開發(fā)商和房產(chǎn)專家本報交鋒
開發(fā)商各有認識：有人認為肯定會導(dǎo)致房價下降，有人認為只是會降低增長幅度而不是價格的下降。
專家認為：房價會先降后升。
在買房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地產(chǎn)商一次性要付清70年土地出讓金是土地成本過高的主要原因，能否以物
業(yè)稅的方式，每年為土地支付成本，開發(fā)期間，每年由地產(chǎn)商支付；房子賣出后，由業(yè)主每年支付，這是近年來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)談?wù)撟疃嗟脑掝}之一。11月19日，國家稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人在“中國財稅論壇2005”上表示，“十一五”期間要穩(wěn)步推進物業(yè)稅。
有關(guān)物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響再次成為當前討論的一個焦點，特別是物業(yè)稅征收可能給房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響，無論對已經(jīng)買過房還是想買房的人都關(guān)系到切身利益。為此，本報請到了頂秀清溪副總經(jīng)理劉新虎，萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶及北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新，分別表述了各自的觀點。
開征物業(yè)稅會使房價下降嗎?
購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降嗎？
黃璽慶：肯定會導(dǎo)致房價下降
雖然說房價不完全由成本構(gòu)成，實際上房價更多是由市場供求關(guān)系來決定的。但是，如果開征物業(yè)稅，那么對房屋的需求會不會改變呢？現(xiàn)在人們買房的成本主要就是每個月的按揭，如果現(xiàn)在嫌房價高影響一些人買房，那么物業(yè)稅開征了，養(yǎng)房的成本會高很多，這樣需求就會減少，自然房價會下降。從成本講，開發(fā)商的土地成本降了，也給房價下降留出了空間。
開征物業(yè)稅房價能降多少，很難估計，但肯定會下降。如果大膽估計，會下降25%。
劉新虎：降低增長幅度，而不是價格的下降
導(dǎo)致短期房價今年增長較快是由供求關(guān)系決定的，當需求遠遠大于供給的時候，有需求自然會支撐房價。物業(yè)稅其中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時，可降低房價的構(gòu)成部分。反之成本降低的時候又刺激了需求，那么對房價來說又起到支撐作用。
另外從租賃市場來看，以現(xiàn)有的租金再累加物業(yè)稅，整體來說租金會有一個調(diào)高。相對來說，推動了房價。按照投資回報率的計算方法是繼續(xù)推動房價，會有一個相對較低的上調(diào)過程。所以物業(yè)稅的開征不是必然導(dǎo)致房價下降。
另外，如果我國的經(jīng)濟增長率在“十一五”期間還會保持持續(xù)增長的態(tài)勢，房價下降的可能性就會比較小。因為經(jīng)濟增長率提高了意味著我們每個人的可支配收入在以比較高的速度增長。如果房價不匹配的話，更多人買得起房的時候，需求會超過供給，在這種情況下房價肯定會漲，而不是降。
王宏新：房價會先降后升
從成本角度來講，物業(yè)稅應(yīng)該會使房價降下來。但如果服從供求關(guān)系的話，我覺得一開始必然有一個下降的空間。而真正決定房價的是供求，我們要看供求的因素有沒有變化。從目前來看，物業(yè)稅只是影響到成本里面的一點，而今天這個房價的上漲有很大一部分是一種供需矛盾。而房子供求矛盾是一直存在的。而現(xiàn)在供求矛盾不在于房子，而在于房子下的土地。目前的招拍掛制度會使土地的價格上漲，這個成本始終會轉(zhuǎn)到消費者手上。事實上，是在開發(fā)商拿高利潤的背后，政府也切了一塊，這種制度不改，我覺得價格是無法掉下來�？赡芤婚_始會有某種程度的下調(diào)，但又會馬上在房地產(chǎn)的供求中漲上去。如果我們土地供應(yīng)制度不改變，物業(yè)稅本來是想給購房者減少一點成本，結(jié)果可能恰恰又給他們增加了一種負擔(dān)。
預(yù)期物業(yè)稅會開征，現(xiàn)在應(yīng)該買房還是等待
物業(yè)稅是預(yù)期中的一項政策，究竟會對市場產(chǎn)生怎樣的影響目前只能是一種預(yù)測。對于買房人來說，目前應(yīng)該出手買房還是等待？畢竟政策對市場的影響是巨大的。黃璽慶：自住的別等待
該買就買，背著和抱著一般沉。我認為買房是最不值得觀望的，對自住型的房子不存在觀望。而對投資性的房子是永遠有“觀望”存在的。我覺得如果想買房子解決居住問題，根本就不要考慮政策因素，趕緊買�！坝^望”將會損兵折將。
王宏新：從政策中找利潤不太可能
無論從中國的城市化來看，還是從區(qū)域發(fā)展來看，房地產(chǎn)作為財富也好、作為投資價值也好，都是在漲的。從近幾年來說，沒有人說會等來一個期待中的降價結(jié)果。但如果把它與物業(yè)稅結(jié)合起來的話，該買還買。這一定要取決于自己。如果說你希望從政策差里面找到一些利潤不大可能。
劉新虎：逢低買入
在某一時段，由于現(xiàn)金流或者其他原因，開發(fā)商會推出一些優(yōu)惠措施。但無論從房價還是整個經(jīng)濟發(fā)展趨勢來說成本是剛性增長的過程，如果是沒有物業(yè)稅的話，我們的房價是增長的，而如果有物業(yè)稅的話，我認為也是一樣的�，F(xiàn)在買房和有物業(yè)稅之后，我覺得預(yù)期是一樣的。如果作為一個市場投資行為的時候，會有一個觀望的機會。但如果是自住，就應(yīng)該抓緊實現(xiàn)了。
物業(yè)稅會使開發(fā)門檻降低嗎
物業(yè)稅如果開征，開發(fā)商將不必在開發(fā)前交納70年的土地出讓金。這對開發(fā)商來說無疑將減輕很大的負擔(dān)。這是否意味著開發(fā)門檻的降低？
黃璽慶：物業(yè)稅降低開發(fā)門檻不是壞事
我認為對開發(fā)商來說門檻降低不是壞事。房地產(chǎn)的寡頭壟斷是很容易形成的，房地產(chǎn)壟斷的區(qū)域性很強，購房者也是區(qū)域性很強，天津人很少到北京來買房，北京人也很少到天津去買房。這種壟斷一旦形成，房地產(chǎn)價格不是政府想調(diào)就調(diào)的。如果門檻降低了，可能會有更多的開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場，可以有效地打破房地產(chǎn)區(qū)域性的寡頭壟斷，這樣可以從另外一個層次上降低房價。
劉新虎：物業(yè)稅對開發(fā)門檻沒什么影響
寡頭壟斷是一個趨勢，因為房地產(chǎn)本身這種發(fā)展是資金占有逐步集中的過程。以前，一部分開發(fā)商能夠靠銀行融資獲取土地進行開發(fā)，但越來越集中之后，銀行的資金在逐步退出，實際上就是行業(yè)的發(fā)展對自有資金的要求越來越高。我覺得物業(yè)稅降低的門檻最終是很有限的。但對同行業(yè)發(fā)展來說，門檻是逐步提高了。資金力量、管理力量弱的企業(yè)肯定會被淘汰。
王宏新：開發(fā)門檻本來就不高
我認為房地產(chǎn)這塊門檻本來就低，尤其是房地產(chǎn)商的資金多元化了，而且越來越是一種戰(zhàn)略投資型的。如果只是在爭搶土地的環(huán)節(jié)，資金實力會體現(xiàn)得很明顯。
“十一五”期間物業(yè)能否推開
在上月19日舉辦的“中國財稅論壇2005”上國家稅務(wù)總局的有關(guān)官員表示，“十一五”期間要穩(wěn)步推進物業(yè)稅。對于這一對市場影響巨大的政策，各方人士都十分關(guān)注究竟其正式出臺的時間，因此也就有了各自的判斷。各方的分析認為“十一五”期間全面推行物業(yè)稅的可能性不大。黃璽慶：“十一五”期間不會全面推行
我認為“十一五”期間還是研究和試點階段，不會全面推行，因為這是一個十分復(fù)雜的過程。王宏新：能否執(zhí)行表示懷疑
我國的各項制度目前還不是很完善，這幾年搞試點肯定有它的積極意義。要完善二手房和房屋租賃市場也不是短期內(nèi)能做到的。物業(yè)稅的實行要考慮征稅能力是不是已經(jīng)發(fā)展好了？信用狀況是否匹配？對此比較懷疑。劉新虎：全面鋪開可行性不大
但在“十一五”期間有一部分會進行試點，但還在研究的階段。要推進物業(yè)稅必須要加強基礎(chǔ)體系的建設(shè)，比如說對二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制，包括一些技術(shù)手段的執(zhí)行能力，對租賃信息、價格市場這塊體系的建設(shè)都要有大的推進。這都是下一步推進物業(yè)稅最基礎(chǔ)的東西。另外對市場的評詁調(diào)控能力，信用體系建設(shè)的完善情況等，都需要非常巨大的工作量。物業(yè)稅的推行需要一個非常強大的后臺來支持。這在一定程度上也影響了推進的速度。
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅
據(jù)專家介紹，所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。
作者：周宏
