日前一些觀點認為，公布商品房成本清單可以“讓房價成本信息透明化，解決信息不對稱的問題，并由此形成的房價會更趨理性”。某地方政府8月份開始公布商品房成本信息。這些說法和做法初聽起來似乎有道理，但最終能收到多大成效，可行性如何，卻不敢樂觀。

　　房地產的利潤率多高才算合理

　　房地產的利潤率如何計算、多高才是合理的？到目前并無定論。房地產成本包括地價、建筑安裝費、政府稅費等組成部分，而這些成本數(shù)據(jù)本身就是難以度量的。有調查顯示，我國房地產開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%，報道據(jù)此認為房地產是“暴利行業(yè)”。但如果以中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)計算，我國房地產的平均利潤率一般在10%左右；而若論單個開發(fā)項目的投資回報率，以某地方物價局測算出的數(shù)據(jù)，就從30%到90%各不相等。學過統(tǒng)計學的人都知道，樣本之間差異越大，簡單平均值就越無意義。既然房地產單個開發(fā)項目的投資回報率彼此差異如此之大，一個“平均利潤率”還能說明什么問題呢？

　　數(shù)據(jù)之間的差異，可能主要源于是否考慮房地產行業(yè)中長期波動、地方差異等因素。即使以30%至90%的利潤率而論，難道就能認定它們是不合理的利潤率嗎？現(xiàn)代經濟學認為在沒有壟斷和技術壁壘的情況下，高利潤就意味著高風險，而房地產的高風險是一個不確定因素。在我國不僅地價、動遷費用是非常不確定的因素，而且，在房地產成本中的政府稅費，即便能夠明確公布，也解決不了什么問題。

　　公眾需要公布什么樣的信息

　　華遠房地產任志強與學者易憲容有過一次交鋒。任志強抨擊易憲容的文章缺乏數(shù)據(jù)只有數(shù)字，即得出北京房價要降30%、上海房價要降50%。而任志強的文章采用了大量數(shù)據(jù)，卻反被易憲容等人駁斥為只是房地產商鼓吹市場無泡沫、房價還要繼續(xù)漲的片面之詞。從中我們可以得到一個結論，并不是任何信息有助于人們得出正確的結論。

　　充分的自由競爭最能夠發(fā)揮市場配置資源的效率，是經濟學家心目中的理想狀態(tài)，也是政府應該促進市場發(fā)展的目標。自由競爭市場有三個前提：買賣雙方信息對稱，供給和需求完全彈性，沒有阻礙價格波動。而房地產市場，尤其是住房市場，買賣雙方的信息很難做到對稱。房地產是異質性很強的產品，非專業(yè)人士對它的特征以及整個市場信息很難有一個完全的把握。然而，即便是政府，對房地產的整個市場信息也難以完全掌握，尤其是對囤積土地的行為不可能完全了解和控制，這造成的直接后果就是預警預報體系難以令人信服。

　　除了操作困難，信息公開也并不是什么數(shù)據(jù)都要公開，盲目公開信息反而可能對市場造成紊亂的結果。比如，近年來，各城市的房地產交易中心全在網(wǎng)上公開房地產銷售信息，一方面方便了百姓，但也帶來了負面影響，開發(fā)商也通過網(wǎng)絡了解了其他樓盤和其他城市的房價上漲信息，而房市并沒有類似股市的漲停板機制，原來一個月的漲幅，現(xiàn)在幾天內就可實現(xiàn)。房價的過快上漲，信息盲目公開化難辭其咎。信息公開的體系和內容，要根據(jù)市場機制的運行原理來確定。

　　信息透明化，首先是政府本身信息的透明化。因為土地市場是政府完全壟斷，政府應該公布規(guī)劃信息、土地供應量信息、房價漲跌、閑置土地量、空置率、投資購房率等。目前我國的房價指數(shù)主要有中房指數(shù)、國房景氣指數(shù)等，但可信度都不高，房價在明顯翻了幾番的時候，老百姓根本就不理睬每年漲幅都不超過20%的平均價格指數(shù)。政府需要在價格指數(shù)的質量上花大力氣�？梢�，脫離了市場機制的運行規(guī)律，脫離了政府部門之間的統(tǒng)一協(xié)調，房地產信息公布就是一句空話，勉強公布的信息也只能是片面的，反有誤導之嫌。

　　房子到底該賣什么價

　　涉及到國計民生的住房價格確實需要穩(wěn)定，讓老百姓能夠承受。問題是，穩(wěn)定價格或者抑制價格上漲幅度，到底能采用什么樣的手段？市場經濟經驗還很幼稚的中國公眾對在這類問題上動輒呼喚政府管制的言論應該保持警惕。對公布房地產成本的實際效果、尤其是可能導致的不利后果，人們應有充分認識；尤其值得警惕的，是這類措施或主張中蘊含的價格管制傾向。在十分特殊的情況下，價格管制是政府對市場進行調控和干預的迫不得已的“最后一招”。

　　有觀點認為，公布房地產成本并不能直接影響房價，不論生產成本是否公開，在市場經濟中最終決定價格的是供求關系。在現(xiàn)實中，即便要求地產商公布的房價成本，既不是社會平均成本，也不是某個樓盤的預算成本或實際經營成本，而是樓盤還未銷售之前的決算成本加上準備實現(xiàn)的利潤；公布之后對該樓盤、對整個市場的房價并沒有影響。該賣什么價，只有市場說了算。

　　如果在供求關系不平衡的條件下，政府采取強制措施要求價格接近成本，只會使供求關系進一步扭曲，對市場經濟的形成、對社會進步都是有百害而無一利。政府對價格的管制在某些情況下是必要的。在市場經濟中，管制的對象一是壟斷行業(yè)產品，二是某些涉及民生的重要產品，如水、電等。但實施這一方法的前提是，第一，產品需求穩(wěn)定，生產工藝穩(wěn)定，生產成本不會有大幅度波動，生產成本核算是可行的；第二，企業(yè)具有官辦色彩，企業(yè)沒有盈虧之虞，政府在企業(yè)虧損時可提供補貼。反觀房地產業(yè)，與這些特征毫無相似之處。我國的住房產業(yè)已經走過了十多年的商品化、市場化、貨幣化的道路，取得了巨大的成就，目前中國60%以上的住房是近5年的商品住房開發(fā)提供的。

　　商品經濟有生產、流通、分配、消費四個環(huán)節(jié)，對市場機制解決不了的問題還有二次分配等環(huán)節(jié)。我國實行城鎮(zhèn)住房商品化制度改革后，供不應求的關系短期內難以扭轉，這是造成目前高房價的主要原因。其解決之道，就在于充分發(fā)揮市場機制促進供給的同時，在二次分配中解決公平問題。（據(jù)《經濟》雜志）