昨天表決通過的《青島市物業(yè)管理條例》將物業(yè)公司的服務(wù)用法規(guī)的形式固定下來（資料圖片）

    小區(qū)里的物業(yè)公司沒有做好分內(nèi)的工作？居民可以用《青島市物業(yè)管理條例》維權(quán)，追究物業(yè)公司的責(zé)任；規(guī)劃中的小區(qū)停車場遲遲不見動工？居民可以用《青島市物業(yè)管理條例》維權(quán)，督促相關(guān)責(zé)任單位盡快建設(shè)……昨天，市十三屆人大常委會第24次會議第二次全體會議舉行，會議表決通過了《青島市物業(yè)管理條例》和《青島市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。待上報省人大常委會批準(zhǔn)后，擬從明年1月1日起施行。

　　剛剛表決通過的“物管條例”，給社區(qū)居民帶來至少六大利好消息。

　　利好  物業(yè)服務(wù)6項基本服務(wù)必須做好

　　物業(yè)管理企業(yè)收了物業(yè)管理費，該為居民履行哪些義務(wù)？《青島市物業(yè)管理條例》對此做了明確規(guī)定，小區(qū)衛(wèi)生、安全等都已列入其中，物業(yè)管理企業(yè)需要為居民提供的服務(wù)都以法規(guī)的形式固定了下來。如果物業(yè)管理企業(yè)哪一項沒有做好，“條例”就可以為居民撐腰，幫居民維權(quán)。

　　條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)該提供的服務(wù)包括以下6項：生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全巡查；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)；通知有關(guān)單位維修市政公用設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)合同確定的其它事項。

　　利好  物業(yè)收費預(yù)收費不能超過3個月

　　小區(qū)物業(yè)費該收多少，怎么收？這一直是市民關(guān)心的問題，《青島市物業(yè)管理條例》中對此也做出了規(guī)定。物業(yè)服務(wù)收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報酬由雙方約定。已竣工但尚未出售的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　條例特別規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取物業(yè)服務(wù)費用，但提前收取的物業(yè)服務(wù)費用不得超過三個月。如果物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費的，則依照約定執(zhí)行。

　　利好  前期物業(yè)通過招標(biāo)公開選聘

　　從《青島市物業(yè)管理條例（修訂草案）》開始征求市民意見以來，前期物業(yè)就一直是個焦點問題。許多市民建議開發(fā)商在選擇前期物業(yè)公司時必須公開招標(biāo)，并限定一定的服務(wù)時間，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，小區(qū)與前期物業(yè)的合同必須強(qiáng)制解除。

　　條例基本采納了市民建議。其中規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。如果投標(biāo)人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米，經(jīng)所在區(qū)（市）物業(yè)管理行政管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式和起始時間等。前期物業(yè)合同期限不超過兩年，期限未滿，如果業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　利好  共用設(shè)施不得擅自改變規(guī)劃用途

　　規(guī)劃中的小區(qū)停車場永遠(yuǎn)地停留在圖紙上，居民只能“望圖紙興嘆”，因此小區(qū)共用設(shè)施的問題受到市民關(guān)注。條例中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施，不得擅自改變用途。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

　　對于小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施，條例規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程施工，應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復(fù)工作。

　　利好  物業(yè)權(quán)力接受投訴幫居民維權(quán)

　　一戶居民野蠻裝修，往往會使左鄰右舍都擔(dān)心自己房屋的安全。遇到這種情況該怎么辦？條例通過法規(guī)的形式賦予了物業(yè)一定的權(quán)力，使物業(yè)管理企業(yè)可以替居民維權(quán)。條例規(guī)定，業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。

　　條例規(guī)定，如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護(hù)、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

　　利好  住房維修提前預(yù)留足額保證金

　　剛買的房子出了質(zhì)量問題卻遭遇“踢皮球”，許多市民可能碰到過這種情況�！肚鄭u市物業(yè)管理條例》就此做了相關(guān)規(guī)定以規(guī)避這種情況的發(fā)生。條例規(guī)定，在住宅建設(shè)工程招標(biāo)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價款結(jié)算總額5％的比例，預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進(jìn)行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

　　住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位按照合同約定及時向施工單位支付工程結(jié)算價款并預(yù)留保證金。因施工單位原因造成住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費用。

　　如果施工單位不維修也不承擔(dān)費用，建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費用。這筆保證金將在合同約定的保證金預(yù)留期滿后，由建設(shè)單位返還給施工單位。

　　另外，條例還規(guī)定，業(yè)主大會如果決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。（記者 閔妤 徐崇德）