國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，全國(guó)商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達(dá)2878萬(wàn)平方米。目前全國(guó)空置率已達(dá)到26%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。
一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買(mǎi)不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到
了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。
空置率到了危險(xiǎn)邊緣
近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資一直保持了近30%的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房銷售價(jià)格一路攀升，商品房空置面積總量曾一度明顯下降。然而，從今年5月始，居民住房消費(fèi)預(yù)期有所改變，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力萎縮，致使商品房空置面積有所增加。
目前，國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過(guò)50%，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。
事實(shí)上，空置率直接體現(xiàn)著供需比例，綜觀國(guó)內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中低價(jià)位的樓房都成為搶手貨，尤其是低價(jià)位和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。一方面是許多城市中新建住宅，尤其是高檔住宅乏人問(wèn)津；另一方面，是廣大中低收入者，望房興嘆。在一些城市火火紅紅的房市背后，出現(xiàn)了中高檔房過(guò)剩，中低檔房短缺的現(xiàn)象。拿北京來(lái)說(shuō)，商品住宅的主要空置是價(jià)位在每平方米售價(jià)在4000元以上的中高檔住宅。而售價(jià)在3000元/平方米以下的商品房則空置較少，這說(shuō)明目前市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重失衡，造成這一現(xiàn)象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也與開(kāi)發(fā)商過(guò)分樂(lè)觀的利潤(rùn)預(yù)期有關(guān)。這就形成了一些大城市房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，即定位于普通老百姓的經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)位的商品住宅，一推出往往被搶購(gòu)一空，而那些所謂面向都市白領(lǐng)階層、企業(yè)主、社會(huì)成功人士的中高檔住宅卻乏人問(wèn)津。因此，如果說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)有泡沫的話，那么在一定程度上表現(xiàn)為總量不足、結(jié)構(gòu)失衡。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展室主任易憲容表示，我國(guó)空置率已經(jīng)到了危險(xiǎn)的邊緣。按照國(guó)際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，國(guó)家就應(yīng)該采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一系列的嚴(yán)重問(wèn)題。
空置與房?jī)r(jià)同升
在商品房空置率大幅上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)也繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系董黎明教授認(rèn)為，商品房市場(chǎng)有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的需求，后者制約了城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)商品房的需求。
值得警惕的是，在樓盤(pán)空置率與房?jī)r(jià)走高的同時(shí)，國(guó)內(nèi)平均薪酬首次下跌。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，照理來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該早就忍痛割愛(ài)，降價(jià)銷售了。然而，為什么一些開(kāi)發(fā)商和專家學(xué)者還要信誓旦旦地說(shuō)“房?jī)r(jià)不但要漲還要猛漲”？
關(guān)鍵在于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他一般企業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦決定其停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其結(jié)局往往是企業(yè)生命走向終結(jié)。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房?jī)r(jià)最終應(yīng)該是由最終真正使用者的消費(fèi)能力決定的；但是，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其最終產(chǎn)品的價(jià)格卻是由土地成本、建安成本、各種稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成的。所以，當(dāng)其取得高價(jià)位的土地后，開(kāi)發(fā)商為了確保其自身利潤(rùn)的獲得，勢(shì)必會(huì)把在招拍掛過(guò)程中抬升了的地價(jià)成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上，并竭盡全力想法抬升房?jī)r(jià)。因此，開(kāi)發(fā)商往往越是心虛，越是內(nèi)心對(duì)預(yù)期房?jī)r(jià)能否上升心中沒(méi)底，往往越是要高喊、并且設(shè)法使一些專家學(xué)者也一道高喊“房?jī)r(jià)鐵定要漲”，以便造出聲勢(shì)，迫使那些尚在觀望之中的人們趕快購(gòu)房。而一旦實(shí)在銷售不動(dòng)，那也只能讓它閑置著；如果他們一旦降價(jià)出售，虧本就會(huì)立即顯現(xiàn)，今后若想再獲得銀行貸款就絕非易事了。而讓它閑置著并一路漲著，至少在賬務(wù)報(bào)表上看企業(yè)還是贏利的。至于以后怎么辦，那就只能等到以后再說(shuō)了；眼下最要緊的，難道不是應(yīng)該竭盡全力度過(guò)當(dāng)前的危機(jī)？
正是由于以上的原因，這才有了眼下這種“樓盤(pán)空置與房?jī)r(jià)虛高”同時(shí)并存的奇特現(xiàn)象。只是，一旦當(dāng)商業(yè)銀行意識(shí)到其已經(jīng)直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，并痛下決心采取有效措施來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)之后，這種“房屋空置與房?jī)r(jià)高揚(yáng)”同時(shí)并存、非理性的房地產(chǎn)繁榮現(xiàn)象還能長(zhǎng)久嗎？
如何消化空置商品房
最近一項(xiàng)調(diào)查顯示有超過(guò)30%的準(zhǔn)購(gòu)房人表示，置業(yè)會(huì)首先考慮尾房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出首選二手房的11.49%的比例。在宏觀調(diào)控后，漸漸走出觀望狀態(tài)的購(gòu)房人，在商品房市場(chǎng)居高不下的房?jī)r(jià)壓力下，開(kāi)始對(duì)空置房情有獨(dú)鐘。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，空置率的居高不下與商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升已成房產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)矛盾。事實(shí)上，今年政府已經(jīng)多次表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度，要對(duì)商品房空置量較大、空置比例過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。如果消化空置房的鼓勵(lì)性政策力度再大些，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠與中介合作，房產(chǎn)行業(yè)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的瓶頸將會(huì)由空置房的銷售而形成一個(gè)良性發(fā)展的局面。
根據(jù)調(diào)查，目前我國(guó)已經(jīng)有65.8%的城鎮(zhèn)家庭擁有了住宅產(chǎn)權(quán)，而美國(guó)、法國(guó)、日本在上世紀(jì)80年代末住房自有率分別為51.5%、46.7%、60.4%。這說(shuō)明，有住房消費(fèi)能力者總體上已基本完成住房消費(fèi)(自住)，不會(huì)再購(gòu)房特別是購(gòu)空置的商品房消費(fèi)(投資除外)，而剩余的消費(fèi)者雖有消費(fèi)需求卻沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的住房消費(fèi)能力。有關(guān)專家認(rèn)為，住宅租賃市場(chǎng)蘊(yùn)含的巨大需求是推動(dòng)空置房消化的有效途徑。從城市化發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)需求來(lái)看，預(yù)計(jì)到2010年我國(guó)城市人口凈增量是2.8億，其中一大部分是由農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)的人口。這部分農(nóng)業(yè)人口勢(shì)必在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房，租房是其唯一的選擇。
國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，任何一個(gè)國(guó)家，無(wú)論經(jīng)濟(jì)有多發(fā)達(dá)，都不可能實(shí)現(xiàn)住房的完全私有，房屋租賃仍然占有相當(dāng)?shù)谋壤�。目前我�?guó)市場(chǎng)上可供出租的房屋并不充足，如果將空置商品房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，將大大增加出租房的供應(yīng)量，商品房租金價(jià)格將會(huì)大幅下調(diào)，租金的普遍下降，導(dǎo)致對(duì)出租房的需求大大增加，反過(guò)來(lái)促進(jìn)了空置房得到更好的消化。有專家建議，可由政府出面組建專門(mén)的房屋租賃公司，或是扶持大型房地產(chǎn)公司成立房屋租賃公司，吸納收購(gòu)空置商品房。政府要通過(guò)一定的政策傾斜，如減免稅收，免交地價(jià)，取消一些收費(fèi)等扶持房屋租賃公司的發(fā)展。要通過(guò)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市規(guī)劃建設(shè)等行政手段，對(duì)空置商品房分別采取一些補(bǔ)救措施，改善空置房的內(nèi)外環(huán)境。對(duì)采取補(bǔ)救措施無(wú)效的長(zhǎng)期空置房，可考慮拆除或降價(jià)促銷或廉價(jià)出租。對(duì)一部分最低收入階層可以提供廉租房；為就業(yè)型學(xué)習(xí)人口提供“學(xué)生(教師)公寓”；為農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工提供“農(nóng)民公寓”；為老年人提供“銀發(fā)公寓”等。不少城市利用空置房開(kāi)發(fā)“產(chǎn)權(quán)度假村”效果不錯(cuò)。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要深入研究市場(chǎng)，提高決策水平，減少?zèng)Q策失誤，防止新的無(wú)效空置房的出現(xiàn)才是當(dāng)務(wù)之急�！�(文/張夢(mèng))
