(yè)從去年的１５家增至現(xiàn)在的３０家，過２００萬平方米的企業(yè)也由去年的３家增至８家。
從百強企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績分布情況看，２００４年百強企業(yè)實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入有大幅提升，但調(diào)查數(shù)據(jù)表明中國房地產(chǎn)行業(yè)還未出現(xiàn)一家真正意義上的“百億企業(yè)”。２００４年百強企業(yè)的銷售面積有較大程度提升。與去年相比，銷售面積在３０５０萬平方米和５０１００萬平方米之間的百強企業(yè)各增加了１２家和９家。銷售面積超過１００萬平方米的百強企業(yè)更從２００４年的１家增至現(xiàn)在的６家。從企業(yè)實現(xiàn)的主營收入情況看，２００３年百強企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入在１０億以下的占６２家，而２００４年百強企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入在１０億以上的占一半以上，并且主營業(yè)務(wù)收入在５０１００億的多達(dá)７家。但是，２００４年百強企業(yè)中沒有一家的主營業(yè)務(wù)收入超過１００億，行業(yè)內(nèi)的一些超大規(guī)模企業(yè)比如中海、萬科、合生、綠地等２００４年房地產(chǎn)銷售額在７０－１００億之間。
百強企業(yè)成長性良好，盈利能力相對滯后
在本次百強研究中，針對市場關(guān)注的焦點，加入對企業(yè)盈利能力和成長潛力的客觀評價。研究組利用企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的增長情況來反映其成長速度。２００２－２００４三年中主營業(yè)務(wù)收入年均增長率在３０５０％和５０８０％的百強企業(yè)最多，各占２３％和２１％；此外，分別有７家和８家企業(yè)的年均增長率在８０到１００％和１００％以上，但同時還有１８家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入為負(fù)增長，
這表明百強企業(yè)整體處于一個高速成長的時期，但仍有部分百強企業(yè)增長緩慢。在房屋銷售面積增長率上，百強企業(yè)較多的分布在１０到３０％和３０５０％之間，各占２３％和２２％。
土地儲備和規(guī)劃項目面積是衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)是否具備發(fā)展?jié)摿虺掷m(xù)開發(fā)能力的兩個基本指標(biāo)。從土地儲備上來看，面積在１００３００萬平方米的百強企業(yè)最多，占３６％，有１６家企業(yè)儲備土地５００到１０００萬平方米，甚至有５家企業(yè)的土地儲備超過１０００萬平方米，說明百強企業(yè)具備很強的發(fā)展?jié)摿Α?
研究組通過企業(yè)的凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率、利潤總額、凈利潤等基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)來評價企業(yè)的盈利能力。研究結(jié)果表明，百強企業(yè)的盈利能力相對較弱。從利潤總額的分布上看，大部分百強企業(yè)集中在１３億的中低水平上，占４３家；３５億的有１３家，５１０億和超過１０億的百強企業(yè)分別只有８家和７家，還有２９家百強企業(yè)的利潤總額尚未突破１億元。從凈資產(chǎn)收益率上看，半數(shù)百強企業(yè)集中在５２０％，只有個別百強企業(yè)的收益率高于５０％。
百強企業(yè)憑借品牌價值實現(xiàn)規(guī)�；瘮U張
百強企業(yè)中，已經(jīng)形成了一批具有相當(dāng)價值的房地產(chǎn)品牌。根據(jù)ＴＯＰ１０研究組２００４品牌價值研究成果，中海地產(chǎn)、萬科兩大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌的價值分別高達(dá)２６．０１億元和２２．３７億元，大規(guī)模開發(fā)和品牌復(fù)制已經(jīng)擴張到１０余個城市，占據(jù)了大量的市場份額。復(fù)地、綠城、金地、大華、萬通、陽光１００、北京城建地產(chǎn)、沿海等百強企業(yè)，盡管品牌價值未過１０億，也以驚人的成長速度加快市場占有，實現(xiàn)品牌的迅速擴張。
三、百強企業(yè)ＴＯＰ１０研究
�。玻埃埃抵袊康禺a(chǎn)百強企業(yè)“綜合實力ＴＯＰ１０”
中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組根據(jù)２００４年中國房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的各項指標(biāo)（規(guī)模性指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、成長性指標(biāo)）的綜合評價，２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力ＴＯＰ１０為：中國海外發(fā)展有限公司和萬科企業(yè)股份有限公司并列第一，第三為合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司，上海綠地集團(tuán)和廣州恒大實業(yè)集團(tuán)有限公司并列第四，其后依次為富力地產(chǎn)集團(tuán)、大華（集團(tuán)）有限公司、復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司、綠城集團(tuán)、北京天鴻集團(tuán)公司。
ＴＯＰ１０研究組認(rèn)為企業(yè)的綜合實力反映了企業(yè)在規(guī)模性、盈利能力、成長性三方面的均好性，對房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力ＴＯＰ１０的研究表明，綜合實力１０強企業(yè)具有規(guī)模大、盈利能力強、成長穩(wěn)定的特點。從規(guī)模性看，綜合實力１０強企業(yè)２００４年平均總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到１４５億元，平均年開發(fā)規(guī)模高達(dá)２９０萬平方米，竣工面積平均實現(xiàn)８５萬平方米，平均實現(xiàn)房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)５６．７６億元。
同時，研究結(jié)果平息了在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“百億企業(yè)”之爭，數(shù)據(jù)顯示，沒有一家企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入超過１００億，中海、萬科、合生、綠地等領(lǐng)先企業(yè)的房地產(chǎn)銷售額也只在７０－１００億之間。從綜合實力１０強企業(yè)盈利能力看，企業(yè)利潤總額在１０億元以上的占到了７０％，總資產(chǎn)回報率在４％７％之間，平均凈資產(chǎn)收益率和凈利潤率分別為１３．３２％和１０．０２％。綜合實力ＴＯＰ
１０企業(yè)同樣也呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的特性，近２年的主營業(yè)務(wù)收入平均增長率達(dá)到５１％，房屋銷售面積平均增長率達(dá)到３１．３％。
２００４年中國各主要區(qū)域房價的快速上漲成為收入增長的動力，尤其是上海房地產(chǎn)市場，迅猛的市場發(fā)展造就了如上海綠地集團(tuán)、大華集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)這樣的區(qū)域性房地產(chǎn)旗艦企業(yè)；另外，１０強企業(yè)每年新增土地和項目儲備都在百萬平方米，１０強企業(yè)中，合生創(chuàng)展累計土地儲備達(dá)到１２２８萬平方米，萬科、中海發(fā)展項目儲備超過９００萬平方米。豐富的土地儲備和項目儲備為１０強企業(yè)穩(wěn)定增長提供了前提條件。
２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“規(guī)模性ＴＯＰ１０”
中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組根據(jù)２００４年中國房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的規(guī)模性指標(biāo)（總資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積和竣工面積）的綜合評價，２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)規(guī)模性ＴＯＰ１０為：第一為萬科企業(yè)股份有限公司，中國海外發(fā)展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鴻集團(tuán)公司并列第三，其后依次為北京城建投資發(fā)展股份有限公司、廣州恒大實業(yè)集團(tuán)有限公司、上海農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、中華企業(yè)股份有限公司、武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司、北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
研究結(jié)果顯示，規(guī)模性ＴＯＰ１０企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模約為１３０億元，其中，１００２００億之間的有３家，中國海外發(fā)展和北京天鴻集團(tuán)總資產(chǎn)超過了２００億。規(guī)模性１０強企業(yè)對房地產(chǎn)的投資總額達(dá)到了４１０．６億元，施工總面積約為２２７０萬平方米，竣工總面積約為７３０萬平方米；其中，萬科２００４年以開發(fā)投資額超過８０億元、施工面積超過３８０萬平方米和竣工面積超過１５０萬平方米名列規(guī)模性第一。
從規(guī)模性１０強企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)看，除萬科企業(yè)股份外，其余都是具有較長開發(fā)經(jīng)驗的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)。他們不僅要考慮自身的發(fā)展，同時還要為政府承擔(dān)安居工程、重點工程的開發(fā)建設(shè)。北京天鴻集團(tuán)公司開發(fā)的北京超大規(guī)模回龍觀文化居住區(qū)、武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)開發(fā)的數(shù)十個經(jīng)濟適用房小區(qū)，為幾十萬人解決了住房問題；上海城投置地承擔(dān)著上海２０１０年世博會的部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京城建投資發(fā)展股份有限公司承擔(dān)著北京２００８年奧運會多個場館以及奧運村的開發(fā)建設(shè)。這些老牌國有房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場競爭中，面臨如何整合資源，實現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā)，在企業(yè)“做大”的同時爭取企業(yè)“做強”等問題。
２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“盈利能力ＴＯＰ１０”
中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組根據(jù)２００４年中國房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的贏利能力指標(biāo)（凈利潤率、凈資產(chǎn)回報率、利潤總額、凈利潤）的綜合評價，２００５中國房地產(chǎn)百強企業(yè)盈利能力ＴＯＰ１０為：第一為上海綠地集團(tuán)，其后依次為中國海外發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、大華（集團(tuán)）有限公司、復(fù)地集團(tuán)股份有限公司、ＳＯＨＯ中國、卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司、上海三盛宏業(yè)投資集團(tuán)、廣州恒大實業(yè)集團(tuán)有限公司。
盈利能力ＴＯＰ１０企業(yè)利潤總額之和約為７３．８６億元，其中上海綠地、中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展、萬科企業(yè)股份、大華集團(tuán)超過了１０億元；凈利潤方面，超過１０億元的企業(yè)有２家，５１０億元之間的企業(yè)有４家，其他企業(yè)在１５億元之間。盈利能力１０強企業(yè)平均凈利潤率達(dá)到了１７．７９％，平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到２３．８％，盈利能力１０強在百強房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)突出。這些企業(yè)不但保持較強的盈利能力，而且實現(xiàn)了盈利的高速增長。比如，萬科企業(yè)股份２００４年實現(xiàn)凈利潤８．７８億元，同比增長速度高達(dá)６１．９％。
在盈利能力１０強企業(yè)中，有４家房地產(chǎn)企業(yè)來自上海，平均凈資產(chǎn)收益率高達(dá)３２．７％，其中有２家超過了５０％；萬科企業(yè)股份有３７．４％的盈利來自長江三角洲地區(qū)，中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展也有很大部分業(yè)務(wù)分布在長三角地區(qū)，這些企業(yè)的高盈利能力與２００４年整個長三角房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展不無關(guān)系。上海綠地、大華集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)等企業(yè)的豐厚盈利分別來自他們在上海地區(qū)的數(shù)１０個房地產(chǎn)項目；上海三盛宏業(yè)投資集團(tuán)旗下１１家房地產(chǎn)公司也憑借以上海為中心，輻射長三角地區(qū)的跨區(qū)域開發(fā)，２００４年取得了良好的業(yè)績。
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中國房地產(chǎn)ＴＯＰ１０研究組根據(jù)２００４年中國房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的成長性指標(biāo)（主營業(yè)務(wù)收入增長率、房屋銷售面積增長率、土地儲備面積、規(guī)劃項目建筑面積）的綜合評價，２００５年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)成長性ＴＯＰ１０為：第一為復(fù)地集團(tuán)股份有限公司，北京陽光１００置業(yè)集團(tuán)有限公司、沿海綠色家園集團(tuán)分別名列第二和第三，其后依次為億城集團(tuán)股份有限公司、浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司、寧波銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島海信房地產(chǎn)股份有限公司、同景集團(tuán)、武漢宏宇實業(yè)有限公司、明園集團(tuán)有限公司。
成長性ＴＯＰ１０企業(yè)平均主營業(yè)務(wù)增長率達(dá)到９２．８４％，比百強企業(yè)平均水平高出近３９個百分點，以億城集團(tuán)為例，２００２年完成業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，房地產(chǎn)收入迅猛增加，到２００４年完成主營業(yè)務(wù)收入２３．９８億元，近兩年主營業(yè)務(wù)收入平均增長率達(dá)到了２１９．６％；成長性ＴＯＰ１０企業(yè)平均房屋銷售面積增長率為７０．６６％，比百強企業(yè)平均水平高出３４個百分點；成長性ＴＯＰ１０企業(yè)的土地儲備面積合約為５０００萬平方米，規(guī)劃項目建筑面積儲備合約為５３００萬平方米，體現(xiàn)出成長型房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿Α６鄶?shù)成長性ＴＯＰ１０企業(yè)并不具備規(guī)模優(yōu)勢，要在市場中把握住機遇，獲得更快的增長，就要在企業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)品開發(fā)等方面具有突破性。沿海綠色家園集團(tuán)以綠色住宅為主題逐步在全國各地形成了綠色住宅開發(fā)的新模式；同景集團(tuán)的“高山流水”在西部的別墅市場獨樹一幟。
四、百強企業(yè)百強之星
在百強企業(yè)中，往往是特色經(jīng)營企業(yè)具有比較優(yōu)勢和競爭力。一類百強企業(yè)堅持通過專業(yè)化做強，這類企業(yè)既包括經(jīng)營大眾住宅的一些特色企業(yè)，典型如萬科，也包括一些專門經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，如四川藍(lán)光、北京住邦和廣西東方航洋。一類房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的市場份額，依托區(qū)域性品牌效應(yīng)，有目的地進(jìn)行跨區(qū)域擴張，同時這些企業(yè)的業(yè)務(wù)向整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，形成多元性特征，這類企業(yè)如卓越置業(yè)、北京陽光１００、廣廈房地產(chǎn)、福建正榮等。
在百強企業(yè)中，民營企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過國有企業(yè)。盡管如此，國有企業(yè)依然是房地產(chǎn)市場必不可少的運營主體，他們以自己的經(jīng)營特色在市場中站住了腳。一類國有房企通過上市保持有良好的資金鏈，通過業(yè)務(wù)重組，逐漸實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)為主業(yè)經(jīng)營，在市場占有相當(dāng)?shù)姆蓊~，比如北京天鴻、北京城建等；一類國有房企，在激烈的市場競爭中不再處于優(yōu)勢地位，但通過開發(fā)大面積經(jīng)濟適用房、參與城市改造等規(guī)模性建設(shè)，躋身房地產(chǎn)百強企業(yè)，比如上海中環(huán)、北京金隅嘉業(yè)、北京北辰置地分公司、上海城開、廈門海投、青島偉東置業(yè)、北京昊遠(yuǎn)隆基和天津津濱發(fā)展等。
五、百強企業(yè)發(fā)展趨勢
通過合并及戰(zhàn)略聯(lián)盟實現(xiàn)規(guī)�；瘮U張
房地產(chǎn)百強企業(yè)要做大，必須實現(xiàn)規(guī)模化擴張，這一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢已得到共識。目前多數(shù)房地產(chǎn)百強企業(yè)主要靠自身多年長期積累，憑借某些區(qū)域市場的非常規(guī)快速發(fā)展和良好回報，實現(xiàn)了迅猛的增長，但這種增長的可持續(xù)較差。國際的一些領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗表明，當(dāng)企業(yè)成長到一定階段時，通過并購和戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式整合產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)菍崿F(xiàn)規(guī)�；瘮U張的有效途徑。國內(nèi)房地產(chǎn)百強中的領(lǐng)先企業(yè)已經(jīng)開始逐步走向通過合并及戰(zhàn)略聯(lián)盟來實現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā)，從而進(jìn)行自身的規(guī)模化擴張。比如，萬科并購南都子公司，北京萬通和天津泰達(dá)，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)和天津順馳的戰(zhàn)略聯(lián)盟，這些房地產(chǎn)百強企業(yè)在成為市場競爭對手的同時，注意相互間在研發(fā)、采購等領(lǐng)域的分工、合作和戰(zhàn)略聯(lián)盟，將形成“雙贏”的良好局面。
明確中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，逐步將企業(yè)做大做強
近幾年來企業(yè)的生存環(huán)境發(fā)生了變化，企業(yè)的規(guī)模逐步擴大，市場分布越來越廣，母子公司關(guān)系越來越復(fù)雜；市場上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益細(xì)分和多樣化。在這種背景下，要把企業(yè)的規(guī)模轉(zhuǎn)換成效益，使企業(yè)保持持續(xù)健康的增長，企業(yè)必須制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，在戰(zhàn)略規(guī)劃的指導(dǎo)下將企業(yè)逐步做強。
本次百強企業(yè)研究表明，國內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)如中海、萬科、合生創(chuàng)展等經(jīng)過多年的積累和沉淀，不但具備了一定的企業(yè)規(guī)模，而且在盈利能力、成長性方面表現(xiàn)突出。一個良好的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃對這些領(lǐng)先企業(yè)的均好性發(fā)展發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。比如萬科企業(yè)股份在２００４年年報中明確提出要將“有質(zhì)量增長”作為未來１０年的戰(zhàn)略目標(biāo)。著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，明確的戰(zhàn)略規(guī)劃將是中國房地產(chǎn)百強企業(yè)做大做強的必經(jīng)之路。
房地產(chǎn)資金來源發(fā)生重大變化，直接投融資將成為主流
受２００４年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)資金來源發(fā)生重要變化，非貸款類資金來源增長迅速。數(shù)據(jù)顯示，利用外資、自籌資金和定金及預(yù)收款等其他資金增幅較大，其中利用外資的增幅達(dá)到２３．７２％，定金及預(yù)收款增幅達(dá)到４５．４３％；國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)資金比例中明顯下降，降幅近５個百分點，而自籌資金和其他資金在資金來源中比例大幅上升，分別同比上升２個百分點和３個百分點。
而從消費層面看，近半年來央行連續(xù)兩次的加息以及首付款比例的提高，會抑制一部分的需求，從而影響定金及預(yù)收款的增長。房地產(chǎn)百強企業(yè)在遭到供給和需求兩方面政策收緊的環(huán)境下，需要拓展更多的資金渠道以保證企業(yè)的發(fā)展。本次房地產(chǎn)百強企業(yè)中有３５家是上市或控股上市公司，另有多家百強企業(yè)正在謀求上市。除此之外，國外房地產(chǎn)基金開始大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，摩根士丹利、美林銀行、ＩＮＧ、ＧＩＣ等國外房地產(chǎn)資金與國內(nèi)多家房地產(chǎn)企業(yè)頻頻聯(lián)手，在北京、上海等一線城市合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項目等，多種融資渠道逐步打開，呈現(xiàn)多樣化的趨勢，這對未來中國房地產(chǎn)企業(yè)具有深遠(yuǎn)的影響。
責(zé)任編輯 劉楠
