城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例三項(xiàng)新法規(guī)明年起實(shí)施

    昨天，記者從市人大獲悉，備受市民關(guān)注的《青島市城

    市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》已經(jīng)市人大 常委會審議通過，報經(jīng)省人大常委會批準(zhǔn)，由市人大常委會公告公布，將于2006年1月1日起施行。現(xiàn)將條例作部分解讀。

    《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

    拆遷補(bǔ)償按“市場價”

    對住宅房屋的拆遷，《條例》規(guī)定以就地房屋補(bǔ)償作為補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)，對被拆遷人補(bǔ)償房屋的原面積并增加10平方米的住房改善面積。同時，對住房困難戶設(shè)定了最低保障：原面積不足25平方米的，先補(bǔ)足到25平方米，然后再增加10平方米的住房改善面積；原面積加10平方米改善面積以后不足45平方米的，按照45平方米補(bǔ)償，差額部分由被拆遷人按照拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格的50％支付房款。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償或者異地房屋補(bǔ)償?shù)�，《條例》規(guī)定以“拆遷區(qū)新建商品住房銷售價格”作為結(jié)算補(bǔ)償金的依據(jù)，這一價格由拆遷人、被拆遷人共同選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定，將過去的政府定價修改為市場定價。

    拆遷公示更“透明”

    《條例》規(guī)定政府編制的房屋拆遷中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃要向社會公布；建設(shè)單位在申領(lǐng)房屋拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)在擬拆遷區(qū)域公示規(guī)劃方案、拆遷補(bǔ)償方案，征求被拆遷人的意見；拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場公示拆遷許可證、拆遷工作流程、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方案、拆遷實(shí)施單位和評估單位資質(zhì)證書、拆遷工作人員名單等，接受監(jiān)督。

    每兩月公布交易價格

    為保障拆遷評估的獨(dú)立、客觀、公正、合法，《條例》專門增加了“拆遷評估”一章，要求市建設(shè)行政主管部門制定房屋拆遷評估的相關(guān)規(guī)定，每年向社會公布房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的名錄，供拆遷當(dāng)事人選擇，統(tǒng)計(jì)部門應(yīng)至少每兩個月向社會公布一次房屋交易價格信息。

    《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

    提高市場準(zhǔn)入“門檻”

    《條例》進(jìn)一步明確了開辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件，將設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本提高到不低于1000萬元人民幣，并規(guī)定申請辦理暫定資質(zhì)要提交10名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊。

    優(yōu)先安排普通住房

    《條例》明確規(guī)定，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項(xiàng)目。土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。

    賣房提供“說明書”

    為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為，維護(hù)買受人的合法權(quán)益，《條例》規(guī)定了商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度。銷售商品房應(yīng)明碼標(biāo)價，在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件，并使用符合國家法律法規(guī)規(guī)定的合同示范文本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付商品房時，應(yīng)當(dāng)提供商品房使用手冊，包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

    破解業(yè)主大會啟動難題

    《條例》針對實(shí)踐中業(yè)主大會啟動難的問題，不僅規(guī)定了成立業(yè)主大會所應(yīng)具備的條件，而且對具備條件的物業(yè)，還明確了建設(shè)單位的書面報告義務(wù)，同時業(yè)主也可提出成立業(yè)主大會的書面要求。區(qū)（市）物業(yè)管理行政管理部門接到書面報告或者要求之后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立業(yè)主大會籌備組。

    公開招選前期物業(yè)

    前期物業(yè)管理在實(shí)踐中最易產(chǎn)生糾紛�！稐l例》對前期物業(yè)管理中企業(yè)的選聘、合同的期限以及費(fèi)用的承擔(dān)等內(nèi)容，作了修改和完善。規(guī)定，除特殊情況以外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并且前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限最長不得超過兩年。

    物管用房不少于100m

    《條例》對物業(yè)管理用房的規(guī)劃、建設(shè)、面積、權(quán)屬、使用維護(hù)等規(guī)定：建設(shè)單位要按照開發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米，加強(qiáng)了對物業(yè)管理用房的法律保障。