北京市建委正在考慮向市場供應“限價商品房”。如果一切順利，這項政策在2006年上半年有望實現(xiàn)，北京將成為全國第一個施行此類政策的特大型城市。顯然，北京市政府希望通過此項政策，緩解供應結構矛盾帶來的房價控漲壓力，同時解決中低收入者的住房保障問題。
北京市建委的做法與建設部的精神一脈相承。在20
06年全國建設工作會議上，健全城鎮(zhèn)居民住房保障體系被明確為建設部在“十一五”期間的主要工作之一，而類似“限價商品房”的措施，究竟將對市場層面產生何種影響，將完全取決于地方政府的執(zhí)行力度。
限價商品房登場
面對逐步凸顯的高檔房供應過多的結構矛盾，業(yè)界都已預料到北京市政府今年會在商品房供應結構上“發(fā)力”。但超出業(yè)界預料的是，帶有明顯行政手段色彩的“限價商品房”竟如此之快地來到北京。1月8日，北京市建委副主任苗樂如明確告訴記者，建委正在考慮供應“限價商品房”。
這項政策并不是北京首創(chuàng)。2005年，杭州、青島等房價“過熱”的二線城市都采用過類似的措施。2005年5月，青島市政府推出3個“限價商品房”樓盤，分別限價5800元／平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。
當時，青島市政府有關負責人告訴記者，購買限價商品房同樣需要許可證，要求購買者具備青島市內四區(qū)常住戶口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、沒有住房或住房面積未達到政府規(guī)定標準的家庭或單身者。
這樣的條件略松于當?shù)亟洕m用房的購買標準。因此，青島市政府更樂于將這次調整看做是將原有經濟適用房“一分為二”，將中等收入群體與低收入群體分離，解決供應結構矛盾、完善住房保障體系的有效手段。
北京市建委正在考慮的“限價商品房”與“青島模式”基本相同�！罢畬⑼ㄟ^土地招投標的方式來為項目做出最高限價�！泵鐦啡缯f。這也就意味著，在土地招標出讓的過程中，日后售價將成為一項重要的指標，只有服從政府提出的售價限制，才有中標的可能。
苗樂如表示，最終將價格限制在什么樣的水平，將根據執(zhí)行時的市場情況綜合考慮。
記者了解到，2006年4月底，北京市國土資源局、建委、發(fā)改委、規(guī)劃委將共同召開協(xié)調會議，在協(xié)調經濟適用房供應計劃的同時，共同就限價商品房的具體技術手段和細節(jié)進行會商。最終確定供應規(guī)模、手段、價格、位置等關鍵標準。苗樂如告訴記者，“限價商品房”不是建委可以獨立決策的，需要其他主管部門的“共同協(xié)調工作”。
目前，相關的配套支持政策正在緊張的制定當中。知情人士告訴記者，對于“限價商品房”的中標開發(fā)商，將在信貸審批方面給予優(yōu)先支持，同時，有關主管部門將在土地出讓金方面給予相應優(yōu)惠，而其他的配套優(yōu)惠政策也將陸續(xù)出臺。當然，一系列政策優(yōu)惠的前提條件是，開發(fā)商必須遵守政府設定的最高限價。
北京市政府的壓力
在2005年度北京市建委的市場統(tǒng)計數(shù)據當中，一組數(shù)字對比顯得十分敏感。2005年全年，北京市5000元/平方米以下的中低檔商品房期房與現(xiàn)房的供應量較2004年分別下降24.8%和33.8%，記者了解到，正是這組數(shù)字最終讓建委想到了“限價商品房”。
顯然，這將帶來兩方面的問題：一是全年房價的控漲壓力，二是中低收入者的住房保障。根據記者掌握的情況，刨除200多萬平方米的經濟適用房供應，北京市2005年全年商品房房價漲幅為19.89%，險些達到“敏感線”20%。而當年5月前后的漲幅一度達到29%，就連苗樂如也承認，供應結構領域存在的問題，使房價控漲的任務面臨很大的壓力。
“主要是開發(fā)商產品供應的問題，今年要解決這個問題，進行供應結構的調整是必須的，我們正在考慮通過推出限價商品房來解決這一問題�！泵鐦啡缯f。建委方面冀望通過供應限價商品房增大中低價位商品房的供應量，從而緩解結構矛盾為房價控漲帶來的壓力。
不僅如此，由于長期以來經濟適用房供應并不能覆蓋所有的中低收入群體，中低檔商品房實際長期分擔著部分住房保障體系的職能。因此，供應結構的高檔化傾向無疑也將對中低收入者的住房保障構成“實質威脅”，而這顯然是關乎社會全局穩(wěn)定的政治命題。
因此，建設部部長汪光燾在2006年全國建設工作會議上明確表示，健全城鎮(zhèn)居民住房保障體系，解決中低收入者的安居問題，是建設系統(tǒng)在“十一五”期間的主要任務之一。不過，這一任務的壓力甚大。
“我們測算，中國5.4億城鎮(zhèn)居民當中約有1.2億人需要依靠住房保障體系解決居住問題，而這相當于兩個法國的人口�！苯ㄔO部政研中心的一位權威專家說。顯然，住房保障體系完全覆蓋如此巨大的中低收入群體，還需要漫長的時間。而在這個完善的過程中，限價商品房或許是最好的選擇，這也是北京市出臺這項政策的另一大原因所在。
市場影響有待觀察
“我們推出的限價商品房取得的效果應該是不錯的。”半年之后，一位青島市政府有關負責人如此評價當時推出的三個“限價商品房”樓盤。不過，這位政府官員也承認，限價商品房和經濟適用房一樣存在供應不足的問題。
記者了解到，2005年底，青島市政府再次調撥10塊土地用于限價商品房的建設，土地總量達到100畝，價格將限制在4000元/平方米以下。而2006年青島市在這方面的力度將繼續(xù)加強，但即便如此，限價商品房仍然處在供不應求的狀態(tài)之下。
盡管如此，限價商品房的政策方向并沒有錯。如果能夠充分供應，還是能夠達到減輕剛性需求推動房價快速上漲的壓力。
偉業(yè)顧問董事總經理楊泓認為，北京商品房市場始終面臨價格控漲壓力的原因在于中低收入者的購房需求沒能有效分流到相應的保障領域，而供應作為“半保障體系”的限價商品房恰恰可以分流這些需求，從而使商品房領域的需求下降，最終達到穩(wěn)定房價漲幅的目的。
不過，最終形成上述效應需要兩個前提，一是保證供應量的充足，二是保證購買者確實是中低收入者，而這將完全取決于地方政府的資源調配能力和監(jiān)管力度。
“究竟推出多少限價商品房是合適的，地方政府要根據自身的情況確定。”建設部一位官員對記者表示，“總體的原則是，既要保證中低收入者居住問題得到解決，也不要影響當?shù)氐纳唐贩渴袌鲋刃��！边@位官員說。
一位不愿透露姓名的地產商表露了自己的擔心：“如果市政府大量推出‘限價商品房’，會使目前政府本來就不豐厚的土地儲備更多用于‘限價商品房’建設，導致進一步的供地緊張，地產商拿地的成本可能又會抬高�！彼f。
記者從內部了解到，目前，北京市建委還沒有準備大規(guī)模地供應此類“限價商品房”。比較現(xiàn)實的方案是類似于青島市，先推出2~3個樓盤試探市場反映，然后再根據當年的市場總體情況，確定年度供應的總量。大量占用開發(fā)用地的情況短期內將不會出現(xiàn)。
責任編輯 劉楠
