記者李崢日前省十屆人大常委會第17次會議批準(zhǔn)了《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》， 這個(gè)條例將于明年1月1日起施行。

    與原來的物業(yè)管理?xiàng)l例相比，此次批準(zhǔn)的新的物管條例有何特色？將如何解決一直存在于我們生活中的一些物業(yè)問題？記者采訪了相關(guān)人士。

    制訂背景

    市物業(yè)辦副主任王西濤介紹了新條例出臺的背景。

    此次新條例出臺主要有三個(gè)背景：一是2003年國家的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)公布實(shí)施。因此1999年實(shí)施的青島市物業(yè)管理?xiàng)l例就相對有與國家法規(guī)不符合的情況，需要修訂；二是因?yàn)閺?999年到現(xiàn)在已經(jīng)6年了，具體情況也發(fā)生了許多變化，部分條文已經(jīng)不適應(yīng)新情況了。三是在此期間，國家還制定了如《行政許可法》等一系列法規(guī)。這些法規(guī)對地方法規(guī)提出了新要求，也需要及時(shí)調(diào)整。

    由于國家的物管條例制定的是原則，因此在當(dāng)?shù)貏t要解決一些實(shí)際操作中遇到的問題，結(jié)合城市風(fēng)俗以及房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，有地方特色，有創(chuàng)造性。

    內(nèi)容解讀

    此次通過的青島市物管條例，有著非常鮮明的特色，針對一些常見問題，也制定了一些創(chuàng)造性內(nèi)容。

   【常見問題】業(yè)主大會成立，沒人管

    新條例：街道辦事處與居委會介入。據(jù)介紹，作為政府派出所，兩者都有城市管理職能，他們可以與政府主管部門形成合力，也能從老百姓普遍關(guān)注的問題入手，更好地解決這些問題。

    【常見問題】業(yè)主身份混亂不清

    新條例：建立業(yè)主名冊。以前出現(xiàn)過不是業(yè)主的冒充業(yè)主，導(dǎo)致一些表決等不能充分反映業(yè)主意愿。而首次引入的業(yè)主名冊制度，則使參與物業(yè)管理的業(yè)主身份更明晰，合法性也得到充分保證。使依法進(jìn)行的程序更公開、公正、透明。

    【常見問題】業(yè)主大會沒有管理

    新條例：以往，業(yè)主大會的成立、管理沒有太詳細(xì)的規(guī)定。此次新物管條例用13條內(nèi)容，詳細(xì)規(guī)定了業(yè)主大會召開、換屆、備案等一系列過程與程序。還明確了相關(guān)數(shù)字，如業(yè)主大會成立的入住數(shù)字等。

    【常見問題】業(yè)主人多，大會難開

     新條例：一些比較大的小區(qū)，由于業(yè)主人數(shù)眾多，難以實(shí)現(xiàn)一些事務(wù)的管理。因此新條例提出了首次業(yè)主小組與業(yè)主代表的概念。使業(yè)主既能充分表達(dá)自己的意愿，又不過多占用時(shí)間與精力。這是從實(shí)用角度出發(fā)，提高了業(yè)主參與社區(qū)事物的效率。另外，為了保證業(yè)主代表能完全、如實(shí)地反映所代表業(yè)主利益，新條例對業(yè)主代表的產(chǎn)生做了嚴(yán)格規(guī)定。

    【常見問題】沒物業(yè)公司，行不行？

    新條例：如果對物業(yè)不滿，可不可以自管物業(yè)。在新條例總則里規(guī)定：業(yè)主可以自行管理物業(yè)。據(jù)介紹，這是一條前瞻性條文，是為將來《物權(quán)法》等通過后做好相應(yīng)準(zhǔn)備。

    【常見問題】前期管理，開發(fā)商說了算

    新條例：前期物業(yè)管理對業(yè)主入住影響很大。如何規(guī)范前期物業(yè)管理，新條例做了詳細(xì)規(guī)定。比如說，面積大于3萬平方米，必須實(shí)施招標(biāo)等。另外，前期物業(yè)管理不得超過兩年，也是首次出現(xiàn)。據(jù)了解，對于物業(yè)用房的面積也有數(shù)字規(guī)定。這些量化數(shù)字的出現(xiàn)，從法律角度保證了前期物業(yè)的質(zhì)量。

    【常見問題】建筑質(zhì)量，沒人負(fù)責(zé)

    新條例：在過去的小區(qū)管理服務(wù)上，建筑質(zhì)量產(chǎn)生的糾紛一直是困擾業(yè)主與物業(yè)公司的一個(gè)難題。此次新條例中除了強(qiáng)化共用部位、公用設(shè)施專項(xiàng)維修資金的管理外，還規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)該按工程結(jié)算款總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工程保證金，專戶儲存，用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。這就從資金上保證了業(yè)主面對建筑質(zhì)量問題時(shí)的維修問題，減少了推諉、扯皮現(xiàn)象。

    未來

    配套文件是重點(diǎn)

    王西濤表示，市物業(yè)辦明年的工作重點(diǎn)之一是制定新條例的配套文件，如收費(fèi)辦法、收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等，以保證新條例能夠更加具有操作性，并保證新條例的貫徹執(zhí)行。