國(guó)資委一百多家央企名下共達(dá)1800億元的房地產(chǎn)公司資金將被十幾家企業(yè)進(jìn)行整合。日前，國(guó)資委又圈定了8家央企以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，加上去年圈定的5家央企，目前共有13家央企確定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，其中有6家企業(yè)的主業(yè)既包含建筑施工又包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　無(wú)疑，如果這13家央企對(duì)所有央企的房地產(chǎn)資產(chǎn)順 利實(shí)現(xiàn)重組，必將產(chǎn)生房地產(chǎn)領(lǐng)域的“巨無(wú)霸”，而這些“巨無(wú)霸”將讓房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加規(guī)范還是將形成壟斷？將會(huì)讓房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”還是持續(xù)上漲？

　　早在2004年6月，國(guó)資委就已經(jīng)開(kāi)始了整合央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的步伐，首先圈定了中國(guó)建筑工程總公司、中國(guó)中化集團(tuán)、招商局集團(tuán)有限公司、中國(guó)保利集團(tuán)公司等在內(nèi)的5家企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。今年10月10日，國(guó)資委再次圈定8家企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。

　　而日前由北京市國(guó)資委牽頭的天鴻集團(tuán)與城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)的重組也有了定論，房企巨無(wú)霸的命運(yùn)及其對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的影響備受爭(zhēng)議。國(guó)資房企的重組與整合，是不是國(guó)家宏觀調(diào)控之后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)調(diào)控采取的又一手段？

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)資委的做法不僅是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，同時(shí)也有望實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的“軟著陸”。

　　皆大歡喜的構(gòu)想

　　一位對(duì)房產(chǎn)業(yè)頗有研究的資深專(zhuān)家向記者表示，國(guó)資委的做法是希望通過(guò)對(duì)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)皆大歡喜的愿望。一方面，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值；另一方面，讓央企做大做強(qiáng)；同時(shí)也能為老百姓提供物美價(jià)廉的房子。

　　實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值

　　上述這位專(zhuān)家表示，作為國(guó)資委，其首要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，而要實(shí)現(xiàn)保值增值，就需要企業(yè)做大做強(qiáng)。國(guó)資委主任李榮融曾明確表示，如果央企的主營(yíng)業(yè)務(wù)不能在本行業(yè)中處于前三位，就要進(jìn)行整合。

　　事實(shí)上，央屬房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)中有重要影響力。中國(guó)指數(shù)研究院2005中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果顯示，央屬房地產(chǎn)企業(yè)品牌凸顯，去年確立的5家主營(yíng)房地產(chǎn)的央企，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城和保利地產(chǎn)等央企的品牌進(jìn)入行業(yè)前十。那么，國(guó)資委的行為就不難理解，央企龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)，讓其不得不增加主業(yè)為房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量。

　　從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，國(guó)資委圈定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)名單，同時(shí)要求那些非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)逐步剝離這部分資產(chǎn)，利于央企改變“規(guī)模超大，主業(yè)太多，精力分散，資源利用不高效”的狀況。減少主業(yè)數(shù)量，在每一個(gè)主業(yè)中做到領(lǐng)頭羊的地位。

　　“被圈定”央企意欲做大做強(qiáng)

　　開(kāi)發(fā)商中，最早提出并極力支持整合央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的就是中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇。他在參加2005中國(guó)并購(gòu)年會(huì)時(shí)表示，央企房地產(chǎn)資源重組是一項(xiàng)意義重大的工程，需要時(shí)間。如果央企的房地產(chǎn)資源重組成功，不僅可以有效地配置央企的房地產(chǎn)資源，還可以帶動(dòng)其他行業(yè)的央企資源重組。

　　建設(shè)部一位官員表示，央企房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在對(duì)資金和土地的掌控上。首先，央企房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源比一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更廣，對(duì)銀行貸款的依賴(lài)性較低；其次在土地市場(chǎng)上，央企房地產(chǎn)公司有得天獨(dú)厚的條件，他們可以獲得國(guó)家劃撥的土地，這些成為他們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的基石。

　　那么，對(duì)于這些被國(guó)資委確定“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)”的企業(yè)而言，壯大資產(chǎn)自然是其心之所愿。據(jù)一位成功被列入這13家企業(yè)的集團(tuán)負(fù)責(zé)人透露，確定這十幾家央企以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)并不完全是國(guó)資委的本意，而是有的央企看好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)，主動(dòng)向國(guó)資委提出申請(qǐng)的。他認(rèn)為，如果嚴(yán)格按照行業(yè)前“三甲”的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，那么，很多企業(yè)都不能進(jìn)入“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)”的行列。

　　房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”

　　無(wú)論央企還是民企進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上有物美價(jià)廉的房子可買(mǎi)才是最重要的。而央屬房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組是否能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的“軟著陸”呢？

　　社科院專(zhuān)家易憲容表示，明確13家央企以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)。央企肩負(fù)著重要的社會(huì)責(zé)任，他們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)不應(yīng)以追求利潤(rùn)的最大化為原則，而是要為老百姓提供物美價(jià)廉的住房。

　　另一位專(zhuān)家的看法與易憲容類(lèi)似，他表示，央企布陣房地產(chǎn)既是戰(zhàn)略，更是信號(hào)。此次國(guó)資委的做法就是保障“十一五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)、改變?cè)鲩L(zhǎng)模式、降溫房地產(chǎn)熱所采取的戰(zhàn)略；它透露的信號(hào)是：在央企的示范與調(diào)控下，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定并走向合理區(qū)間，在企業(yè)之間的博弈中逐步消化遺留泡沫，最終實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的“軟著陸”。

　　贊美背后的質(zhì)疑

　　正如孟曉蘇所說(shuō)，央企的房地產(chǎn)資源重組是一項(xiàng)意義重大的工程，同時(shí)也是一項(xiàng)非常重要的工程，必然牽涉到多方利益。也正因?yàn)槿绱�，�?guó)資委圈定央企的做法也遭到了不同人士的質(zhì)疑和反對(duì)。

　　“為富人蓋房”將成必然選擇？

　　一媒體刊登評(píng)論文章《央企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)為了什么？》，對(duì)國(guó)資委的行為提出了質(zhì)疑。該文作者表示，在6家建筑企業(yè)的主業(yè)中加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容，顯示出國(guó)有資本對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域很強(qiáng)的企圖。資本的本性就是要增值，國(guó)有資本投到市場(chǎng)上，首要目的是最大限度增值。而如果央企僅是為政府“賺錢(qián)”的話(huà)，那么“為富人蓋房子”將是“明智”的選擇，可以預(yù)想的結(jié)果便是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“發(fā)熱”，高價(jià)商品房將繼續(xù)增多。百姓叫苦，政府左右為難。

　　“被圈定”央企真能做強(qiáng)？

　　上述不愿透露姓名的專(zhuān)家表示，從國(guó)資委的本意來(lái)說(shuō)，圈定這些企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，無(wú)疑是希望他們能成為地產(chǎn)行業(yè)的排頭兵，做大做強(qiáng)，但事實(shí)上，這些企業(yè)真的能強(qiáng)大起來(lái)嗎？他表示，如果進(jìn)行資源重組，這些企業(yè)的規(guī)模能得到壯大，但做大不等于做強(qiáng)，整合能否壯大企業(yè)實(shí)力還有待考驗(yàn)。

　　從目前央企的重組進(jìn)度來(lái)看，除了去年年底華能房地產(chǎn)的16億元資產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給了中房集團(tuán)以外，還無(wú)另外的成功重組案例，并且據(jù)了解，華能與中房的重組至今未能完全了結(jié)。在這種狀況下，重組只能尋找其他的突破口，比如從“無(wú)償劃撥”到“有償轉(zhuǎn)讓”，從市場(chǎng)并購(gòu)轉(zhuǎn)向“掛靠”模式等等。在這種模式下，央企可能面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，或者雖然集團(tuán)看似強(qiáng)大，實(shí)則是一個(gè)松散的組織，對(duì)于真正壯大企業(yè)實(shí)力、稱(chēng)雄市場(chǎng)并無(wú)促進(jìn)作用，反而還可能因?yàn)楦鱾�(gè)“掛靠”企業(yè)成員的良莠不齊而影響品牌形象。

　　壟斷市場(chǎng)推高房?jī)r(jià)？

　　“應(yīng)該有以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企，但不宜太多，而目前的十幾家已經(jīng)非常飽和了�！币晃谎肫蠓康禺a(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人明確向記者表示。他認(rèn)為有兩方面原因：

　　其一，房地產(chǎn)是高利潤(rùn)伴隨高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，很多央企的管理體制不能很好地適應(yīng)市場(chǎng)，確定這么多央企以房地產(chǎn)為主業(yè)，并管理巨大的資產(chǎn)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，后果非常嚴(yán)重。

　　其二，正如前文所分析，央企在資金實(shí)力和土地市場(chǎng)上都占有較大優(yōu)勢(shì)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企太多，容易對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成壟斷之勢(shì)，加上這些企業(yè)中有很多本身就是以建筑為主業(yè)的，優(yōu)勢(shì)更加突出。一旦他們壟斷了市場(chǎng)，房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展將受到影響，房?jī)r(jià)的漲落難以根據(jù)市場(chǎng)供需進(jìn)行調(diào)節(jié)。一位民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)向記者表示，他認(rèn)為即使國(guó)資委非�？春梅康禺a(chǎn)市場(chǎng)，也不能確定過(guò)多的央企以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。

　　央企無(wú)力壟斷市場(chǎng)蛋糕？

　　在國(guó)資委圈定的第三批以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企中，中冶集團(tuán)就是其中一家�！稑鞘小酚浾卟稍L了中冶集團(tuán)總經(jīng)理沈鶴庭先生。他表示，雖然中冶集團(tuán)確定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，但并不表示中冶集團(tuán)僅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。據(jù)介紹，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)僅是其四大主業(yè)之一，占總業(yè)務(wù)量的10%左右，其進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一步并沒(méi)有打算激進(jìn)擴(kuò)展，而是以開(kāi)發(fā)集團(tuán)自有土地為主，也不會(huì)走“資本擴(kuò)張”的道路。

　　而業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，這恰恰反映了央企重組進(jìn)程中面臨的一個(gè)難題：一方面，該放手業(yè)務(wù)的不愿拿出來(lái)；另一方面，該接手的也并不看好別人的“蛋糕”。如果這種狀況持續(xù)下去，央企重組將沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，其對(duì)市場(chǎng)的占有份額亦不會(huì)很大。

　　接手企業(yè)慎對(duì)風(fēng)險(xiǎn)