一、什么樣的房子都能賣掉
當(dāng)今的房地產(chǎn)，其實(shí)早就和購(gòu)房者的需求沒有什么直接的關(guān)系了，而房子對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，也早就不屬于經(jīng)濟(jì)意義的商品范疇。房地產(chǎn)市場(chǎng)，類似期貨市場(chǎng)。
此話怎講？還是讓筆者慢慢道來(lái)。
譬如說，雞蛋是給人吃的，這個(gè)時(shí)候，雞蛋屬于商品的
范疇，雞蛋的生產(chǎn)者會(huì)往綠色生產(chǎn)、轉(zhuǎn)基因等種種角度努力，千方百計(jì)提高雞蛋的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值以獲得市場(chǎng)青睞。但是，某一天，一股神秘的力量出現(xiàn)，我們假定力量來(lái)自于如來(lái)佛，他給一些人托夢(mèng)，說吃雞蛋可以讓你進(jìn)入西方極樂世界。這個(gè)時(shí)候，雞蛋就成為所有想升天之人追逐的目標(biāo)，他們明明不愛吃雞蛋，但此時(shí)不僅強(qiáng)迫自己多吃，而且還要囤積起來(lái)。當(dāng)倉(cāng)庫(kù)里的雞蛋囤積如山，便開始來(lái)做雞蛋倒手的生意。從此以后，以吃雞蛋為健康愿望的人就開始倒霉了，因?yàn)榇藭r(shí)的雞蛋比金蛋還要貴，他們吃不起了。
既然雞蛋貴過金蛋，俺們不吃它也不會(huì)死人�？墒欠孔泳筒煌�，它至少是中國(guó)人安家立業(yè)的一個(gè)決定性符號(hào)，任何一個(gè)中國(guó)人，即便結(jié)了婚，只要沒有房子，還會(huì)認(rèn)為這個(gè)家是不完美的。幾近瘋狂的人們可以為一套房子傾其一生。
只要開發(fā)商把房子修得還像個(gè)房子，就不愁賣不出去。中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，再加上近十多年來(lái)曾經(jīng)干癟的錢袋開始有些膨脹，爆發(fā)出無(wú)比強(qiáng)勁的購(gòu)買力。事實(shí)上，那些上個(gè)世紀(jì)修得像鴿子籠的房子，它們?nèi)慷急毁u出去了；那些修在鬧市區(qū)噪音嚴(yán)重超標(biāo)的房子，它們?nèi)抠u出去了；那些“黑廚黑衛(wèi)”的房子，它們?nèi)抠u出去了；那些修在農(nóng)村，車程超過半小時(shí)以上的房子，打著郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)的旗幟后，也全部賣出去了；那些爛尾的商業(yè)樓盤，砌幾道墻，改造成住宅后，居然也全部都賣掉了。
消費(fèi)者不但心甘情愿地買走了所有缺胳膊少腿的房子，而且他們還得凌晨半夜起來(lái)排隊(duì)去買，拉關(guān)系走后門塞紅包去買，不惜傾其一生的辛勞和幸福去買。
筆者曾親見某策劃人對(duì)某開發(fā)商面授機(jī)宜：先做勢(shì)，做到狗屎都香的程度，保準(zhǔn)全部賣掉。其實(shí)，在消費(fèi)者像癡迷吃雞蛋能升天一樣癡迷房子的時(shí)候，根本不需要去將什么狗屎做香，即便是真的狗屎，照樣全部賣掉。
隨著福利分房政策的取消，使得住房需求從最先富起來(lái)的一部分人，逐漸擴(kuò)大到了城市的每個(gè)家庭，而方興未艾的城市化進(jìn)程，使得房地產(chǎn)的需求和中國(guó)任何一個(gè)家庭都可能產(chǎn)生關(guān)系。如此膨脹的居住需求，以及人人都抹不掉的“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念，使得整個(gè)行業(yè)變得瘋狂，樓市如干柴遇到烈火，迅速蔓延開來(lái)。
讓樓市之火愈燒愈旺的，當(dāng)然還有開發(fā)商不失時(shí)機(jī)潑出的一桶油。這桶油，就是開發(fā)商慣用的手段，表現(xiàn)為商品壟斷和信息壟斷。
商品壟斷———本來(lái)只可能出現(xiàn)在大企業(yè)一枝獨(dú)秀的壟斷時(shí)期，譬如所有的電腦都要用微軟的WIN?鄄DOWS系統(tǒng)。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量極多，雖無(wú)壟斷之名，但已有壟斷之實(shí)。原因是，無(wú)論開發(fā)商有多少，但在購(gòu)房者面前都表現(xiàn)出極其統(tǒng)一的行為，仿佛是同一家公司：價(jià)格是一漲都漲，這個(gè)樓盤漲了那個(gè)樓盤漲，這個(gè)城市漲了，那個(gè)城市跟著漲，房?jī)r(jià)由此不斷攀升。房地產(chǎn)的漲價(jià)行為，似乎有個(gè)虛擬的總公司在發(fā)提價(jià)通知一樣。
二、開發(fā)商的商品和信息壟斷
一般來(lái)說，市場(chǎng)占有率超過50%就會(huì)被認(rèn)定為“壟斷”，但“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總公司”，其市場(chǎng)占有率卻是100%。在房地產(chǎn)商的“狼子整合團(tuán)隊(duì)”面前，一盤散沙的購(gòu)房者就像數(shù)量巨大的羊群，任君宰割。壟斷之害十分明顯，就是商家想怎么漲價(jià)，消費(fèi)者都必須照單掏腰包。過去為了避免電信行業(yè)的壟斷，國(guó)家曾經(jīng)把郵電部門拆分為四家，又培育聯(lián)通、網(wǎng)通，就連在自由經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的國(guó)家，微軟同樣也遭到了“壟斷”和“反托拉斯”的置疑和起訴。而咱們的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總公司”卻可以一路綠燈，大行其道。
抱成團(tuán)隊(duì)的開發(fā)商另外一個(gè)利器是信息壟斷，表現(xiàn)之一就是銷售控制。同樣做銷售，其他行業(yè)的人對(duì)此詞可能聞所未聞，銷售旺盛正好是求之不得的事情，為什么還要控制？而這在房地產(chǎn)業(yè)，卻是一種重要的武器，明明還有200套房子，卻告訴你只剩下20套了，一方面虛假證明它的樓盤繁榮，另一方面，購(gòu)房者就得嘀咕了，再不買，連這20套也沒有了，于是急忙下單。殊不知，這個(gè)售樓部每天、每時(shí)、每刻都只剩下20套房子。
真正火上澆油的，不是某家開發(fā)商使用銷售控制的手段，而是“中國(guó)房地產(chǎn)總公司”都使用著這個(gè)手段。譬如說，某個(gè)城市有5000個(gè)購(gòu)房者，5000套房子，明明是供求兩旺，但是“房地產(chǎn)開發(fā)總公司”的銷售控制手段一用上以后，就變成5000人去搶200套房子，僧多粥少，自然是價(jià)高者得，每開200套房子出來(lái)，都是一次激烈的競(jìng)價(jià)。最后，5000個(gè)購(gòu)房者花了比原來(lái)更多的錢，買走了這5000套房子。
開發(fā)商的其他信息壟斷，通常是由某些媒體配合完成的。在一切向錢看的大前提下，媒體對(duì)房地產(chǎn)有“四個(gè)基本原則”：
一是“給了錢不報(bào)”。指那些在開發(fā)中不規(guī)范、不合格甚至不合法的行為，被媒體抓住了，給了錢，購(gòu)買廣告版面，就大事化小，小事化無(wú)了。
二是“不給錢不報(bào)”。只要你不給錢，任憑多偉大而誠(chéng)實(shí)的房地產(chǎn)行為，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生天翻地覆的行為，都別想進(jìn)入大眾的新聞視線。
三是“給了錢隨便報(bào)”。當(dāng)然是不違背大的宣傳原則，譬如你看到的樓盤采訪報(bào)道，說對(duì)這個(gè)樓盤如何喜愛的人，其實(shí)都是托，什么火爆開盤，萬(wàn)人攢動(dòng)，什么今天居住的極至是大別墅，明天是小戶型，后天是花園洋房，什么昨天到離城十萬(wàn)八千里的地方安家最好，今天就變成了回到城市中心，如此等等，媒體悖論無(wú)處不在，低劣程度如同三歲孩童，看不到兩句實(shí)在話。
四是“不給錢一定報(bào)”。這和第一條比較類似，都是要開發(fā)商給錢，第一條是被動(dòng)幫助開發(fā)商解決麻煩，而這一條是主動(dòng)以某種理由，向開發(fā)商索取。所以，每到“3·15”這一天，開發(fā)商們都比較緊張，銷售旺季還沒有來(lái)，但這段時(shí)間房地產(chǎn)關(guān)于公平誠(chéng)信的廣告都特別多。
媒體的這“四個(gè)基本原則”，也有遇到以彼之矛攻彼之盾的時(shí)候。2004年杭州的某次人居環(huán)境展示會(huì)，第一、第三條原則就撞了車，首先是某家媒體“給了錢隨便報(bào)”，夸張地宣傳了會(huì)場(chǎng)商家如何之多，人氣如何之旺盛，供求如何兩旺，而另外一家媒體則以“給了錢不報(bào)”的姿態(tài)，提出了質(zhì)疑，說該展會(huì)如何破敗，人氣之蕭條，參會(huì)的樓盤商之沮喪，大有末日來(lái)臨之勢(shì)。有幸看到這罕見媒體悖論的杭州觀眾，大概只能以“醒世錄”的心態(tài)來(lái)閱讀了。
