2005年12月21日起執(zhí)行的最高院出臺的《關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》中明確指出，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

    這項規(guī)定幾乎讓所有銀行都為之振奮�！斑@對銀行絕對是個利 好消息，大大改變了銀行目前處理抵押物處處受制的現(xiàn)狀�！鼻鄭u一家國有銀行相關負責人如此告訴記者。

    “老”司法解釋，引發(fā)銀行質疑

    所謂的銀行受制現(xiàn)狀，是源自2004年11月4日最高人民法院出臺的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，該項司法解釋規(guī)定，被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣和抵債；對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行。

    盡管許多銀行對此規(guī)定紛紛表示不理解，但是，《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》還是于2005年1月1日開始實施，實施最初，記者在采訪中了解到，由于高法司法解釋中規(guī)定的“生活所必需的居住房屋”和“最低生活標準所必需的居住房屋”等概念界定不清，很可能使銀行實現(xiàn)債權的唯一可靠保障———抵押權形同虛設，并催生一些惡意違約行為，引發(fā)新一輪房貸風險。因此，青島各商業(yè)銀行紛紛采取措施，以盡可能的防范金融貸款風險：提高貸款門檻，嚴格貸款人員審查制度，提高首付款比例，要求購房人提供第二住房擔保等，致使許多原本可以獲得銀行住房貸款的人無法貸款購房，最終損害的是更多消費者的利益。

    在采取措施防范風險的同時，各地各大銀行還紛紛上書請求修改條例，上海、深圳和北京三地銀行同業(yè)公會也曾一起上書最高院，要求最高院對規(guī)定再作研究，對相關條例進行修改。

    新司法解釋，保全銀行資產(chǎn)

    此次最高院新出的《關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》的司法解釋，明確了對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。至于之前不得拍賣的說法，新規(guī)定增加了三個條件：一是在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期；二是強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供臨時住房，已經(jīng)產(chǎn)生的租金從房屋拍賣或變賣價款中優(yōu)先扣除；三是屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。此項規(guī)定，大大緩解了銀行的擔心�！翱傮w來說，新解釋還是基本保障了銀行的權益，掃除了銀行房貸業(yè)務的后顧之憂”，銀行相關人士如此認為。

    惡意欠貸，銀行有權收房

    “在銀行搞按揭貸款買房，并非所有的貸款人都是能夠按時繳納按揭的，”一位業(yè)內人士告訴記者。銀行在發(fā)放按揭貸款的過程中都會遇到部分惡意欠貸的客戶，只是每個銀行的不良貸款率不一樣，這些欠貸的原因也各不相同。

    但無論是什么原因引起的欠貸，其最終結果都是由銀行來承受。記者了解到，在青島的各大商業(yè)銀行中，同其它類型的貸款相比，房地產(chǎn)不良貸款率雖然相對較低，但依然普遍存在，而新規(guī)定則讓銀行可以通過法院對抵押的房屋進行拍賣，從而有效防范欠貸引發(fā)的風險。

    六個月寬限，保證生存權

    新司法解釋的這一《規(guī)定》是最高人民法院在廣泛聽取相關部門和專家的建議后制定的，青島市某商業(yè)銀行一位負責人告訴記者。

    由于去年元月開始實施的高法司法解釋，其初衷是為了確保“生存權高于債權”、“生存權是最大的人權”，但實際上，為了維護資金安全，銀行采取的相應防范措施，反而對許多普通人貸款造成一定的困難。而新規(guī)則在保障銀行利益的同時，要求人民法院在對房屋進行裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。只有期滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院才能強行其遷出，遷出后，將原購商品房變賣，以回收貸款，規(guī)避銀行貸款風險。另外，欠貸者無法自行解決居住問題的，可以租住銀行為其提供的臨時住房，但是要計收租金，如果被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。由此看來，新法在保證銀行利益的同時，新的司法解釋并沒有漠視弱勢群體的居住權。

    新司法解釋，瓶頸依然存有

    新司法解釋體現(xiàn)了一定的進步，但對一些根本性的問題仍未有實質性的突破，青島市某商業(yè)銀行有關人士如此評價新解釋。

    這位業(yè)內人士告訴記者，新司法解釋具有兩點積極意義：其一是明確了法院可以有條件地執(zhí)行設定抵押的房屋。其二是為如何進行置換執(zhí)行提供了一個參考標準，即申請執(zhí)行人提供臨時住房時，可參照《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標準，房屋品質、地段可不同于原住房。盡管本司法解釋的適用對象是特定的，只能是設定抵押的房屋，因此就其適用范圍來說，不具有普適性。對于未設定抵押的被執(zhí)行房屋原則上不能適用該司法解釋，但對這類房產(chǎn)如何進行置換執(zhí)行畢竟還是提供了一個參考。

    同時，這位業(yè)內人士也認為，新的司法解釋雖然在理論上提出了去年所未提及的“臨時”、“租金”問題，但實際操作中可能還會造成“臨時不臨”、“租金難收”以及房屋難租等問題。另外，因為“臨時住房”沒有期限規(guī)定，借款人可能會長久居住下去，并可能拒繳租金，這個問題再訴諸法律，還會遇到“執(zhí)行豁免制度”的老問題。所以，對這個司法解釋，依然需要有一個清醒的認識。對銀行而言，不會因為新司法解釋的出臺而全面放寬客戶的貸款條件。本報記者鞠培霞

    律師觀點 局部修正而非全部廢止

　　北極之星律師事務所律師張慶華：此次最高人民法院出臺《規(guī)定》修正了以前的司法解釋，對于抵押權人的利益給予特別的保護。這樣規(guī)定既有利于各商業(yè)銀行按揭業(yè)務的開展，也有利于廣大消費者實現(xiàn)自己的購房夢。但在理解和適用這一《規(guī)定》時，還要注意以下幾個問題：

　　第一，執(zhí)行被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必須的已設定抵押的房屋有嚴格的條件和程序。

　　雖然《規(guī)定》現(xiàn)在允許對被執(zhí)行人所有的已經(jīng)設定抵押的房屋采取查封和拍賣、變賣、抵債的執(zhí)行措施，但為了最大限度地保護被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的利益，盡量減少由于強制執(zhí)行對其造成的影響，《規(guī)定》同時規(guī)定了嚴格的執(zhí)行條件和程序。首先，人民法院對已設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。只有六個月的寬限期滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院才能強行遷出。其次，強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，應由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。

　　第二，被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不得強制遷出。

　　如果被執(zhí)行人屬于低保對象，即使其居住的房屋已被抵押，或者申請執(zhí)行人為其提供臨時住房，人民法院也不得采用拍賣、變賣或抵債的強制執(zhí)行措施。

　　第三，《規(guī)定》只適用于對設定抵押權的房屋的執(zhí)行。

　　此次最高人民法院出臺的《規(guī)定》只是解決了已經(jīng)設定抵押的房屋執(zhí)行問題，而對于未設定抵押的用于債務人及其所扶養(yǎng)家屬生活必須居住的房屋，人民法院仍然不能采取拍賣、變賣或者抵債的強制執(zhí)行措施。即對于未設定抵押權的房屋執(zhí)行，《查封規(guī)定》第6條仍然適用。

　　由此可見，此次《規(guī)定》只是對以前司法解釋的局部修正，而不是全部廢止。對于抵押權人來說，申請人民法院強制執(zhí)行債務人或其扶養(yǎng)的家屬用于居住的房屋時，還應當符合一定的條件并承擔有關義務；而對于沒有取得抵押權的一般債務人來說，申請執(zhí)行債務人及其所扶養(yǎng)家屬的用于居住的房屋時則仍然面臨著司法障礙。對于這種規(guī)定的合理性，在理論界和實務界還會存在爭論。但作為債權人，了解這些規(guī)定的內容及其特殊性，對于規(guī)避風險，更好地實現(xiàn)債權則是有益的。