根據(jù)現(xiàn)行房貸政策，貸款利率實(shí)行每年一調(diào)的方式，距離2006年1月1日的調(diào)整時(shí)刻越來(lái)越近，很多消費(fèi)者也開(kāi)始關(guān)注這一時(shí)刻。
如何提前還貸成為消費(fèi)者普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。本報(bào)特意邀請(qǐng)置業(yè)專(zhuān)家為貸款購(gòu)買(mǎi)房的消費(fèi)者提供置業(yè)參考。
提前還貸參考
廣大供房者提前還貸的初衷就是減
少利息支出。不同的銀行有不同的提前還貸方式，綜合而言，無(wú)外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類(lèi)。其中，提前全部還貸從理論上而言，利息支出是最少的，但是考驗(yàn)的是還款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只要有合理的計(jì)劃和安全的預(yù)期資金流，這種方式是最優(yōu)的，但要量入為出。
部分提前還款方式相對(duì)比較復(fù)雜，不同的銀行分門(mén)別類(lèi)也有不同的還款方式可供參考選擇。據(jù)了解，大致有三種部分提前還款方式：
第一種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。
第二種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。
第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。
中大恒基的置業(yè)專(zhuān)家提醒消費(fèi)者，如何選擇提前還貸，消費(fèi)者要仔細(xì)計(jì)算一下，按照不同的方式，綜合考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，三思而行。
以王先生為例，王先生2003年向銀行借貸10年期商業(yè)性貸款35萬(wàn)元。第一次還款時(shí)間為2003年11月份，提前還款時(shí)間為2005年11月份，如果部分提前還貸，則提前還貸15萬(wàn)元(不含當(dāng)月還款額)。
方式一：一次性提前還貸
經(jīng)計(jì)算，王先生原月供3719元，在這種提前還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款294563元，則可以節(jié)省利息支出62474元。
方式二：部分提前還貸，縮短還款期限
經(jīng)計(jì)算，王先生原月供3719元，在這種提前還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款153719元，下月起月供3714元，則新的最后還款期為2009年3月，可節(jié)省利息支出51048元。
方式三：部分提前還貸，減少月供
經(jīng)計(jì)算，王先生原月供3719元，在這種提前還款方式下，2005年11月，當(dāng)月一次還款153719元，下月起月供1770元，至最后還款期為2013年10月則可以節(jié)省利息支出33385元。
通過(guò)上述個(gè)案分析，選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，改變還貸方式———例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前，計(jì)算出不同方式下的還貸結(jié)果后，要結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合考慮時(shí)間、機(jī)會(huì)成本來(lái)確定自己的最佳方式。
專(zhuān)家提示
雖說(shuō)提前還貸能在一定程度上減少利息支出，但專(zhuān)家表示二類(lèi)人并不適宜提前還貸。
第一種類(lèi)型：月供一樣且貸款快要到期的客戶(hù)。對(duì)于選擇了等額本息還款法的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)在貸款已經(jīng)償還了一大部分，那么現(xiàn)在提前還貸并不一定劃算。目前消費(fèi)者貸款買(mǎi)房選擇的主要是兩種還款方式，即等額本金還款法和等額本息還款法。而絕大多數(shù)消費(fèi)者選擇的都是等額本息法。等額本息法每月還款額是固定的，但一開(kāi)始還的大多是利息，到后面主要還本金。比如貸款10年已經(jīng)還到八九年了，那還的基本上是本金，提前還貸沒(méi)有意義。而遞減法是利隨本清，客戶(hù)什么時(shí)候還都可以為自己節(jié)省出相應(yīng)的利息。
第二種類(lèi)型：近期有投資計(jì)劃的客戶(hù)。不少消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了一旦手上有錢(qián)就拿來(lái)提前還貸，而碰上好的投資項(xiàng)目又貸款去投資或經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)性貸款利率要比房貸高得多。專(zhuān)家建議，在提前還貸前，消費(fèi)者最好考慮清楚近期有無(wú)投資計(jì)劃。如果您手上有好的投資項(xiàng)目，收益能夠超過(guò)房貸利率，就應(yīng)該考慮投資。（于楊/文）
責(zé)任編輯：屠筱茵
