上海廣場無法貸款、不能辦證，開發(fā)商答應退房，但是———退房款要分五年退

    房產(chǎn)證遙 遙無期

    張先生、劉女士（化名）等撥打本報樓宇熱線88762259向記者反映，他們與青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，購買了婦女兒童大世界（上海廣場）某號房（該樓層系分割銷售）。

    根據(jù)合同約定該商品房應經(jīng)驗收合格交付使用，在交付使用后的365天內(nèi)青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應將辦理房產(chǎn)證的相關材料進行備案，并協(xié)助辦理房地產(chǎn)權屬證書，合同同時約定可以辦理房屋貸款。然而在長達一年多時間內(nèi)既沒法辦理貸款又沒有辦理房屋產(chǎn)權證的音訊。經(jīng)調查了解，開發(fā)商根本無法辦理房屋貸款、也無法辦出房屋產(chǎn)權證，開發(fā)商也不能提供辦理上述手續(xù)的材料，該合同一直無法履行。

    本報記者采訪了房地產(chǎn)專業(yè)律師楊志民，他認為：《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

    《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。因開發(fā)商的原因導致合同無效或撤銷或解除，開發(fā)商理應返還房款并賠償損失。

    查封房屋照樣賣

    部分業(yè)主在與青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交涉過程中發(fā)現(xiàn)自己購買的那層房屋早在簽訂購房合同之前已被法院查封，且該幢樓的相關樓層早被青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司做了抵押。

    對此，楊志民律師認為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第2款之規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓：“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的”�！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第二款規(guī)定：違犯國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定合同無效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》違犯了“查封的房屋不得轉讓”的這一法律強制性規(guī)定而應認定無效。根據(jù)最高人民法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

    討還房款路漫漫

    在出現(xiàn)上述的情況后，業(yè)戶請求青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房款，但此時青島中惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻提出返還房款可以，但只能分五年返還，每年返還20％。業(yè)戶無奈開始漫漫的討還房款之路。

    楊志民律師指出，《中華人民共和國民法通則》的基本原則規(guī)定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，公民、法人的合法權益受法律保護、任何組織和個人不得侵犯。業(yè)戶的合法權益在受到非法侵害時，應當團結，運用合法形式維護自己的合法權益。