近來，“房地產(chǎn)炒作”已成為一些媒體追蹤報道的焦點，甚至成了輿論譴責(zé)的“眾矢之的”。但是卻有媒體公然說什么“炒房團惹了誰”，甚至于有人說，“所謂的炒房就是房產(chǎn)的買進和賣出，商品房作為商品是用買和賣的，禁止炒房就是禁止商品買賣，這是一種違背憲法之行為”。
此報道之媒體也呼應(yīng)之有一
定的道理。這種言論不僅荒謬得令人發(fā)指，而且我們的媒體為什么也就不想一下，就呼應(yīng)如何是之，只能說明我們媒體也亦步亦趨。對于“房地產(chǎn)炒作”之事件，早就眾說紛紜，莫衷一是，但從政府房地產(chǎn)宏觀政策來看，哪一次不是嚴重打擊之對象。在此我們先從學(xué)理上來分析這種謬論。
紛爭與質(zhì)疑
有人認為，“房地產(chǎn)炒作”利用資金優(yōu)勢左右房地產(chǎn)價格牟取暴利，制造了房地產(chǎn)市場泡沫。而這種泡沫終究是要破滅的，指望靠炒房者來刺激本地經(jīng)濟增長，其危害無異于飲鴆止渴。如果現(xiàn)在繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫，那么將來的后果不堪設(shè)想。因此，政府不能再對“房地產(chǎn)炒作”的行為聽之任之。可以說，這也是政府對房地產(chǎn)宏觀主要理由。
但也有人認為，“房地產(chǎn)炒作”是市場經(jīng)濟發(fā)展中勇于創(chuàng)造和探索的英雄。因為它們在現(xiàn)有的制度規(guī)則下，活躍房地產(chǎn)市場，增加當?shù)氐腉DP和稅收，提高當?shù)氐姆孔馐找娴�，所以，政府�?yīng)該盡全力保護和鼓勵他們在市場中活動與行為，并為這種交易行為創(chuàng)造優(yōu)惠條件和大開綠燈。而房價虛高完全是政府管理不善的結(jié)果，對“房地產(chǎn)炒作”的干預(yù)就是政府生病讓市場來吃藥。當然，也有人認為這種行為宜疏不宜堵、炒房需要更多的監(jiān)管等等。
對于上述言論，如果只是針對“房地產(chǎn)炒作”的行為本身來說，無論贊成者，還是反對者，每一方都可羅列一大堆理由，而這些理由誰也不能說它完全沒有道理。但是，大家是否注意到，上述的討論是建立在下面這條假定的基礎(chǔ)之上，即國內(nèi)的房地產(chǎn)市場完全是一個法律健全完善、產(chǎn)權(quán)界定清晰、競爭充分有序的市場。在這樣的約束條件下，法律不禁止就是自由，只要遵守市場游戲規(guī)則，又有什么不可為之呢？
但是，上述假定條件是現(xiàn)實存在的嗎？我們目前的房地產(chǎn)市場是一個法制較為完善的市場嗎？如果是不完善的，它的競爭又是充分有序的嗎？商品房的價格從何而來，是競爭定價，還是壟斷定價？在土地由政府完全壟斷供給，再加上房地產(chǎn)市場壟斷性寡占的情況下，這種非競爭性定價的利潤水平有多高？其暴利如何獲得以及由誰獲得？通過種種非市場的和非競爭性的方式大牟其利，這種市場的合理性又在哪里？還有，商品房的壟斷性寡占定價以及對房子肆意地炒作，利益受損者又是誰？他們難道就應(yīng)該遭受這種利益損失嗎？
進而言之，一個地方的經(jīng)濟發(fā)展難道只是外資的引入、GDP的增長、稅收的增加，而大多數(shù)人不僅不能分享經(jīng)濟增長的成果，反而要大受其害嗎？而這種的現(xiàn)象不是與政府正在倡導(dǎo)和推行的科學(xué)的發(fā)展觀、以人為本的思想背道而馳嗎？退一步說，即使“房地產(chǎn)炒作”的這種行為是合法的，市場的假定條件也能成立，那么還需要追問，他們炒作房地產(chǎn)的資金從哪里來，完全都是自己的，還是來自銀行貸款？如果大部分資金源自銀行，一旦炒房出現(xiàn)風(fēng)險，他們個人能夠完全承擔(dān)嗎？假如不能的話，那必然會出現(xiàn)炒房獲利歸個人，而行市逆轉(zhuǎn)的風(fēng)險成本，到時候則可能由銀行體系，進而讓整個社會來承擔(dān)。如果是這樣，大規(guī)模炒房行為的合理性又在哪里？對于這些問題，我們只要一一給予澄清，“房地產(chǎn)炒作”現(xiàn)象的實質(zhì)也就一目了然了。
市場壟斷與價格剛性
可以說，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不是一個完善的、充分競爭的市場，反而是一個壟斷性的市場。在這個市場中，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的種種特殊性，加上某些現(xiàn)行制度安排的不完善，使得該市場完全處于壟斷或寡頭壟斷的結(jié)構(gòu)狀態(tài)。在房地產(chǎn)市場，獲得土地是企業(yè)進入市場最基本的條件，但是土地又是由政府壟斷供給的，只有通過政府才能獲得開發(fā)用地。如果土地是在規(guī)范、公開、透明的市場化方式下出讓，那么，一方面政府可以通過對土地持續(xù)適度的供應(yīng)來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的市場供給，另一方面土地出讓的實際收益可以充分地納入有效管理渠道，防止土地收益被倒賣地皮者從中漁利。但是，除廣州等少數(shù)地方之外，國內(nèi)的土地供應(yīng)基本上是通過協(xié)議的方式出讓，多年來以招標和拍賣等方式出讓土地的比重一直非常之低，這一比重只是在近年來才稍有提高。在北京，從關(guān)于土地的33號文件頒布到4號文件頒布的短短9個月里，政府通過協(xié)議出讓的土地達33號文件前10年北京住房建設(shè)用地的總和。協(xié)議出讓土地的制度安排，即使土地市場價格機制扭曲，沒有開發(fā)資質(zhì)者可以獲得土地，進而轉(zhuǎn)手獲利，同時又通過制度性壁壘，使壟斷力量從土地市場向房產(chǎn)市場延伸。更可怕的是，一些地方在土地收購儲備制度建立后，出于地方財政收入最大化的考慮，不但沒有適量及時的供應(yīng)土地，反而采取了維持土地市場“適度饑渴”的做法，使市場供求緊張狀態(tài)更趨惡化。
在這種情況下，獲得土地的房地產(chǎn)開發(fā)公司或者是與政府利益相關(guān)的企業(yè)，或者是具有特殊關(guān)系背景的人。而這些人或企業(yè)一旦獲得土地，就成了房地產(chǎn)市場的主宰，土地的行政性壟斷由此轉(zhuǎn)化為市場性壟斷。在這種情況下，再考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品空間的不動性、高度異質(zhì)性、極低的相互替代性等特點，進入房地產(chǎn)市場而又存在相互競爭關(guān)系的企業(yè)數(shù)目就不會太多。在處于同一地段、開發(fā)類似產(chǎn)品的企業(yè)數(shù)目很少的情況下，企業(yè)之間就會明顯感受到競爭對手的行為對本企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響。在需求一定的前提下，假如開發(fā)公司之間競爭激烈，房價必然會下降。房價下跌會壓縮開發(fā)商的利潤空間，這樣的競爭是開發(fā)商不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機。在需求旺盛的條件下(包括投機需求在內(nèi))，開發(fā)商之間更加缺乏價格競爭的外部壓力。而更嚴重的是，在或真或假的行情看漲的大背景下(開發(fā)商時常制造漲價升值的假象，其實往往是有價無市)，消費者反而會對降價出售的房子的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價格越低房子越賣不出去”的惡性循環(huán)。
對于資本密集性的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，保持房價剛性、降低巨額沉淀成本的風(fēng)險、獲得超額利潤等因素，成為開發(fā)商價格合謀的動力。如國內(nèi)開發(fā)商的默契合謀就采取了價格領(lǐng)袖制的形式。即由首先進入市場的開發(fā)商制定價格，后來者跟隨這一價格。如果有人破了規(guī)矩，敢于降價競銷，則必群起而攻之。這也就是目前不少地方，為什么房子老是賣不出去，房子價格仍然快速上漲的原因所在。這種價格合謀的行為加劇了國內(nèi)住宅市場的壟斷，推動房價的上漲。對住宅市場的價格壟斷使開發(fā)商能夠攫取超額利潤，同時必然會降低企業(yè)的效率水平，妨礙優(yōu)勝劣汰機制發(fā)揮作用，并將降低消費者的福利水平。
“我們不是炒房團，是投資團！”在昨天搜狐焦點網(wǎng)所舉辦的主題為“炒房團是不是房價上升的導(dǎo)火索”的PK臺上，北京市浙江企業(yè)商會副會長陳俊為浙江商人大喊“冤枉”，“浙江商人的投資行為絕沒有達到能左右城市房價的地步�！�
溫州房產(chǎn)界資深人士顧小軍(化名)形容目前投資者普遍面臨的狀況是――“嚴重套牢”。越來越多的投資者正以現(xiàn)實的成本支付炒房帶來的高昂代價“溫州炒房團”已經(jīng)成為歷史現(xiàn)象，今后不太可能再出現(xiàn)這樣的投資熱潮。
炒房行為：實質(zhì)與影響
在國內(nèi)住宅市場的壟斷格局下，形形色色的炒房團以炒作方式操弄市場，不僅使壟斷供給者的超額收益順利實現(xiàn)，同時又加劇了房價的剛性，使某些開發(fā)商虛虛實實的漲價預(yù)言假戲真做、弄假成真，而且會惡化企業(yè)的資源配置效率，進一步損害消費者福利，制造社會的兩極分化。恰恰因為居于壟斷地位的開發(fā)商和炒房團屬于來自壟斷供給與壟斷需求兩方面的利益共同體，他們才會“嚶嚶鳴兮、求其友聲”，彼此惺惺相惜、同氣相求，前者才會為后者的敢做敢為高唱贊歌。近兩年來有資料表明，在中國前一百名富人中有一半以上的從事房地產(chǎn)業(yè)(而在國際上這一比例僅為6%)。而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房投機者所得正是廣大消費者所失。過度投機行為對于住宅消費市場的中低層消費者具有一種擠壓作用，因為房地產(chǎn)價格剛性的進一步增強，一方面會使進入市場的最終消費者背上沉重的還款壓力，另一方面又會把為數(shù)甚眾的消費者擠出市場，使他們住房需求的滿足變得遙遙無期、希望渺茫。因此，“房地產(chǎn)炒作”之類行為加劇了國內(nèi)財富的惡性再分配，制造了流布甚廣的不滿情緒，也造成了社會的不穩(wěn)定。
可以說，在房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷市場價格的條件下，獲利最多的首先是房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是那些有通天本事獲得協(xié)議出讓土地的個人或企業(yè)。他們從政府手中低價地獲得土地，然后又把這些土地倒賣轉(zhuǎn)讓他人。第二是政府。政府不僅通過賣地增加其財政收入，而且房地產(chǎn)的發(fā)展拉動當?shù)卣麄�GDP和稅收的增長，一箭雙雕，一石三鳥，何樂不為？三是銀行、各種中介機構(gòu)等。而房價持續(xù)大幅度上升或表現(xiàn)出強烈的剛性，消費者的福利自然減少，廣大消費者成為最大受害者。尋根溯源，“房地產(chǎn)炒作”的行為并不是這種市場結(jié)構(gòu)的始作傭者，把目前房地產(chǎn)市場上的諸多矛盾都歸罪于炒房行為，這沒準兒是一種誤導(dǎo)公眾轉(zhuǎn)移視線的障眼法。但過度投機的炒房行為的確會進一步加劇上述受益受損的利益分配格局。
有人認為，“房地產(chǎn)炒作”能夠搞活當?shù)氐氖袌�，增加該地的GDP與稅收等。一般來說，這種說法自然沒有錯。房價的上升，GDP與稅收也會隨之增加。但是，我們的市場活躍與經(jīng)濟發(fā)展又是為了什么？難道是為活躍而活躍、為GDP而GDP、為稅收而稅收嗎？如果是這樣，這種經(jīng)濟活躍又有什么意義？正如中央政府提倡的科學(xué)發(fā)展觀所指明的那樣，所有的經(jīng)濟發(fā)展都應(yīng)該是為了服務(wù)于人，都應(yīng)該是為了提高整個社會民眾的福利水平�！胺康禺a(chǎn)炒作”的行為僅是讓少數(shù)食利者大獲其利，而讓大多數(shù)民眾的福利水平受損，讓民眾的財富輕易地流入以不正當手段暴富者的腰包。這不僅與科學(xué)的發(fā)展觀背道而馳，而且是對社會所追求的公平性的一種肆意嘲弄和諷刺。即使在資本主義國家，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度投機時，政府也會迫于公眾壓力，及時出臺抑制投機的措施。如果這個道理不錯的話，“房地產(chǎn)炒作”的行為無論是投資還是投機，其實質(zhì)也就不言自明了。
“房地產(chǎn)炒作”的行為即使在程序上是合法的，我們也不得不考慮其社會后果。“房地產(chǎn)炒作”的行為所需資金從哪里來？如果是用他們個人的財富積累去炒作，那么盈虧責(zé)任自然完全由炒房者個人來承擔(dān)。但是，實際情況則不是這樣。正如目前的房地產(chǎn)業(yè)把其產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險都集中在國內(nèi)銀行身上一樣�！胺康禺a(chǎn)炒作”的炒作也需動用銀行貸款，方可調(diào)動杠桿，以小搏大。在這種情況下，假如市場行情穩(wěn)定上揚，輕松獲利自是易如反掌，所獲收益當然落入個人荷包；如若房地產(chǎn)市場大起大落導(dǎo)致炒作失利，造成個人無法承受的損失則將由銀行來承擔(dān)。這種對收益與成本嚴重的不對稱，巨大的風(fēng)險向信用機構(gòu)的過分集中將帶來極大的隱患。在我們周邊的一些國家和地區(qū)以至我國部分地區(qū)，前些年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過度投機直至泡沫崩壞之后所呈現(xiàn)出來的種種惡果實為前車之覆，可謂殷鑒不遠。
至于有人說，“所謂的炒房就是房產(chǎn)的買進和賣出，商品房作為商品是用買和賣的，禁止炒房就是禁止商品買賣，這是一種違背憲法之行為”，此言論荒謬得令人發(fā)指，本來不想對此多少評論的，我們只要舉一個簡單的例子就可以，比如販毒是不是市場買賣，販毒是不是市場的買與賣，難道禁止毒品的交易也是違憲了嗎(其實有時炒房行為比毒品交易還要惡毒十分)？世界各國政府為什么要對這種市場行為者嚴厲打擊，甚至于判之死刑。這就是說明了市場行為并不是無法無天，它必須在現(xiàn)有的市場規(guī)則下而為，如果要破壞市場規(guī)則與秩序，政府必然有責(zé)任進行干預(yù)或打擊之，否則豈有市場可言？這就是有些人的言論荒謬之極所在。
總之，在目前的情況下，“房地產(chǎn)炒作”的行為當然不是一種可以完全自由放任的市場行為。在壟斷的市場格局里，它只會對房地產(chǎn)市場的壟斷起到推波助瀾的作用。這種作用不僅加速了社會財富向少數(shù)人的集中，降低了一般民眾的生活福利水平，擠壓住宅市場的中低端消費者，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)致力于提高效率，同時也會加劇信用風(fēng)險。因此，政府對“房地產(chǎn)炒作”行為不僅要設(shè)置種種限定――盡管這屬于治標之策，但也合乎規(guī)范市場運作的要求，而且要對目前住房供給的壟斷與開發(fā)商的價格合謀進行管制或嚴厲打擊，以便降低房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，鼓勵開展公平有序的競爭――這才是治本之策。
在這里，到底應(yīng)該給房地產(chǎn)炒作發(fā)什么獎?wù)履�？在個別人看來，假如房地產(chǎn)炒作該發(fā)銅牌的話，銀牌大概就應(yīng)該發(fā)給把房價抬到最高的開發(fā)商。至于無本萬利、空手套白狼的倒地皮者，則最有資格站到最高的領(lǐng)獎臺上，戴上金光閃閃的冠軍獎牌，俯視那些僅為謀得立錐之地就得如工蟻一般勞碌終身的蕓蕓眾生們。按照這種規(guī)則頒獎的地方，大概就是某些投機家們夢寐以求的“市場經(jīng)濟”的天堂吧――而那必將是所有誠實勞動者的人間地獄！
據(jù)溫州市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計披露，今年前3季度，溫州商品房空置面積比去年同期增長254.4%，其中商業(yè)營業(yè)用房空置面積竟同比猛增787.3%，增幅之大為近年國內(nèi)市場少見。
今年前3季度，溫州商品房空置面積為11.66萬平方米，比上年同期增長254.4%。其中，商品住宅空置面積為3.06萬平方米，比去年同期增長了186.7%。
不知何時“炒房團”蹦出了中國的房地產(chǎn)市場，只記得它一出現(xiàn)人們便像“談虎色變”一樣“談炒房團色變”。贊成者說，這顯示了中國經(jīng)濟的活力，顯示了溫州人精明的商業(yè)頭腦，他們的行為并不違法，應(yīng)予鼓勵；反對者則把購房團喻為“大鱷”，認為他們抬高了當?shù)胤績r，損害了低收入者利益，更令人擔(dān)心的是，一些人利用銀行貸款炒房的行為，易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，潛藏金融風(fēng)險。
“認購書必須從國土局網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本，商品房項目必須全部即時上網(wǎng)公開銷售，新開樓盤不得提前登記、集中開盤、分期銷售，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得代理銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手房�！弊蛉丈钲谑袊临Y源和房產(chǎn)管理局發(fā)布了最新規(guī)范房產(chǎn)交易的通告。深圳多數(shù)開發(fā)商表示支持，但對所下禁令具體如何實施提出疑問。
責(zé)任編輯：屠筱茵
