2005年12月16日，上海新國際博覽中心彩旗飛舞，人潮如流。
地產(chǎn)界大碗談笑風(fēng)生，邁入了CIHAF2005中國住交會(huì)開幕式主席臺的紅地毯。數(shù)聲禮炮，拉開了被譽(yù)為房地產(chǎn)界奧斯卡的CIHAF2005中國住交會(huì)序幕。
新浪房產(chǎn)作為本次住交會(huì)的戰(zhàn)略合作網(wǎng)站，在本次住交會(huì)上，組成了20多人龐大的報(bào)道陣容，公正客觀快
捷的報(bào)道住交會(huì)最新動(dòng)態(tài)，全國15家地方站同時(shí)線上報(bào)道。12月16日
下午13：30“中國房地產(chǎn)市場形勢與預(yù)測”論壇如期舉行，現(xiàn)場高朋滿座，與會(huì)嘉賓暢談新政年全國樓市總體發(fā)展情況并對2006年樓市做出理性的預(yù)測。以下為本次論壇實(shí)錄內(nèi)容：
主持人：大家好！今天下午我們1點(diǎn)30到4點(diǎn)30在3號館舉行住交會(huì)論壇，我首先代表主辦單位重要性產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對今天下午來參加我們論壇的所有的嘉賓，所有的代表表示衷心地歡迎。這次論壇我們一共請了5位嘉賓來做演講，那么5位嘉賓現(xiàn)在已經(jīng)到了3位，還有2位一會(huì)兒到，首先我先介紹一下，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長秘書長顧云昌先生，北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉先生，上海說房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)王數(shù)間先生，一位是上海綠地集團(tuán)董事長張玉良先生一共是5位嘉賓，那么今天下午的論壇準(zhǔn)備這樣進(jìn)行，首先由我們5位嘉賓到臺上每個(gè)人做30分鐘的演講，他們主要是做房地產(chǎn)分析。希望在座的聽眾如果有你們感性的去問題，可以互動(dòng)提問，我們的會(huì)議四點(diǎn)半結(jié)束，2005年的房地產(chǎn)在不斷地發(fā)生變便到今年的年底了，中國房地產(chǎn)市場形勢是怎樣一個(gè)發(fā)展情況，2006年中國的房產(chǎn)市場形式又會(huì)發(fā)生怎樣的變化，那么這是我們大家不管是政府，企業(yè)、消費(fèi)者各行各業(yè)都在關(guān)心的一個(gè)問題，我們首先有請中國房產(chǎn)協(xié)會(huì)附會(huì)長兼秘書長顧云昌做講話，他的題目是2006年市場的展望恩。
顧云昌：各位嘉賓大家好！我的題目是2005房地產(chǎn)市場分析和2006年的展望。我們房地產(chǎn)業(yè)在這樣發(fā)展當(dāng)中，是一種什么樣的表現(xiàn)呢？我想用兩句話來概括，第一句話，中國房地產(chǎn)業(yè)在贊揚(yáng)和鼓勵(lì)聲中發(fā)展成為自主產(chǎn)業(yè)暨這是我對2003年以前的中國房地產(chǎn)市場的概括，第二句話，中國房地產(chǎn)業(yè)在置疑和批評中茁壯成長，這是我對這兩年中國房地產(chǎn)成長的一種環(huán)境的概括。
2005年樓市發(fā)展的態(tài)勢，大家知道，2004年全國開始宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)是調(diào)控的重點(diǎn)之一。2005年的切斷情況是在中央繼續(xù)暨對國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候，重點(diǎn)對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控的效果如何，我向用主要的數(shù)據(jù)來說明，第一投資增長穩(wěn)步回落，今年10月份同比投資增長21.6%，那么，這個(gè)增幅是逐步下降的，因?yàn)槿ツ甑耐仍鲩L是28.9%，這個(gè)增長速度低于固定資產(chǎn)投資的增長速度，應(yīng)該說我們的行業(yè)表現(xiàn)不錯(cuò)，一到十月份我們同比增長12.5%，竣工面積同比增長12.6%，對比一下03年的情況，同比增長21.5%，但是到了04年竣工面積只有2.1%，這幾個(gè)數(shù)字可以說明這幾的年竣工的變化，第三點(diǎn)銷售面積穩(wěn)固上升，今年1到10月份，3.94平方米，其中現(xiàn)場銷售2.75，因?yàn)楝F(xiàn)在和去年的統(tǒng)計(jì)情況不一樣，按照合比的情況看，我們的銷售面積在增長，第四點(diǎn)，土地開發(fā)和購買土地的情況，今年1到10月份完成土地開發(fā)面積，同比下降1.3%，購買土地面積同比下降1.1%，為了說明統(tǒng)計(jì)的情況，我把前幾的年情況告訴大家，03年開發(fā)土地同比增長20.2%，購買土地同比增長21.5%，去年開發(fā)土地同比減少11.4%，購買土地同比增加5.4%，可以看出04年的購買土地下降了，今年在繼續(xù)下降，開發(fā)商開發(fā)土地的面積繼續(xù)下降，第五點(diǎn)房價(jià)增幅逐步回落，這是全社會(huì)共同關(guān)心的問題，全國商品住宅平均價(jià)的上漲幅度和商品房上升的幅度，我這里對比一下，因?yàn)?4年全國房價(jià)上漲過快，引起全社會(huì)的關(guān)注，那么04年的房價(jià)上升多少呢？是14.4%，其中商品房上升15.2%，成為社會(huì)關(guān)注的問題，今年放慢到12.5%，二季度下降到10.1%，二季度的同比上漲10.1%，房價(jià)的增長速度放緩了，今年1到12月份70各城市的商品房的漲價(jià)幅度是8.3%，可以看出我們的房價(jià)是逐步地穩(wěn)步回落。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，我想有兩個(gè)要素要告訴大家，調(diào)控樓市，效果呈現(xiàn)，大家知道，在市場經(jīng)濟(jì)的下面對樓市如何看，應(yīng)該用市場的規(guī)律去看，也就是說，當(dāng)一種商品供不應(yīng)求的時(shí)候會(huì)漲價(jià)，這是供求關(guān)系的規(guī)律所決定的，有這樣的認(rèn)識，用社會(huì)眼光來看我們的市場，在04年我們的整個(gè)市場實(shí)行宏觀調(diào)控，是以調(diào)控為主的，所以整個(gè)樓市總體上體出現(xiàn)了供不應(yīng)求，導(dǎo)致了房價(jià)的過快上漲，我認(rèn)為這是04年房地產(chǎn)上漲的主要原因是供不應(yīng)求，或者是需求過旺，導(dǎo)致了房價(jià)過快上升。
而05年今年的調(diào)控是以調(diào)控需求為主的，或者說我們在繼續(xù)調(diào)控加大了對需求的調(diào)控，對于過旺的需求進(jìn)行遏制，使我們供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)相對平穩(wěn)，所以房價(jià)的增幅就回落。
我們可以從商品房的銷售竣工比來看，商品房每年的銷售面積今年3月份的時(shí)候是1.4億，達(dá)到了近年最高比，今年3月份的時(shí)候我們的供求的關(guān)系非常地緊張，到了今年9月份的時(shí)候比例下降到了1.0，基本上處于這種平衡的狀況，所以這樣，穩(wěn)定住房價(jià)格，過把調(diào)的目標(biāo)基本上可以達(dá)到，根據(jù)現(xiàn)在的態(tài)勢全國的商品房的上漲幅度可以控制在8%左右，這種增長速度低于人均的增長速度，我們大概9.9%增長速度，那么現(xiàn)在看來，今年的房價(jià)為什么漲幅能夠控制住了，或者說漲幅在平穩(wěn)下降了？
主要是從需求方面看，與此同時(shí)需求經(jīng)過一貫時(shí)間觀望之后陸續(xù)地回升�，F(xiàn)在看來通過一個(gè)階段之后逐漸回暖，現(xiàn)在正總體情況可以這么說，中國的總體已經(jīng)回暖，在這樣總體情況下，我們不排除，極少數(shù)的城市現(xiàn)在還偏冷比如說上海，比如杭州、比如寧波，長三角的一些重點(diǎn)城市，現(xiàn)在看來，有的時(shí)候造春寒，但是全國總體看來明顯已經(jīng)回暖，這是我想講的第一個(gè)問題。如何看待當(dāng)前的樓市，我個(gè)人的一些看法。
第二點(diǎn)在宏觀調(diào)控下中國的樓市區(qū)域的差異性在房地產(chǎn)新增下面更加凸現(xiàn)，更加明顯�？梢赃@么說，全國661個(gè)城市，找不到兩各城市的房價(jià)是一樣的，更找不到他們的身和價(jià)是一樣的，彩電、冰箱、汽車、全國的價(jià)格都差不多，可是房地產(chǎn)不一樣，差遠(yuǎn)了，在這樣的情況下，任何的一個(gè)城市，他們樓市發(fā)展的態(tài)勢，只能代表它自己，這是我的觀點(diǎn)，不能代表全國的總體的態(tài)勢不能看到上海這樣，全國就這樣，北京是這樣，全國就這樣，我認(rèn)為不能這樣看，這樣看是有偏頗的。當(dāng)然加在一起是中國的樓市，我們中國的樓市既有它的個(gè)性也有它的特性。
中國房地產(chǎn)有兩大特點(diǎn)，第一必須擴(kuò)大城市的差異大，第二就是政府的主導(dǎo)性很強(qiáng)，為什么有這樣的差異？主要是各地的居民消費(fèi)觀念有很大的差別，上海人均GDP超過了6千美元了，我們曉得城市才1恩千美元，6倍，又加上我們各地的政府對資源的壟斷和管理水平不同，強(qiáng)調(diào)政府對土地供應(yīng)的壟斷，在把握上水平不一樣，力度不一樣，所以產(chǎn)生了對整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的差異，也可以說，各個(gè)城市都有它房地產(chǎn)的時(shí)鐘，如果上海12點(diǎn)了，那么北京是11點(diǎn)，有的小城鎮(zhèn)是剛剛早晨8點(diǎn)，所以各個(gè)區(qū)域的時(shí)鐘不一樣，我把中國的樓市分為三種：
一種是加熱，一種是正熱，一種是過熱，還沒有熱的時(shí)候，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)里也正在上升階段，我看高了一些中小城市，市場非常地捉暨，希望房地產(chǎn)發(fā)展起來，希望大家去投資，他們對待投資者像對待上帝一樣。
更多的城市是供求需求量王，這種情況恐怕是中國大多的城市都處在這樣的情況，第三種是過熱，我們也發(fā)現(xiàn)中國的有些城市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，一種過熱叫盲目性的過熱，一種叫泡沫性的過熱。
所以，房價(jià)上不屈控制量很多，還有一種就是泡沫性過熱，投資性需求過熱，房價(jià)上漲過快，實(shí)際上兩個(gè)含義不一樣，泡沫性的是供不應(yīng)求，房價(jià)供應(yīng)過快，享有相當(dāng)部分是炒作需求，帶動(dòng)市場的熱，產(chǎn)生了泡沫，這種過熱叫泡沫性的過熱，我想這三種性的狀態(tài)，在全國661個(gè)市場他們各市場的鐘表走的是不一樣的，這是我講的整個(gè)宏觀調(diào)控之前的情況。
所以在2004年全國房價(jià)出現(xiàn)差異的時(shí)候，東部地區(qū)房價(jià)漲了11.9%，中部地區(qū)漲了9.2%，西部地區(qū)漲了9.6%，一種是體制提高了，還有一個(gè)是供不應(yīng)求造成的，這個(gè)供不應(yīng)求是正常的需求大于我們有效的供應(yīng)，而東部地區(qū)的房價(jià)有不少的城市，比如說我們長三角的城市需求過旺，供不應(yīng)求主要是需求過旺造成的，所以樓市在各地的表現(xiàn)不一樣。
有人說“國八條”那些政策，現(xiàn)在看來在“國八條”的下面各地的樓市顯示出了不同表現(xiàn)的態(tài)勢，恰恰說明，“國八條”有針對性，不是打壓樓市，也不是打壓房價(jià)，也是打壓房價(jià)上漲過快，“國八條”出來之后，我們看到市場的回暖的生度在各個(gè)城市表現(xiàn)不一樣的，下降和回聲的這個(gè)時(shí)間不一樣，有的地方一晃而過，中小城市說“國八條”所以表現(xiàn)這個(gè)觀望的時(shí)間很短甚至沒有，有的是兩個(gè)月，有的是三個(gè)月四個(gè)月，到現(xiàn)在，所以它這個(gè)表現(xiàn)的狀況不一樣，那么速度不一樣，實(shí)踐不一樣，房價(jià)的變化也不一樣。更多的城市是房價(jià)穩(wěn)定了，發(fā)展的速度放慢了，全國總體也是這么一個(gè)情況。
我們的這個(gè)投機(jī)者的少的地方，房價(jià)的穩(wěn)定性也表現(xiàn)出來了，反過來原來的供求關(guān)系，特別是總量結(jié)構(gòu)，
特別是和投機(jī)購房比較高的地方，泡沫程度比較嚴(yán)重的地方，那么這個(gè)房價(jià)的波動(dòng)比較大，回暖的升度就比較慢，原來的供應(yīng)總量供求結(jié)構(gòu)，特別是投機(jī)、購房的比例，高還是低，就泡沫是多還是少，往往會(huì)決定現(xiàn)在宏觀調(diào)控使以后的市場變化的大和小，越是大的變化就大，越是小的變化就小。
原來它20%是需求的現(xiàn)在變成了供求的，原來是買房，現(xiàn)在是拋房，原來的市場是供不應(yīng)求的，現(xiàn)在便的是供大于求，這個(gè)在“國八條下面各地的表現(xiàn)是不一樣的，另外和各地的政策導(dǎo)向，輿論導(dǎo)向
也有關(guān)系，那么我們的政策是一種什么政策呢？輿論是什么樣的輿論？對我們市場的影響是非常地大，人們對市場的期望值也占了很大的比例。
我想把全國人們說的四大城市做一個(gè)比較，上海、被深圳、廣州，他們房價(jià)的比較，前三個(gè)季度，上海從四、五月份以后，六月份開始，房價(jià)環(huán)比逐月下降，一個(gè)月比一個(gè)月下降，房價(jià)下降的趨勢比較明顯，但是從今年1月到10月份的價(jià)格同比上升的，為什么？
因?yàn)樯虾５姆績r(jià)從去年4季度到今年1季度，盡管現(xiàn)在6月份以后，是下降，但是還沒有像去年那么多，這種趨勢恐怕還要繼續(xù)，而北京的房價(jià)啊房價(jià)逐越下降，但是漲幅逐漸地減少，北京的前三季度，漲幅比較多的，現(xiàn)在這兩個(gè)月在下降，深圳的房價(jià)房價(jià)上漲，漲幅逐漸增大家看到了，最近漲得比較快。
廣州的房價(jià)在逐步地上漲，但是有輕微的下從這些情況看來，我們?nèi)珖臉鞘斜憩F(xiàn)得不一樣，大家特別地關(guān)注一個(gè)是全國的總體狀況，一個(gè)是我們長三角的狀況，所以我們今天特地邀請上海的企業(yè)家來談?wù)勆虾５臉鞘�，他們�?huì)講近期的上海樓市比較嚴(yán)峻，有的長三角說近期看遠(yuǎn)期看好。
另外，我們也看到最近大中城市的銷售價(jià)格，總體上也是繼續(xù)回落，但是回落的情況，漲幅的情況和二手房不一樣，住宅、商業(yè)也不一樣，有的城市在環(huán)比在漲，有的月環(huán)比在降漲的也有，降的也有。
所以說，有許多的記者在問我，也可以說得復(fù)雜，也可以說地簡單，我相信市場上的價(jià)格規(guī)律精神規(guī)律在我們房地產(chǎn)市場上會(huì)更明顯地情況來表現(xiàn)出來。
那么我想第二部分簡單對2006年的市場做一個(gè)預(yù)測，第一部分是房地產(chǎn)市場的走勢。穩(wěn)定市場政策，保持健康發(fā)展。在每一年德發(fā)展當(dāng)中要保持它的連續(xù)性和穩(wěn)定性，這樣對我們的樓市來說直觀重要，我們的樓市政策也應(yīng)該保持它的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也就是我們中央領(lǐng)導(dǎo)說的那樣，要把我們現(xiàn)在宏觀調(diào)控的政策堅(jiān)持下去，要把我們方面的這種自主產(chǎn)業(yè)堅(jiān)定不移地制定下去。
我注意到，未來有兩個(gè)轉(zhuǎn)變，一轉(zhuǎn)變是經(jīng)濟(jì)增長的模式對我們樓市的影響，第二轉(zhuǎn)變是我們經(jīng)濟(jì)增長的方式對我們樓市的影響。
首先，經(jīng)濟(jì)增長模式要從過去的出口和投資出口進(jìn)行拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，這意味著我們住宅建設(shè)仍然是消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這個(gè)地位不會(huì)削弱，而且只會(huì)加強(qiáng)，因?yàn)橹卦陂g既從投資角度也從消費(fèi)角度來拉動(dòng)增長，居民消費(fèi)當(dāng)中我看住房是第一位，我們住宅的增長必定起作用，由此可見我們房地產(chǎn)業(yè)仍然是點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)自主地位不會(huì)變，而且還會(huì)加上“重要”兩個(gè)字，這是中國自主會(huì)發(fā)出的信號。
經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長方式我們國家提出要從粗放型轉(zhuǎn)變成節(jié)約型，從“三高一低”轉(zhuǎn)入“三低一高”。2006年市場必將是技能審定為重點(diǎn)打造綠色地點(diǎn)的市場，這是從總體的走勢看。
第二點(diǎn)中國房地產(chǎn)市場的基本面用四個(gè)字來概括，需求旺盛。在“國八條”的下面，和控制需求的情況下面，各地的需求仍然旺盛，特別看到了中國地區(qū)和西部地區(qū)，方面市場還是需求和旺盛。我也看到了自主性的需求它的熱浪是有傳導(dǎo)性的。那么它怎么傳導(dǎo)的呢？
從高速向低速加強(qiáng)，從一線城市、二線城市到三、四線城市在傳導(dǎo)，由此可見旺盛的需求讓中國的房地產(chǎn)發(fā)展仍然保持一個(gè)旺盛的態(tài)勢，所以估計(jì)明年的增長還會(huì)保持在20%左右，仍然處在一種快速發(fā)展的中國樓市。
根據(jù)國家的平穩(wěn)狡獪發(fā)展，我們提出來一定要保持平穩(wěn)、快速。既要快速又要平穩(wěn)，平穩(wěn)表現(xiàn)在哪里？
只有這樣才能保持我們的市場在較快發(fā)展的前提下保持平穩(wěn)發(fā)展，我曾經(jīng)用這樣的例子來說明中國房地產(chǎn)式的發(fā)展，將從高速公路的超車道，并入高速公路的快車道，在適當(dāng)?shù)胤怕�，原因就是使我們更加地平穩(wěn)，更加地安全，更加地健康。那么06年的中國樓市，我認(rèn)為形式上可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)上的基本平穩(wěn)，也就是說，預(yù)測，06年的總體房價(jià)就是穩(wěn)中有生的態(tài)勢。
房價(jià)的漲幅，如果調(diào)控適當(dāng)，可以低于今年的漲幅，但是，我們不能排除，少數(shù)城市房價(jià)會(huì)穩(wěn)中有價(jià)，個(gè)別的城市漲幅還不小，也不排除少數(shù)城市或者有些城市房價(jià)還會(huì)出現(xiàn)上漲過快，當(dāng)然這是少數(shù)的或者是局部的，總體的態(tài)勢我認(rèn)為是穩(wěn)中有勝。
中央要求推進(jìn)能源的節(jié)約，那么務(wù)必取得明顯的成效，國務(wù)院渴望在06年出臺建設(shè)條例，規(guī)范我們的建設(shè)技能。我曾經(jīng)說過，05天是方面的綠色地產(chǎn)年，實(shí)際上05年是綠色地產(chǎn)的號召年，06恩年很可能是綠色地產(chǎn)的全面啟動(dòng)年。
我們想我們的行業(yè)將沿著舒適健康資源節(jié)約環(huán)境友好的方向來營造我們的產(chǎn)品，我們應(yīng)該增加綠色樓盤的自主營造者，我們集體比較關(guān)心樓市，但是我想希望大家能夠關(guān)注我們的綠色樓盤，在增加綠色樓盤的營造當(dāng)中，大家更要關(guān)注，可能更會(huì)關(guān)注全部的樓市，但是更要看到提高系成本從全社會(huì)來看，是節(jié)約的。對全社會(huì)是節(jié)約的，對消費(fèi)者也是節(jié)約的。最佳的成本可能在十年、八年就可以回收了，作為我們的行業(yè)宣傳的一種風(fēng)氣。
另外，要全方位地進(jìn)行技能審定，這是國家的國策，我們行業(yè)也不能例外。
第三點(diǎn)在06年我想提出幾個(gè)需要關(guān)注的問題。第一，要關(guān)注新型性指標(biāo)對未來樓市的影響，比如，最重要的指標(biāo)是土地銷售和開發(fā)的增減清今年買地，三年以后供應(yīng)樓盤，今年買地可能兩年之后上市，那么我們看到04年的土地供應(yīng)量減少，對今后兩三年的樓市會(huì)帶來什么影響，這一點(diǎn)各地的政府和我們的開發(fā)商都應(yīng)該關(guān)注。
因?yàn)槭袌龅墓┖颓笾g是有規(guī)律性的，對價(jià)格是直觀重要的。第二，從量土地盤合的力度，這意味著什么，對我們的市場產(chǎn)生什么樣的影響？對我們的開發(fā)商意味著什么？第四政策的調(diào)整，我想這個(gè)各地的情況不一樣，各地的市場不一樣，我想我們應(yīng)該人人真真研究市場。
再一個(gè)是樓市的進(jìn)程對房地產(chǎn)的影響，這兩年我們開發(fā)商的比例在下降，增長速度也在放慢，這個(gè)對樓市帶來什么影響？
另外，我們現(xiàn)在提倡農(nóng)資的多元，產(chǎn)業(yè)資金什么時(shí)候能夠出臺？銀行在說，信息資金應(yīng)該能夠成為中國的動(dòng)向，意味著什么？進(jìn)展如何？這個(gè)希望我們大家高度關(guān)注。
第三點(diǎn)如何改善產(chǎn)業(yè)問題，04年的市場和03恩年不一樣，控制房下降，控制房當(dāng)中哪些房被控制了，是價(jià)格問題還是套性問題，我想提醒大家一點(diǎn)，中國的消費(fèi)市場，老百姓買房暨有忠告收入者向中等收入家庭轉(zhuǎn)移，中等聽購房的能力是有限的，不能按照忠告性的要求去開發(fā)，我發(fā)現(xiàn)市場上中小套型的房子賣的比較小，這幾年得了“肥胖癥”。這種盲目的不理性地?cái)U(kuò)大套性的做法使得我們進(jìn)行神思，又和市場的需求發(fā)生了矛盾。如何改善多少結(jié)構(gòu)。
最后幾句話，我希望06年的市場是一個(gè)樓市區(qū)域理性化的市場，要突出一個(gè)“穩(wěn)”字，平穩(wěn)價(jià)格要穩(wěn)暨樓盤是加快綠色化的市場，凸現(xiàn)一個(gè)“綠”字，融資是多方化的市場，希望突出一個(gè)督字，在這樣的基礎(chǔ)上暨實(shí)現(xiàn)我們06年的又快又好的發(fā)展，促進(jìn)友好發(fā)展的建設(shè)。
責(zé)任編輯 龐為
