曉陽(yáng)攝

    各方專家聲討期房預(yù)售九大風(fēng)險(xiǎn)并建議取消，提前還貸收違約金被指違法

    19日下午，中消協(xié)邀請(qǐng)多方專家召開“商品房銷售模式研討會(huì)”， 中央政策研究室、全國(guó)人大法工委、國(guó)務(wù)院法制辦、中國(guó)人民銀行以及律師、消協(xié)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、開發(fā)商等共90多位代表，從不同角度全面論證了期房和房貸的影響。

    焦點(diǎn)1期房銷售9大風(fēng)險(xiǎn)

    通過(guò)總結(jié)各方專家的觀點(diǎn)，消費(fèi)者購(gòu)買期房存在9大風(fēng)險(xiǎn)：商品房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、面積變更風(fēng)險(xiǎn)、虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、定金風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、售房欺詐風(fēng)險(xiǎn)、合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)、延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。

    不過(guò)也有專家強(qiáng)調(diào)，期房取消應(yīng)擇機(jī)而行，應(yīng)該有個(gè)緩沖轉(zhuǎn)型期。在目前預(yù)售資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金比例較高的狀況下，取消勢(shì)必導(dǎo)致正在開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目成為“爛尾樓”。

    焦點(diǎn)2提前還貸不算違約

    一直被認(rèn)為是信譽(yù)良好的“提前還房貸”行為在銀行卻遭到了警告。中消協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，提前還房貸收違約金不合法。

    據(jù)介紹，由于央行明年將開始執(zhí)行新利率，引得不少消費(fèi)者提前還清房貸，目前在上海工、農(nóng)、中、建等8家銀行就對(duì)房貸提前還貸的“違約”行為收取一定比例違約金，以示懲罰。目前北京方面雖然還沒(méi)有實(shí)行這一措施，但也有醞釀的苗頭。

    中消協(xié)副秘書長(zhǎng)武高漢表示，提前還貸是否構(gòu)成違約主要看合同約定，而目前多數(shù)合同中并無(wú)此項(xiàng)約定，因此銀行之后單方面收取違約金是不合法的。

    “消費(fèi)者提前還貸不是違約，而是一種積極誠(chéng)信的履約行為”，武高漢說(shuō)，銀行的提前還貸要收取違約金格式合同應(yīng)視為無(wú)效，收取違約金不合情、理、法，銀行采取行業(yè)聯(lián)盟的方式統(tǒng)一收取違約金，這種壟斷行為同樣違法。

    焦點(diǎn)3房貸保險(xiǎn)應(yīng)予取消

    中消協(xié)和與會(huì)專家還建議，取消不合理的房貸強(qiáng)制保險(xiǎn)，修改完善現(xiàn)行房貸保險(xiǎn)制度。房貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由銀行、開發(fā)商與購(gòu)房者共同承擔(dān)。據(jù)介紹，房貸強(qiáng)制保險(xiǎn)主要是銀行擔(dān)心“抵押物因自然災(zāi)害消失”，這種保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)該由銀行進(jìn)行再保險(xiǎn)；而銀行已經(jīng)從貸款人那里獲得了利息收入，強(qiáng)制交保險(xiǎn)費(fèi)、請(qǐng)律師審查消費(fèi)者資格而收取的律師費(fèi)實(shí)際上是銀行將自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到貸款人的身上，違背了貸款意愿和現(xiàn)實(shí)公平。

    房貸中律師費(fèi)一般為申請(qǐng)貸款的3‰，保險(xiǎn)費(fèi)為總房?jī)r(jià)×費(fèi)用系數(shù)×貸款年限（相當(dāng)于總房?jī)r(jià)5‰）。如消費(fèi)者買一套房子為50萬(wàn)元，但只從銀行貸款30萬(wàn)元，而銀行卻還要對(duì)50萬(wàn)元的抵押物進(jìn)行全部保險(xiǎn)。據(jù)《新京報(bào)》