在2005中國住交會復(fù)旦—中富不動產(chǎn)投融資論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮對2005年做了精彩總結(jié)，并點出了2006年的房地產(chǎn)行業(yè)方向。
2005年：打擊惡意炒房始終是政府在市場管理過程中的本意
2005年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策就是針對了四個問題：
第一，房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過
大；第二，供給結(jié)構(gòu)不合理，海鮮太多，家常菜和盒飯?zhí)倭它c兒；第三，房價上漲過快；第四，市場經(jīng)濟(jì)秩序存在著混亂。
這一年調(diào)控政策的收效明顯，今年的物價CPI指數(shù)明確表達(dá)出我們在總量平衡關(guān)系上沒有發(fā)生大的供不應(yīng)求的失控，在房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模方面政策的導(dǎo)向使得普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)在增長，供給結(jié)構(gòu)有所緩和。需要申明的是：整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序，打擊那些不規(guī)范、甚至惡意炒作、擾亂秩序、弄虛作假的現(xiàn)象，始終是政府在市場管理過程中的本意。
2006年：應(yīng)該是一個鼓勵住房消費年
2006年將是鼓勵住房消費年，但是這個住房消費指的是鼓勵普通商品房消費，而且是在普通商品房里鼓勵和支持自住型的商品房消費。我們在2005年和2006年這一個短期轉(zhuǎn)折過程中，十五計劃和十一五規(guī)劃的中期轉(zhuǎn)折過程中面對的一個具體形勢就是，繼續(xù)保持適度的國民經(jīng)濟(jì)增長規(guī)模和總供給總需求之間平衡關(guān)系，有可能出現(xiàn)一定的供大于求的危險，通貨緊縮卷土重來不是不可能，需求的擴(kuò)張可能是實現(xiàn)2006年國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵，怎么擴(kuò)張供給不是最重要的，擴(kuò)大消費需求變成了關(guān)鍵。
在擴(kuò)張消費需求中對上下游產(chǎn)業(yè)帶動作用最大的，仍然是住宅住房消費，所以2006年的經(jīng)濟(jì)政策中，擴(kuò)大內(nèi)需將是引人注目的重點，擴(kuò)大內(nèi)需中鼓勵住房消費是擴(kuò)大內(nèi)需里面的核心部分之一，但是這個鼓勵住房消費將是鼓勵普通商品房消費為主，而不是鼓勵高端住宅。在普通商品房里頭鼓勵自住型的消費。我想我已經(jīng)把06年的基本政策走勢說清楚了。
2006年和2005年的政策有哪些進(jìn)一步完善、發(fā)展和調(diào)整呢？我想有四個方面會有一定的變化，第一，把該政策干的事和該市場干的事在政府聲音中、媒體輿論聲音里面進(jìn)一步分清，不要把該政策干的事拿到市場上討論，也不要把該市場解決的問題歸結(jié)為政府的政策原因。完善住房保障體系。讓特困群體、低收入群體、中等收入偏下群體、中等收入群體、中等偏上收入群體都能程度不等地分別從住房保障體系中受益是政策該干的事。我剛剛說要進(jìn)一步把該政策和市場干的事明確分開。
第二，進(jìn)一步分清短期的問題和長期的問題，農(nóng)民工進(jìn)城，解決他們的住房問題既是迫于眉睫的眼前問題，又是需要20年或者更長時間不斷化解的問題，讓老百姓都住上符合全面小康標(biāo)準(zhǔn)的住房，既是我們在06年和15規(guī)劃中著力解決的問題，又是未來15年或者更長周期才能完全辦得到的問題。我們把短期問題和長期問題分開，把市場發(fā)育過程中的一級市場、二級市場、三級租賃市場結(jié)構(gòu)關(guān)系搭好，就使我們有機(jī)會更充分、更深入地保障這個政策的完善和老百姓住房的需求。
第三個特點，我們要把局部的市場變化和全局性、普通性的問題分開，別老拿著局部的問題當(dāng)全局說，也別忽略了全局有意義的問題而把注意力都集中在局部上面。每一個城市都有需一個城市的供和求對比關(guān)系的特點，同樣是房價上漲過快，上海、杭州、天津、廣州、深圳各自有自己不同的原因，同是長三角，上海和杭州的理由就有非常明顯的區(qū)別，不存在一個給全國所有的城市吃了都管事的藥，進(jìn)一步地因地制宜將是2006年政策調(diào)整中引人注意的一個動向。
第四，需要進(jìn)一步把總量調(diào)控與產(chǎn)業(yè)調(diào)控明確地分開。我們所說的宏觀調(diào)控在本質(zhì)上說并不是針對房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在任何時候宏觀調(diào)控都是指總供給和總需求之間的對比關(guān)系，而不是指一個市場和一個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品總量是供大于求還是供不應(yīng)求的關(guān)系。而且宏觀調(diào)控總是指在一年或者更長更短一點周期內(nèi)的總量平衡關(guān)系。我們舉一個例子說，中國正處在城鎮(zhèn)化、城市化加速的過程中，十六屆五中全會關(guān)于十一五的建議里面明確說，開宗明義判斷我們的形勢是，處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化加速的進(jìn)程中，我們還得蓋很多的房子，不是蓋很少的房子，我們房子蓋得還不夠，不是蓋得過剩了，但是蓋這么多的房子，我們在短期之內(nèi)金融風(fēng)險、進(jìn)出口的風(fēng)險、匯率壓力、鋼鐵煤炭石油化工等產(chǎn)品供給的平衡狀態(tài)也可能不能適宜，我們征地拆遷過程中的法律準(zhǔn)備、政策準(zhǔn)備、物質(zhì)準(zhǔn)備也許還不到位、不充分，那么就得蓋得少一點，控制一下投資總量，這就叫把總量調(diào)控和產(chǎn)業(yè)調(diào)控要分開。我想我已經(jīng)把就我理解的2006年可能的政策做了比較清楚的敘述了，說不清楚的地方由我們的思想家潘石屹先生來詮釋。謝謝！
責(zé)任編輯 龐為
