不在預(yù)售許可證范圍“架空層”竟當(dāng)商品房賣開發(fā)商被判雙倍賠償
案情回放
買房買來“架空層”
2003年8月17日,李先生與青島某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“該公司”)簽定《商品房買賣合同》,約定李先生購買該
公司的16號樓地上一層102房,面積170余平方米,該公司在合同中注明買受人購買的商品房為預(yù)售商品房,且在合同中注明商品房預(yù)售許可證號。最近,李先生要求該公司按照合同約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,該公司以各種理由搪塞,于是李先生委托律師到青島市城建檔案館、規(guī)劃局、房產(chǎn)交易中心等部門調(diào)查,發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋屬于架空層,不在該公司的預(yù)售許可證范圍內(nèi),不應(yīng)作為預(yù)售商品房進行銷售。經(jīng)協(xié)商未果,李先生委托律師將開發(fā)商告上法庭。
法院判決被告青島某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還原告已交付的全部房款,支付利息及有關(guān)稅費,并承擔(dān)向原告支付一倍房款的賠償責(zé)任,共計人民幣三百三十多萬元(其中房款本金人民幣一百六十多萬元)。
律師說法
雙倍賠償促進誠信
康達青島律師事務(wù)所湯書國律師代理了本案的訴訟,記者針對商品房買賣的雙倍賠償問題對湯律師進行了專題采訪。湯律師介紹:我國民法傳統(tǒng)理論對于損害賠償一般采用“補償性”原則,也就是說,侵害人賠償?shù)臄?shù)額足以彌補受害人實際損失即可,受害人不能因為遭受損失而獲利。在房地產(chǎn)交易活動中,如果繼續(xù)沿用前述“補償性”賠償原則,因買賣雙方力量不對等以及出賣人違約成本低廉,造成出賣人不惜付出違約的代價而追求更高額的利潤,這樣不利于開發(fā)商的自律及房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
2003年4月28日,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定,將“懲罰性賠償原則”引入到商品房買賣合同糾紛的處理中來,該司法解釋的法律根據(jù)在于《合同法》第113條的規(guī)定。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則、惡意違約、欺詐等行為,明確規(guī)定買受人“可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為,維護守約方的合法權(quán)益,促進社會誠信制度的確立。
法規(guī)鏈接
什么情況雙倍賠償?
根據(jù)前述最高院司法解釋的第八條、第九條規(guī)定,適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種:
1.商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;2.商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋賣給第三人;3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;4.故意隱瞞所收房屋已經(jīng)抵押的事實;5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
需特別指出的是,前述“雙倍賠償”規(guī)則僅適用于“商品房買賣合同”糾紛,并不適用于其他集資房、房改房等糾紛,而且其僅適用于法律規(guī)定的特定情形。