作者：北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院教授鄔翊光
北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院黃 威
北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師吳殿廷
近幾年來，北京市商品住宅價格節(jié)節(jié)攀升，其原因已成為業(yè)界和學(xué)者競相討論的熱點問題.一些人認(rèn)為，北京房價高是由于地價高引起的，甚
至有的房地產(chǎn)開發(fā)商還聲言，房價降不下來，主要是地價過高！如果再推行土地招標(biāo)拍賣，定會抬高地價，那么居高不下的房價將會繼續(xù)上升。這一觀點的正確與否值得商榷，因為“地價與房價到底是誰影響了誰”這個問題比較復(fù)雜。要解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的這個難題，需要作客觀深入的分析。
(一)地價是由需求引致的,房價高才會導(dǎo)致地價高
房與地密不可分，地價是房價的構(gòu)成因素。一般人都認(rèn)為，房價之所以一直居高不下，是由于地價太貴所致的。地價高導(dǎo)致房價高。而且，對于地價影響房價的分析，人們也有兩種說法：一種意見認(rèn)為政府收取的毛地價高了，從而導(dǎo)致房價提高；另一種意見則認(rèn)為政府收取的并不高，而是房地產(chǎn)開發(fā)商把土地幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓，將地價炒上去了。據(jù)此，有人說北京的房價居高不下，是因為炒賣土地和項目，擾亂了房地產(chǎn)市場，從而炒高了地價。
但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)界公認(rèn)的理論認(rèn)為：地價高低是房價高低的結(jié)果，而不是原因。早在18世紀(jì)，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密就明確指出：“地租成為商品價格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤是不同的。工資和利潤的高低，是價格高低的原因，而地租的高低，卻是價格高低的結(jié)果�！瘪R克思、李嘉圖等人均認(rèn)為，地租＝市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息，這個公式也是房地產(chǎn)估價方法中假設(shè)開發(fā)法(剩余法)的理論基礎(chǔ)。首先來說，房地產(chǎn)市場所決定的地價是一種需求價格；但由于土地的供給沒有彈性，又受政府壟斷，所以，土地的價格不僅是買方愿意購買的價格，也是賣方愿意出售的價格。
北京房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，事先都進(jìn)行市場調(diào)研，作可行性研究。其過程一般是：首先研究開發(fā)住宅預(yù)期售價，再扣除預(yù)計建安成本、稅費(fèi)、融資利息、預(yù)期利潤等費(fèi)用，剩余的金額才是用來買地的錢。如果開發(fā)商反其道而行之，先買下土地，再加上建安成本及各種稅費(fèi)，再來定房價，那非虧血本不可！北京市最近幾次土地招標(biāo)中，競標(biāo)者都是按照上述原理，事先仔細(xì)算好房價作出買地報價后再投標(biāo)。這也說明了土地價格是受房價決定的，是房價的結(jié)果，而不是原因。
在市場經(jīng)濟(jì)中，城市地價上漲還與土地未來的用途相關(guān)。在城市中，當(dāng)一塊農(nóng)地規(guī)劃成寫字樓或商品住宅用地，地價就會立即上升，升至幾十倍或幾百倍；如果規(guī)劃為公共用地，或經(jīng)濟(jì)適用房，地價就會比前者下降許多。
所以，在任何一個城市中，商品住宅建設(shè)的發(fā)展會導(dǎo)致對土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供給彈性小，結(jié)果導(dǎo)致了地價上漲。在同一時點上看，地價高相對房價高而言，不是原因，而是結(jié)果。
(二)地價與房價有關(guān)聯(lián)，但地價變化不一定能決定房價變化
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論：商品的價格是由供需關(guān)系決定的，特別是由購買力決定的。房地產(chǎn)作為商品也不例外。對此，柴強(qiáng)曾這樣論述：“在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度，房地產(chǎn)成本的增加并不一定增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高�！睋�(jù)此，房地產(chǎn)估價運(yùn)用成本法就有一定局限性，只可用于市場發(fā)育較差的估價對象，或作為其他方法的補(bǔ)充。例如，前幾年，北京建國路有一塊地，熟地價為3000元/平方米，而萬泉河路有一塊地，熟地價為1100元/平方米，二者物業(yè)檔次、房屋造價相差不多，但他們當(dāng)時出售房價均為9000～10000元/平方米，從購地成本來看，萬泉河路地價相當(dāng)于建國路地價的三分之一，便宜得多，但它不僅不會因為土地成本低而降低定價，而且還會參照建國路的房價標(biāo)準(zhǔn)來定價出售，甚至還略高出10%左右。這一事例也說明了，地價不能決定房價。
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查資料顯示，北京市土地開發(fā)及相關(guān)成本約占房價的30%～40%左右，其中毛地價約占10%；而上海約占45%～50%，其中毛地價約占15%。2001年普通商品住宅平均售價，北京市為4716元/平方米，上海市為3659元/平方米，北京高出上海1000多元/平方米。由此可見，房價高低并非地價所能決定。北京房價高于上海房價，究其原因，主要是北京是首都，首都效應(yīng)吸引了龐大的外來購買力，加之在歷史上，集團(tuán)購買力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海市，致使目前北京市房價高于上海市。但隨著房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，中低價位項目的大量推出，這種情況將會改變。由此可見，住房銷售價格主要是市場供求關(guān)系和占相當(dāng)比重規(guī)費(fèi)共同作用的結(jié)果，原先形成的地價難以左右不同時點上的房價高低。
(三)用擴(kuò)大土地供應(yīng)量辦法來降低房價是否可行
1.增加土地供應(yīng)量以降低房價合理不合情
從供求理論上來看，并不能說完全不可能。因為在供大于求的情況下，價格可能會下降。但由于土地資源的稀缺性和不可移動性，特別是我國城市土地資源十分稀缺，所以采用擴(kuò)大土地供應(yīng)量的辦法來降低房價是很困難的。而且這種方式的代價太高，不符合我國人多地少的基本國情和可持續(xù)發(fā)展的原則。試想，如果要在北京的郊區(qū)再造一個CBD或中關(guān)村，或在上海郊區(qū)再造一個南京路或浦東陸家咀，其基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)的費(fèi)用都將是一個天文數(shù)字，實際上這樣做既缺乏依據(jù)也不可行。這就是房地產(chǎn)業(yè)“區(qū)位”的特殊意義。
2.增加土地供應(yīng)量也不一定能達(dá)到降低房價的目的
雖然目前土地使用制度仍然有不完善的地方，但是城市土地使用制度市場化改革的成果來之不易，我們應(yīng)該鞏固和發(fā)展這些成果。城市土地使用制度最主要的成果是建立了市場機(jī)制，土地價格正逐步趨向由市場決定。如果我們一味地增加土地供應(yīng)量試圖通過低地價換取低房價，這種方式既缺乏可靠依據(jù)也不一定能達(dá)到預(yù)期的目的。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖早就說過：“地主降低地租并不能降低谷物的價格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已�！彪m然，這句話是站在資產(chǎn)階級的立場上說的。但如果我們只是換個角度，但仿照這一論斷，就可以得到這樣一個論斷：當(dāng)我們政府大量增加土地供給，降低地價，也并不能降低房屋的價格，只是將應(yīng)該歸政府所有的地租讓渡給了房地產(chǎn)開發(fā)商而已。由此可見，增加供給，降低地價，不一定就能降低房價。政府和消費(fèi)者都得不到好處，反而好處讓給了房地產(chǎn)開發(fā)商，造成了國有資產(chǎn)流失的嚴(yán)重后果。
3.增加土地供應(yīng)量以降低房價，還會造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，地價起著調(diào)節(jié)土地資源配置的基礎(chǔ)性作用，合理的地價決定土地在一定環(huán)境下的最佳利用。然而人為地加大土地供應(yīng)量，一時可能降低房價，但從長遠(yuǎn)和整體來看，會造成許多弊端：一是城市土地總量是有限的，可供建房的數(shù)量更有限，超過這個限度就無地可供了。二是增加土地供給如同壓低地價一樣，不利于節(jié)約土地，容易誘發(fā)土地投機(jī)，造成土地資源浪費(fèi)。三是土地供給要受經(jīng)濟(jì)因素、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的制約，敞開供地既不可能，也未必能達(dá)到降低房價的目的。四是不斷增加供地，降低地價房價本身并不是一件好事。它將限制人們?nèi)胧械男判模焕诖龠M(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。
(四)土地招標(biāo)拍賣不會抬高房價，只會合理調(diào)低開發(fā)商過高的利潤
1.住房價格主要是由市場供求關(guān)系決定，并不是由成本決定
在房地產(chǎn)整體運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過市場調(diào)查，預(yù)先估算開發(fā)房地產(chǎn)項目的市場價格，從而計算開發(fā)成本和預(yù)期利潤，最終決定還有多少錢來買地進(jìn)行項目開發(fā)。為此，我們可以找出其中內(nèi)部作用線，即：
實時市場住宅價格→新開發(fā)住宅成本和預(yù)期利潤→地價→土地出讓量。
這說明，市場可接受的房價高，才會引起地價高。柴強(qiáng)對房地產(chǎn)價格與開發(fā)成本關(guān)系有一段論述：“正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)的開發(fā)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場和開發(fā)商就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的‘悲慘局面’。”因此，開發(fā)企業(yè)在購買開發(fā)項目用地時，首先會進(jìn)行周密的市場調(diào)查，預(yù)期項目建成后的售價，而不是根據(jù)開發(fā)成本預(yù)期售價。
2001年在北京市三次土地招標(biāo)時充分體現(xiàn)了上述原理的科學(xué)性。第一次崇外幾宗地流拍，是因為開發(fā)商預(yù)期的住宅售價低于其開發(fā)成本加最低期望的利潤。在這種情況下，開發(fā)商們是決不會舉牌投標(biāo)。因為他們知道，市場價格不是任何人主觀決定的。相反，2002年北京廣渠門外和大興西紅門土地招標(biāo)成功，原因是中標(biāo)企業(yè)經(jīng)過測算，能夠獲利才投標(biāo)書；并非某些人說是外地開發(fā)商計算有誤，盲目投標(biāo)的結(jié)果。標(biāo)書的價格差異主要是開發(fā)商對預(yù)期利潤期望值的差異，這也是招標(biāo)拍賣的公平、科學(xué)之處。
2.土地招標(biāo)拍賣，不一定會抬高房價
總的來說，我國土地招標(biāo)拍賣工作起步時間不長，實行有償使用土地制度以來，土地供應(yīng)大多數(shù)是實行有償劃撥或協(xié)議出讓方式，真正以招標(biāo)拍賣取得的土地所占比例很小。北京市自1992年實行土地有償使用制度以來10年期間均以協(xié)議方式出讓，招標(biāo)拍賣工作也是才剛剛開始嘗試。我國現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種，采取不同的出讓方式，地價水平不一。一般情況是：拍賣出讓地價最高，招標(biāo)出讓地價其次，協(xié)議出讓最低。我國首例以拍賣方式出讓土地使用權(quán)出現(xiàn)在1987年12月深圳市。以后，在全國許多城市陸續(xù)推開。各地實踐證明，土地招標(biāo)拍賣可以提升地價，但不一定會抬高房價。據(jù)有關(guān)資料顯示：2001年蘇州土地招標(biāo)拍賣收益20億元，浙江為191億元；2002年上半年江蘇招標(biāo)拍賣土地收益20億元，浙江已達(dá)67億元。總的來看浙江地價比江蘇要高，但浙江的房價并不比江蘇高。杭州與南京相比，杭州房價也不比南京高。事實證明，招標(biāo)拍賣土地，并不影響房價上漲。
綜上所述，土地招標(biāo)拍賣與協(xié)議用地相比，地價是上升的，但房地產(chǎn)市場上價格主要是由供需決定的。只有市場可接受的房價高，才會引起地價高。土地價格適度上揚(yáng)是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，因為土地由于位置的固定性、資源的稀缺性等因素，可供應(yīng)量只會越來越少，因而其相對價格也必然會上升。
3.土地招標(biāo)拍賣可以直接調(diào)整國家與開發(fā)商的利益關(guān)系
明白了土地價格不能決定房價，房價是由市場決定的道理后，就能輕松理解這個道理：土地所有者——國家的收益與房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤是互相消長，二者之間存在著負(fù)相關(guān)的關(guān)系�？茖W(xué)的土地價格水平必須保證國家收益和開發(fā)商合理利潤這兩方面的利益。業(yè)內(nèi)人士計算，廣渠門招標(biāo)地價高達(dá)預(yù)期房價的47%，而北京市絕大多數(shù)的協(xié)議地價僅占房價的30%～40%，個別宗地甚至低于20%，究竟是北京過去協(xié)議地價公平，還是廣渠門招標(biāo)地價合理，社會人士各執(zhí)一詞，北京市開發(fā)商們一致認(rèn)為地價過高，難以承受。但有關(guān)部門調(diào)查：上海市土地開發(fā)及相關(guān)成本約占房價的45%～50%，北京市約占30%～40%，依據(jù)2000年房屋價格折合北京市土地開發(fā)成本及市政、四源等各種配套設(shè)施等成本費(fèi)用，兩城市基本接近。雖然北京供暖、防震要求較高，但與上海房屋較高地基成本相抵后，兩市的建安造價相差并不大。北京和上海兩市的差別就在國家土地收益和房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤上。按上述數(shù)據(jù)計算，北京市的國家土地收益占單位面積房價要比上海約低5%～10%，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤要高5%～10%。如果按自有資金利潤率計算，則利潤更將成倍增長(參見下表：北京房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)表)。
當(dāng)然這是粗略計算，與實際數(shù)據(jù)會有出入，但總體上可反映一個事實，就是房價高，并不是因為地價高，而只是開發(fā)商的利潤高，而國家作為土地所有者卻并未得到應(yīng)得的收益。
如何解決此矛盾，最好的辦法是招標(biāo)拍賣土地，讓開發(fā)商(包括市內(nèi)外、甚至國內(nèi)外開發(fā)商)去公開公平競爭。房地產(chǎn)開發(fā)商和他們的咨詢謀士們會科學(xué)地計算出他們能承受的最高地價，國家也可獲得最大收益。(完）
