近兩年，關(guān)于中國是否存在房地產(chǎn)泡沫的爭論此起彼伏，莫衷一是，而房地產(chǎn)價格卻毫不理會這些爭論，持續(xù)上漲。房價到底會漲還是會跌，首先要看說漲說跌是誰。如果一些房地產(chǎn)商說漲，那等于沒有說，不怎么可信，因為世界上賣東西的絕少有不說自己的東西好的，更不可能說自己當(dāng)時賣的東西會下跌(這樣等于把現(xiàn)實的購買
者趕走)。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺錢買房的人，不管是經(jīng)濟學(xué)家還是什么人，也不大可信，因為他們要么不在意房價漲，因為買房對他們不在話下，或者手中有房，好等著房價上漲后沒事偷著樂。
其次要看說得有沒有道理，是否有依據(jù)。本人默默無聞，也不代表誰的利益，說的話是否客觀，自有公論：
一、價格由價值決定，同時受供求關(guān)系影響。
上海房子的價值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時，東京及周圍三個地區(qū)的理論地價超過美國整個國家及在美國忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應(yīng)該高達10000以上，因為土地的價格并不代表價值。
二、前幾年，因為住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價格買入產(chǎn)權(quán)房，再高價賣出，產(chǎn)生一個財富效應(yīng)，這樣購買能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購買力最近幾年正在集中釋放之中，而這種低價買入公房，高價賣出的好事已經(jīng)不存在了，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產(chǎn)市場的推動力就會突然消失。
三、那個中國老太太辛苦了一輩子，終于積累了足夠的錢買了一套房子，卻沒來得及享受就去世，而美國老太太早早住進好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現(xiàn)在貸款買房是比較普遍的現(xiàn)象，房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�？墒亲罱鼛啄曛袊y行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國連續(xù)降息，還貸壓力不斷下降的幾年。現(xiàn)在的利率是改革開放以來最低的，一年期存款利率只有2.25%，而貸款利率不過5%多一點，但是20多年來中中國平均一年期存款利率是4%左右，按現(xiàn)在的利差來算，平均貸款利率為7%左右，而美國幾十年來平均的住房貸款為8-9%，如果貸款利率上漲到7%，還會有那么多人熱衷于貸款買房嗎？恐怕以前大量貸款買房的人倒是因為還貸壓力太大而陷入財務(wù)泥潭。而且在世界各國，不同時期，總會是銀行存款利率高于通貨膨脹率，而現(xiàn)在的中國卻相反，這本來就是反常的，利率遲早漲到物價漲幅之上，而且中國現(xiàn)在已經(jīng)開始十年來的首次加息了。這樣，未來幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購買力。
四、中國極有可能以后會推行物業(yè)稅。什么意思呢？就是國家把地皮免費給開發(fā)商，這樣房子的價格就不包括土地，價格會大跌(現(xiàn)在房價中土地成本大約為40%)。當(dāng)然地不是免費的，由購房者在30到50年的時間內(nèi)平均交納。你想這樣的政策一出，誰會去買那些包括地皮成本的房子呢？已經(jīng)交了土地成本的房價還會這么高嗎？而且二手房也不好賣出，因為大家都愿意買低價的不包括地皮成本的房子。
這個政策我看一定會實行，美國等一些發(fā)達國家就是這樣的。
五、根據(jù)中國的法律，業(yè)主不擁有住房土地的所有權(quán)，只有使用權(quán)，最多只有70年的使用權(quán)，也就是說，在70年后，土地所有權(quán)就結(jié)束了，至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費還是以后就可以免費使用，或是由國家根據(jù)客觀情況收回使用權(quán)，不得而知�？墒�70年總會過去，這一天總會到來。因為有關(guān)法律頒布不久，所以最早的商品房也離土地使用權(quán)期限尚遠�？墒侨藗儠絹碓秸J識到這個問題。但是現(xiàn)在市場上決定房價的往往是交通、地段、環(huán)境等，從不考慮土地使用權(quán)期限，當(dāng)人們開始普遍考慮這個問題時，土地使用權(quán)期限少的房價必然下跌，特別是房齡長的二手房。
六、不管是匯市，還是股市，或是期貨市場，越是漲得最厲害的時候，就是快要見頂?shù)臅r候，在1929年美國紐約股市大跌引發(fā)全世界經(jīng)濟危機之前，大漲特漲，交易火爆。樓市也是如此。
而且這里有一個慣性定律，價值越大的商品，要漲起來就越困難，但一旦漲起來，就能持續(xù)較長時間。比如股票，如果是大盤股，市值100個億，那么一般不容易漲起來，因為要推動它，要較多的資金，而一旦開始上漲，就不容易停住，不象市場上青菜的價格，一天可能三變，或如同女孩子的心思一樣不可測。同樣房地產(chǎn)市場因為資金密集，一旦上漲，會持續(xù)很長時間，但是一旦開始下跌的話，也是不容易回頭的，比如香港，1997到2002年，長達五年，跌去60%。日本經(jīng)濟今年出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，但是房價再挫5%。
七、現(xiàn)在中國基本沒有什么供不應(yīng)求的，除非是一些壟斷性的產(chǎn)品，因為現(xiàn)在社會資金充足，一旦某個行業(yè)利潤率高，那么資金就會涌向這個行業(yè)，從而降低這個行業(yè)的利潤率。比如火柴，如果能有200%的利潤率，那么產(chǎn)量很快就會大漲，利潤率很快下跌，甚至為負，這時會有很多投資者不得不退出市場，這樣逐漸利潤率會上漲，最終與社會平均利潤率相當(dāng)。但是房地產(chǎn)這個行業(yè)為什么能持續(xù)幾年興旺而不見衰退呢？因為生產(chǎn)周期長。一個地方的火柴廠可能一個月內(nèi)增加十倍，但是一個地方的在建房地產(chǎn)項目如果在一個月內(nèi)增加一倍都是不大可能的大躍進了，而且需要的資金多，同時不正當(dāng)競爭、不公平競爭情況嚴重。所以一時間這個行業(yè)的利潤率不能很快下降，于是房價高。但是世界上任何事物都有其興衰周期，生產(chǎn)周期再長也不是無限的，總會有這一天。冥王星圍太陽轉(zhuǎn)一圈的時間長不長，長，200多年，200年夠長了吧？200多年一過，不就轉(zhuǎn)回來了嗎？人不可能長生不老，房價也終會下跌。
八、按最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展速度，遠遠大于GDP的增長速度，這樣下去到2020年以前，中國房地產(chǎn)業(yè)的GDP會超過整個國家的GDP，這可能嗎？所以增長速度一定會下降。
九、心理因素。毛澤東說：真理總掌握在少數(shù)人手里�，F(xiàn)在到市場上問問買房人、賣房人，房產(chǎn)中介公司，或是政府部門，上海的房價會漲還是會跌，沒有人心里有數(shù)的。就是大家心里沒有一個主見，所以一般的老百姓有一種買漲不買跌的心理。一看到報紙上報道有排隊買房的，就心里著急，一看到自己當(dāng)初想買結(jié)果沒有買的房子漲價了，心里就后悔。這使我想起美國股神巴菲特經(jīng)常講的一個故事：一個石油商死后上了天堂，結(jié)果圣彼得說：實在抱歉，我知道您在世時行為正派，做了很多善事，但是天堂里已經(jīng)飽和，實在住不下人了。這個石油商說，不要緊，我有辦法，他對天堂的大門大喊一聲：地獄里發(fā)現(xiàn)石油啦！馬上從大門里跑出一大堆人，要趕到地獄去。圣彼得吃飯地看著這一切，說：現(xiàn)在你可以進天堂了。不料石油商說：“不，我想去地獄，說不定這個消息是真的呢”。
十、宣傳作用。不用統(tǒng)計就可以認定，報紙、網(wǎng)絡(luò)，說房價漲的遠比說房價跌的多得多。為什么？廣州某份售價為0.5元的報紙，每賣出一份，報社就能有1元的收入，公開的秘密就是因為有廣告收入。一家報紙是不是會拿著房產(chǎn)商的廣告費，再大量刊登客觀公允的認為房價會下跌的文章？
十一、有人說，各地方政府不希望當(dāng)?shù)氐姆績r下跌，所以房價不會跌。笑話，人家日本政府不比中國某一地方政府有錢嗎？就是香港政府，也遠比中國一些地方政府有錢？當(dāng)日本與香港的房價持續(xù)下跌的時候，難道日本與香港政府希望房價下跌嗎？也許有人會以為財政實力不如日本、香港政府的中國地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的價格漲跌是由經(jīng)濟規(guī)律決定的，不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移。
十二、有人以為，土地是不可再生的資源，所以從長期來看，房價總是上漲的。這句話當(dāng)然是對的。其實股市從長期來看，也是上漲的，1929年紐約的股市大跌，到現(xiàn)在漲了不知多少倍了，可是在1930年的時候誰會去買股票？現(xiàn)在中國有多少人踴躍地買股票？哪怕大家知道股市長期肯定看漲的。
十三、關(guān)于收入與房價比�，F(xiàn)在不少人，特別是能從房價上漲中獲益的人喜歡對無知的人、猶豫的人說，現(xiàn)在香港的房價是多少，離這個價格大陸的還差得很遠，所以以后要大漲�？墒窍愀垡粋�做清掃的女工，一個月可以掙9000港幣，而且香港這樣的地方收入穩(wěn)定。所以看看收入與房價比，在香港房價最高的時候，也不過是14：1。中國社會科學(xué)院劉建昌先生測算：以上海為例，一套80平方米的住房價格是人均可支配收入的27.54倍，而國外一套住房與人均可支配收入的倍數(shù)為：德國11.41，英國10.3，意大利8.61，法國7.68，美國6.43，連人均土地資源極度匱乏的日本，這個比例也不過是11.07。很多東西具有中國特色是有道理的，可是對于房價收入比，是不可能一直如此高的。
十四、中國在未來幾十年內(nèi)有一件事是比較肯定的，就是中國的城市化，大量的農(nóng)民會進城市成為市民。可是如何完成這個任務(wù)？按現(xiàn)在中國農(nóng)民的收入水平，剛剛達到小康水平，一旦家里有孩子上大學(xué)，就不得不節(jié)衣縮食或大量借貸，往往有的家庭因為有家庭成員生病，馬上致貧，這種收入情況不可能在短期內(nèi)改變，要讓廣大農(nóng)民承擔(dān)現(xiàn)在城市高企的房價豈非天方夜譚？所以要提高中國的城市化率，中國的房價長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起。
十五、這兩年來，因為房價持續(xù)上漲，所以大量資金為追求高利潤涌入這個市場，買入后等待升值。在國際上有一個炒房比率的警戒線，大約為15%，超過這個比率就是比較危險的�？墒菗�(jù)上�！督夥湃請蟆返某闃诱{(diào)查，接受調(diào)查的上海25個小區(qū)23694戶居民，26.55%的購房者是把房子作為投資的，更大數(shù)量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。投資買房的人在房產(chǎn)價格上漲的過程中，可以推動房價進一步上漲，同樣，在房價見頂?shù)臅r候，因為不再有賺大錢的預(yù)期，同時為了避免血本無歸，必然大量拋售，這又會加速房價的下跌。在中國，溫州人炒房團名揚大江南北，而在上海，更有其他中國內(nèi)地垮省的投資者，還有海外投資者。不記得上海的房子有多少是外來人買的了，大約是40%，可是在一些國際化大城市，如紐約，也是由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I75%的房產(chǎn)。總之，投資買房的人越多，對房價的推動作用就越大，泡沫就越嚴重。
十六、絕少有人對于未來有一個清晰又正確的判斷，大多人認為原來的趨勢仍會按原來的方向和速度來發(fā)展。比如中國自從改革開放以來，經(jīng)濟持續(xù)增長，所以大多人認為這個情況起碼在二三十年內(nèi)不會改變，但是萬一發(fā)生變化呢？其他的事情不講，現(xiàn)在有一件事越來越敏感，就是臺灣問題。如今陳水扁的臺獨趨向越來越明顯，膽子越來越大，說的話越來越?jīng)]譜，甚至排出了時間表。毛澤東說：世界上就怕認真二字。而中國共產(chǎn)黨對國家大家一向認真負責(zé)，恐怕一旦臺灣宣布獨立，戰(zhàn)爭一定不可避免。前一陣子，還有人說臺灣會把導(dǎo)彈打到三峽大壩，又有人說臺灣會把反擊的導(dǎo)彈打到上海。這種情況下，不要說有幾彈導(dǎo)彈打到上海，哪怕有一片導(dǎo)彈碎片落到上海的某小區(qū)里，上海的房價是不是還會持續(xù)上漲？
最后，雖然筆者仍是無房族，可還是大公無私地希望房價大大上漲，如某位學(xué)者說的那樣在10年內(nèi)漲3倍，這樣有房的人的身價就能大大上漲，這短時間內(nèi)對我是沒有好處的，可是什么樣的泡沫最容易破滅呢？在洗衣服的時候觀察一下，那就是大的泡沫容易破滅，而小的泡沫很難破滅，要想讓小的破滅，最好的辦法就是讓它變大，變得越大，就越容易破滅。房價漲得越快，買的人會越來越少，而投資于房產(chǎn)的資金會越來越多，這最后的結(jié)果是什么，難道還不明白嗎？
