湯臣一品之疑
如果按照湯臣一品14萬(wàn)平方米的總面積粗略估算，銷(xiāo)售順利的話湯臣集團(tuán)可以回款近百億元。該地塊由湯臣集團(tuán)于1994年協(xié)議購(gòu)買(mǎi)，徐彬承認(rèn)，拿地價(jià)格確實(shí)比較便宜
隨著湯臣一品天價(jià)開(kāi)盤(pán)，小陸家嘴板塊三大濱江豪宅鵬利海景、盛大金磐和湯臣一品的開(kāi)發(fā)商，將開(kāi)始上演
一場(chǎng)降價(jià)與否的決戰(zhàn)
從1994年拿地，到2005年天價(jià)銷(xiāo)售，湯臣一品謎團(tuán)重重。上周五，湯臣集團(tuán)董事長(zhǎng)徐楓之弟、湯臣集團(tuán)總經(jīng)理徐彬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)給出了部分答案。
11萬(wàn)天價(jià)的理由
此前作為“上海最貴公寓”的華府天地，報(bào)價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，目前成交價(jià)45393元/平方米；同為黃浦江畔的“財(cái)富海景”二期累計(jì)合同均價(jià)為4.1萬(wàn)元/平方米；曾宣稱售價(jià)10萬(wàn)/平方米的“盛大金磐”，有報(bào)道稱開(kāi)盤(pán)后最高售價(jià)不到6萬(wàn)元/平方米。而湯臣一品報(bào)出的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這些“天文數(shù)字”。
據(jù)湯臣集團(tuán)介紹，湯臣一品三梯一戶，全部使用高速電梯，項(xiàng)目從內(nèi)到外使用的全部都是全球最好的材料。一位工作人員介紹，光廚房用具就投入幾百萬(wàn)元。
然而，有看過(guò)樣板房的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，湯臣一品的室內(nèi)裝修與滬上其他豪宅并無(wú)多大區(qū)別，并不值。
“為何要跟華府天地相比較？”徐彬11月4日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，湯臣一品處于“中國(guó)曼哈頓”小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)最高級(jí)的純居住地塊，“就像古董一樣，賣(mài)掉了就不會(huì)再有”。
他甚至認(rèn)為，與香港豪宅最高價(jià)約30萬(wàn)元/平方米相比，湯臣一品的價(jià)格僅三分之一，只能算是中高位�！艾F(xiàn)在宏觀調(diào)控，湯臣一品的價(jià)格是最低的，日后定會(huì)上漲。”
到目前為止，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，湯臣一品銷(xiāo)量仍然為零。
徐彬表示，該樓盤(pán)將針對(duì)重點(diǎn)客戶進(jìn)行特殊營(yíng)銷(xiāo)，比如安排預(yù)約。他表示，湯臣一品購(gòu)房者比較重視品質(zhì)和隱私，可能買(mǎi)房時(shí)不希望被外人看到。
他同樣認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)樓市影響很大，預(yù)計(jì)明年6月前不會(huì)有所好轉(zhuǎn)。此外，4棟豪宅中至少有一棟將用作出租。
十月上市的政策之困？
湯臣一品的懸念還在于，早在一年前，業(yè)內(nèi)就開(kāi)始傳其開(kāi)盤(pán)消息，但該樓盤(pán)始終保持緘默。今年宏觀調(diào)控后，業(yè)內(nèi)傳言，湯臣一品的預(yù)售申請(qǐng)可能難以被通過(guò)。
據(jù)一位豪宅銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，有關(guān)方面規(guī)定，價(jià)格超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，需向上海市房地局申請(qǐng)預(yù)售方案審批。不過(guò)，該政策在上個(gè)月已取消。
“我們的確在七八月時(shí)按照要求向上海市房地局申請(qǐng)預(yù)售方案審批。后來(lái)都通過(guò)了，連我們都很驚訝�！毙毂虮硎荆诘玫綄徟�，他們?cè)?0月上旬提出預(yù)售申請(qǐng)，18天后也即10月29日，預(yù)售證到手。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從湯臣集團(tuán)上市公司9月份的公告中獲悉，10月份銷(xiāo)售是湯臣集團(tuán)管理層之前的策略定位。該公告指出，湯臣一品將分批銷(xiāo)售，最初一批定于今年第四季度。
不過(guò)，到了第四季度，外資購(gòu)房又有了新政策。國(guó)家外匯管理局上海市分局近期下發(fā)的《關(guān)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)出售境內(nèi)房地產(chǎn)外匯收入結(jié)匯等問(wèn)題的通知》規(guī)定，今后，非居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)本市房產(chǎn)，單筆超過(guò)100萬(wàn)美元的境外資金，購(gòu)房時(shí)不能直接將該資金劃入開(kāi)發(fā)商賬戶，須先向外匯局申請(qǐng)報(bào)批，待外匯局審批后方可利用該筆資金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。據(jù)悉，《通知》已從10月起開(kāi)始執(zhí)行。
湯臣一品一套房源售價(jià)高達(dá)3800萬(wàn)-1.9億元，且境外客戶應(yīng)該居多。
“客戶付200萬(wàn)元定金后，只要支付總房款的20%就可以簽約。其余尾款，除了銀行貸款之外的錢(qián)，要在2個(gè)月內(nèi)支付清楚�！毙毂虮硎尽�
湯臣一品是暴利？
如果按照14萬(wàn)平方米的總面積粗略估算，銷(xiāo)售順利的話可以回款近百億元。然而事實(shí)上，該地塊是1994年湯臣集團(tuán)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)的，11年前的地價(jià)應(yīng)該非常便宜。
據(jù)悉，湯臣一品由一家名為Bonton的公司持有并作為其唯一資產(chǎn)，而湯臣集團(tuán)和另一家公司分別持有Bonton
80%和20%的股權(quán)。今年3月，湯臣集團(tuán)以1800萬(wàn)美元收購(gòu)了另一家公司持有的Bonton
20%的股權(quán)，從而通過(guò)Bonton間接完全持有湯臣一品。按此計(jì)算，Bonton全部股權(quán)的價(jià)格也即湯臣一品，應(yīng)約7.2億元人民幣。
盡管這只是一個(gè)關(guān)聯(lián)交易的粗略價(jià)格，但7.2億元與百億元的差距，仍讓人聯(lián)想到其中巨大的獲利空間。
對(duì)此，徐彬表示，湯臣集團(tuán)很早進(jìn)入浦東，拿地價(jià)格確實(shí)比較便宜，但財(cái)務(wù)成本很高�！爱�(dāng)時(shí)企業(yè)貸款利益13%，利息翻滾，財(cái)務(wù)成本可想而知�！�
目前，湯臣集團(tuán)在上海的土地儲(chǔ)備仍有約2平方公里，包括靠近內(nèi)環(huán)線的25萬(wàn)平方米三八頭別墅地塊、湯臣高爾夫附近的1.28平方公里二球場(chǎng)地塊，以及張江豪園、張江豪庭附近幾十萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。王芳艷
豪宅開(kāi)發(fā)商決戰(zhàn)小陸家嘴
隨著湯臣一品的開(kāi)盤(pán)，小陸家嘴地區(qū)的豪宅競(jìng)爭(zhēng)再度升溫。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民在向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分析小陸家嘴板塊房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)認(rèn)為，到明年底，小陸家嘴板塊將出現(xiàn)一次“變遷”。隨著金融業(yè)的開(kāi)放，大量外籍人士將“空降”上海，他們將成為陸家嘴高檔商品住宅的主要購(gòu)買(mǎi)者。“這一板塊的住宅供應(yīng)量有限。需求的猛漲，會(huì)使明年的供求關(guān)系變得緊張�！�
或許正是基于和陳立民類(lèi)似的判斷，小陸家嘴板塊的三大濱江豪宅鵬利海景、盛大金磐和湯臣一品的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始上演一場(chǎng)降價(jià)與否的決戰(zhàn)。
鵬利海景轉(zhuǎn)售為租
“我們不是今年年底不開(kāi)盤(pán)，而是我們不賣(mài)了。”日前，在鵬利海景建筑工地現(xiàn)場(chǎng)，一位來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面的行政人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。
據(jù)這位人員介紹，鵬利海景的開(kāi)發(fā)商上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司，打算將鵬利海景當(dāng)作酒店式公寓來(lái)經(jīng)營(yíng)�！拔覀�?yōu)槭裁匆欢ㄒu(mài)呢？”
鵬利海景是最后一家未開(kāi)盤(pán)的小陸家嘴板塊的三大“濱江豪宅”之一。業(yè)內(nèi)人士指出，它的不開(kāi)盤(pán)，主要是因?yàn)槟壳暗兔缘臉鞘�，定價(jià)過(guò)高會(huì)影響銷(xiāo)售率，定價(jià)過(guò)低則在利潤(rùn)上又達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。
據(jù)了解，鵬利海景的營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)上海世邦魏理仕物業(yè)顧問(wèn)有限公司，此前也向鵬利海景提出過(guò)“以租代售”的建議。
盛大金磐不言降價(jià)
盛大金磐是小陸家嘴CBD的首個(gè)純住宅項(xiàng)目，于去年6月份開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前曾宣稱售價(jià)將達(dá)10萬(wàn)元/平方米，但開(kāi)盤(pán)后最高售價(jià)不到6萬(wàn)元/平方米。目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，盛大金磐的均價(jià)已不到3萬(wàn)元/平方米。
但樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理陳先生不認(rèn)為這是在降價(jià)。“降價(jià)不降價(jià)，這個(gè)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)如何確定？大家都知道，一樓一價(jià)，一房一價(jià)。具體的樓層和房型，價(jià)格差別很大。而且我們一直賣(mài)得很好，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)了80%�！�
價(jià)格戰(zhàn)短期內(nèi)不會(huì)停
“開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn)，短期之內(nèi)還不會(huì)停。”普潤(rùn)地產(chǎn)研究中心主任王水田分析，主要原因是，九十月份以來(lái)新盤(pán)不斷上市，成交量雖有小幅回升，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新盤(pán)上市速度，說(shuō)明目前仍處于供大于求的階段。
浦東新區(qū)房地產(chǎn)研究中心主任李戰(zhàn)軍也表示，目前市場(chǎng)價(jià)格的整體趨勢(shì)還在向下走，但某些高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為其樓盤(pán)具有稀缺性，不以降價(jià)迎合市場(chǎng)。
對(duì)于降價(jià)的底線，李戰(zhàn)軍認(rèn)為仍“無(wú)法確定”。他認(rèn)為：“這要取決于是否還會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。若沒(méi)有，則市場(chǎng)將回暖，價(jià)格戰(zhàn)也將逐漸停歇；若出臺(tái)新的政策，那么此前所有降價(jià)戰(zhàn)將只是一個(gè)小小的序幕。”(岳敬飛
于泓/文)
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