青島步入老齡化城市

　　市老齡辦2005年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青島市進(jìn)入老齡化城市比全省提早了7年。目前，市區(qū)獨(dú)居老人高達(dá)11萬(wàn)人，3年內(nèi)激增2.1萬(wàn)人，空巢戶(hù)達(dá)6.3萬(wàn)戶(hù)，增加了1萬(wàn)戶(hù)，即每10戶(hù)老年家庭就有4戶(hù)“空巢”，“空巢”戶(hù)數(shù)和“空巢 ”人數(shù)均達(dá)到了市內(nèi)四區(qū)的歷史最高水平，并已超過(guò)了全國(guó)及北京、上海等城市的平均水平。
其中，市南區(qū)的“空巢”家庭問(wèn)題尤顯突出，獨(dú)居老人數(shù)已占全區(qū)老人總數(shù)的74％，即每10名老人就有7人獨(dú)居，已經(jīng)達(dá)到了十分驚人的比例。此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還讓我們看到了一個(gè)令人恐懼的現(xiàn)實(shí)：在突發(fā)意外事故的老人中，90％以上是“空巢”老人。這篇文章還提到：“目前我市擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)60余家，床位共計(jì)2000余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，但卻無(wú)法滿足日益龐大的空巢老年群體的需求�！�

　　以上資料顯示出：青島的銀發(fā)一族正在慢慢成為影響我們生活方式的重要力量，這其中自然也包含了房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，青島樓市是否有了對(duì)此的回應(yīng)？

　　市場(chǎng)

　　銀發(fā)軍團(tuán)位居二線

　　“銀發(fā)置業(yè)”是幾年前，就進(jìn)入樓市銷(xiāo)售的一個(gè)詞匯。而這一市場(chǎng)所蘊(yùn)涵的巨大商機(jī)，也是不容忽視的。就在上周老齡委舉辦的老年人專(zhuān)場(chǎng)房展會(huì)上，大量老齡購(gòu)房者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。據(jù)介紹，老年購(gòu)房者除了為自己購(gòu)房外，也在尋覓適合兒女的房子。其中也不乏兒女為父母購(gòu)房的。但同樣擺在我們面前的矛盾也無(wú)法回避：銀發(fā)置業(yè)缺少相應(yīng)的房屋產(chǎn)品。如果，我們仔細(xì)觀察一下當(dāng)前樓市訴求點(diǎn)，以及包括房屋貸款等諸多政策：就能理解為何市場(chǎng)上難以找到針對(duì)這一群體的房屋。目前，市場(chǎng)最主要的購(gòu)買(mǎi)力還是瞄準(zhǔn)了中青年購(gòu)房者。這一購(gòu)房團(tuán)體，一方面處于成家立業(yè)的時(shí)候，有購(gòu)房的需求。另一方面，他們正處于工作事業(yè)上升或峰頂處，資金實(shí)力較為充足。同時(shí)，他們超前消費(fèi)能力也是別的群體無(wú)法超越的。因而，這一購(gòu)房群體擁有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品的支配權(quán)，并在有關(guān)銷(xiāo)售的政策中獲得了傾斜，是無(wú)可厚非的。與中青年購(gòu)房者相比，老年購(gòu)房者自然就居于市場(chǎng)的二線力量。
制約老年購(gòu)房者的另外一個(gè)因素則是：資金實(shí)力的局限。在無(wú)法獲得足夠貸款支持下，大部分老年購(gòu)房者可以使用的資金是有限的。大多數(shù)老年購(gòu)房者一直生活在市區(qū)，這本來(lái)是他們置業(yè)的首選區(qū)域。因此，在目前的樓市價(jià)位上，老年購(gòu)房者不得不面對(duì)區(qū)域上的選擇難題。

　　需求

　　房子只是顯性需求

　　從市場(chǎng)反映來(lái)看，老年購(gòu)房者一是對(duì)總價(jià)較低的房屋需求量比較大。另外一個(gè)需求就是要求生活的便利性。如果能夠同時(shí)滿足這兩個(gè)需求，對(duì)老年購(gòu)房者來(lái)說(shuō)吸引力必然較大。在這兩個(gè)顯性需求之外，對(duì)生活環(huán)境的需求則是老年購(gòu)房者的隱性需求。“空巢”現(xiàn)象所折射出的實(shí)際上老年購(gòu)房者在生活需求上的迫切需要。這種生活需求包含了對(duì)購(gòu)物環(huán)境、醫(yī)療環(huán)境以及人際交往的一種標(biāo)準(zhǔn)。
作為開(kāi)發(fā)商，一直在社區(qū)建設(shè)上強(qiáng)調(diào)自己的環(huán)境如何優(yōu)異，卻很少有比較明確的對(duì)象。泛水景、泛園林是當(dāng)前房地產(chǎn)的一貫現(xiàn)象。老年人所具有的生活特點(diǎn)，雖然在部分社區(qū)環(huán)境中得以體現(xiàn)：比如說(shuō)，園林景觀適合休閑散步；人車(chē)分流保證了行動(dòng)緩慢者的安全等。但這都是一般性標(biāo)準(zhǔn)，并非刻意為老年居住者設(shè)置。

　　現(xiàn)代社會(huì)的工作與生活特性，已經(jīng)決定了不太可能重新出現(xiàn)“四世同堂”的現(xiàn)象。目前，不少家庭連“三世同堂”都已經(jīng)不可能了�！�3＋2”模式，即年輕的三口之家與老兩口分別居住的組合模式更為常見(jiàn)。這是社會(huì)發(fā)展變化無(wú)法改變的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。因此，對(duì)于親情需求的滿足也不得不從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，尋求更為可行的居住模式。

　　
選擇

　　郊區(qū)化與“5＋2”

　　青島樓市的重要組成部分，郊區(qū)樓市正在經(jīng)受著巨大考驗(yàn)。宏觀調(diào)控之后，郊區(qū)樓市中投資性購(gòu)房者大量退出，致使原本穩(wěn)定的購(gòu)房者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。開(kāi)發(fā)商必須挖掘出更多的居住型需求，才能來(lái)填補(bǔ)這一“漏洞”。記者采訪中，郊區(qū)開(kāi)發(fā)商都不約而同地提出，今后將更注重對(duì)本地化購(gòu)房者的研究，滿足他們的需要。不過(guò)，沒(méi)有任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)放棄青島市區(qū)的購(gòu)房者。但是如何才能吸引來(lái)自市區(qū)的購(gòu)房者，成了當(dāng)前市場(chǎng)推廣的一個(gè)“瓶頸”。
郊區(qū)樓市具有的許多優(yōu)點(diǎn)：首先是環(huán)境上舒適與潔凈。許多購(gòu)房者在進(jìn)入郊區(qū)樓盤(pán)后，第一個(gè)感覺(jué)就是：空間上的舒展。相對(duì)城市居住而言，郊區(qū)樓盤(pán)擁有更多的發(fā)揮空間。并且車(chē)流、人流的相對(duì)減少，使居住更為清靜。其次，郊區(qū)樓盤(pán)從價(jià)位上，具有市區(qū)樓盤(pán)無(wú)法比較的優(yōu)勢(shì)。

　　怎樣才能將這些優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為需求？過(guò)去的操作經(jīng)驗(yàn)是將這些優(yōu)點(diǎn)放大后，作為投資性高的賣(mài)點(diǎn)。這種操盤(pán)方式的結(jié)果是吸引了大量的投資性購(gòu)房，卻忽略了一些重要問(wèn)題：究竟這些賣(mài)點(diǎn)是為誰(shuí)服務(wù)的？最終這些居住優(yōu)勢(shì)的受益者是誰(shuí)？在投資性購(gòu)房處于熱潮時(shí)，不少購(gòu)房者本身的購(gòu)房需求也被扭曲，發(fā)生了轉(zhuǎn)變。此時(shí)購(gòu)房者的典型觀點(diǎn)是：先買(mǎi)下了，漲了就賣(mài)，不行就當(dāng)自己有了一個(gè)鄉(xiāng)間別墅。于是，兼?zhèn)渚幼∨c投機(jī)的雙重購(gòu)房目的主導(dǎo)了市場(chǎng)。由于房?jī)r(jià)呈現(xiàn)了一路上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，后者就漸漸占居了上風(fēng)。

　　隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期的到來(lái)，居住型購(gòu)房將引導(dǎo)又一輪樓市主流。不過(guò)，這次會(huì)是居住模式的升級(jí)版本。與此前居住強(qiáng)調(diào)環(huán)境、社區(qū)設(shè)施等粗線條的居住理想。今后的居住將會(huì)更注重細(xì)節(jié)與細(xì)分，力圖滿足購(gòu)房者更深層次的需求。

　　“5＋2”模式并不是一個(gè)新概念�，F(xiàn)在再提“5＋2”，就包含了一些近年來(lái)市場(chǎng)新特點(diǎn)在內(nèi)�！�5＋2”可以是一種度假式的購(gòu)房居住，也可以是一個(gè)家庭親情的重組方式。為兩位老人在環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)選擇一套住房，而每到周末回到這里，共享天倫之樂(lè)，給老人以心靈慰籍同時(shí)，也放松一下疲憊的身心。這是基于現(xiàn)實(shí)的一種居住方式：郊區(qū)樓盤(pán)的價(jià)格相對(duì)較低，不會(huì)造成過(guò)高的購(gòu)房壓力。交通線的延伸與電信網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，使工作者可以保持必要的聯(lián)系能力。如果孩子還小，也可以暫時(shí)交付給老人照管，這對(duì)處于打拼狀態(tài)的年輕夫婦也是一種幫助。

　　對(duì)于新式“5＋2”來(lái)說(shuō)，要求自然也有新的標(biāo)準(zhǔn)：除了社區(qū)環(huán)境的好外，適合老人的服務(wù)設(shè)施一定要全，物業(yè)人員也應(yīng)有相應(yīng)的培訓(xùn)。

　　
開(kāi)發(fā)商

　　重新認(rèn)識(shí)“5＋2”

　　不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到市場(chǎng)細(xì)化的微妙變化。因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，已經(jīng)有所體現(xiàn)：比如說(shuō)錦源·新街坊為喜歡退休后享受恬靜生活的老年人在項(xiàng)目南側(cè)專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)了老年公寓，根據(jù)老年人的生活特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了許多人性化設(shè)施，同時(shí)在住宅周?chē)�設(shè)計(jì)了林蔭漫步步行道、老年活動(dòng)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)，并將幼兒園設(shè)計(jì)在老年公寓附近，讓老年人在享受生活的同時(shí)能夠看到孫輩快樂(lè)的成長(zhǎng)。
千禧國(guó)際村的有關(guān)人員認(rèn)為，“5＋2”生活模式的興起，從一定程度上助推了郊區(qū)化住宅的發(fā)展。當(dāng)郊區(qū)化居住成為一種社會(huì)發(fā)展的必然，那么，適應(yīng)這種必然引發(fā)一種全新的居住理念，對(duì)社會(huì)、對(duì)個(gè)人無(wú)疑于都是一種雙贏的局面。郊區(qū)住宅優(yōu)良的環(huán)境和極高的性?xún)r(jià)比，已使置業(yè)郊區(qū)人群急速擴(kuò)增，或許下一步的流行居住趨勢(shì)，會(huì)由“5＋2”變?yōu)椤?×2”，也就是：每一周的每一天，工作也要，休閑也要；城市也要，繁華也要。

　　銀盛泰·盛世景園開(kāi)發(fā)商則提出，建造適合老年人使用的房子，一直是銀盛泰集團(tuán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重點(diǎn)。尤其是在2005年推出的新項(xiàng)目———銀盛泰·盛世景園中，實(shí)現(xiàn)了建設(shè)和配套標(biāo)準(zhǔn)的跳躍式提升，以秀麗的環(huán)境、完善的配套、小戶(hù)型低入住成本以及全面到位的精裝修，來(lái)滿足消費(fèi)者尤其是老年人安享晚年的居住需求。

　　文／李崢